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2006年07月31日

知って得する税金の話(相続・贈与)

相続税、贈与税の納付義務を負う者が税を納付しなかった場合、相続税法により、同一の被相続人から相続または遺贈により財産を取得した者、あるいは贈与者が連帯納付の責任を負うことになっています。


1.相続税の連帯納付義務


同一の被相続人から相続等により財産を取得した者は、相続等により受けた利益の価額を限度として、互いに相続税の連帯納付義務を負います。
「相続等により受けた利益の価額」とは、相続等(相続時精算課税制度の適用を受ける財産に係る贈与を含む)により取得した財産(非課税財産を含む)の価額から債務控除の額、相続税額および登録免許税を控除した金額をいいます。

2.贈与税の連帯納付義務


財産を贈与した者は、受贈者の財産を取得した年分の贈与税額の中で、贈与した財産の価額を占める割合に応じて連帯納付義務を負います。
この時、贈与した財産が、相続時精算課税制度の適用を受けている財産であれば、相続時精算課税適用財産について課税された贈与税額が連帯納付義務に係る価額となります。
また、相続時精算課税制度の適用をうけていない財産の場合は、計算式①により算出します。
ただし、贈与税額、その者が贈与した財産の価額および課税価格を算定する際には、相続時精算課税制度の適用を受けたそれぞれの金額を除きます。

3.相続等また贈与により財産を取得した者から、贈与、遺贈または寄付行為により財産を取得した者の連帯納付義務


相続、遺贈または贈与により取得した者の、相続税または贈与税の課税価格の計算の基礎となった財産を、贈与、遺贈により取得した者、あるいはその者の寄付行為により設立された法人は、計算式②により算出した額を限度として連帯納付義務を負います。
なお、連帯納付義務による納付があったとき、相続等により財産を取得した者が、その財産を費消するなどにより資力を喪失して相続税または贈与税を納付することが困難である場合を除き、連帯納付義務者がその求償権を放棄したときは、その額が贈与税の課税対象になります。

計算式①

連帯納付義務限度額=贈与税額×その者が贈与した財産の価額/贈与税の課税価格


計算式②


連帯納付義務限度額=相続税額(贈与税額)×相続税(贈与税)の課税された財産のうち、贈与、遺贈または寄付行為により移転した財産の価額/相続税(贈与税)の課税価格

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2006年07月30日

不動産を高く売りたい!?

先日、近所を歩いておりましたら、なにやらガタガタと大きな音がしておりましたので、何の音かと近づいてみましたら、アパートを解体している音でした。

なんとその2棟のアパートは築40年ぐらい経ってそうなアパートでしたが、梁柱はかなり太い木材を使っており、昔の大工さんのこだわりを感じました。


仕事柄、建て直すのか、売るのか気になったので、確認してみようと思い、隣の農作業中の男性(年配)に、アパートのオーナー様の名前と住所を教えてもらい、その足で直接伺ってみました。


インターホンを押しても、なかなか応答がなかったので、もう一度押してみようとしたところ、「はい」と男性の声で応答がありましたので、その旨を話してみると、これから売ろうと思っているらしいことがわかりました。

しかし、内容を聞いてびっくり!!!
土地95坪を坪単価180万円~200万円で売りたいとのこと。


周辺相場は坪単価120万円がMAXだろうと思われ、その差が60万円から80万円。

オーナーいわく、今土地価格が上がっている為、今この金額で買っても得との事。数年後には坪単価230万円以上は確実と・・・・・・

確かに高く売りたい気持ちはわかりますが、土地の価格(景気)なんていつどうなるかわかりません。

実際に私も土地を探しているお客様を何人も抱えておりますので、その話もしたかったのですが、ここまで価格に開きがあると、そんな話を切り出すことさえやぶへびと考え、少し時間を空けて、また伺ってみようと思います。

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2006年07月29日

売却物件の築年数と意識!!

住み慣れたわが家も、さまざま事情によって売却しなければならない時がくるかもしれません。
そこで、今回は売却される物件の近年の築年数別の割合と、売却検討時の意識について、記載させて頂こうかと思います。


築年数別の割合

(中古マンションの場合)
2003年度  築1年~築10年・・・・・・・33.4%
        築11年~築20年・・・・・・28.1%
        築20年~    ・・・・・・38.5%


2005年度  築1年~築10年・・・・・・・34.0%
        築11年~築20年・・・・・・26.4%
        築20年~    ・・・・・・39.6%

(一戸建ての場合)
2003年度  築1年~築10年・・・・・・・23.6%
        築11年~築20年・・・・・・33.8%
        築20年~    ・・・・・・42.6%


2005年度  築1年~築10年・・・・・・・24.4%
        築11年~築20年・・・・・・36.2%
        築20年~    ・・・・・・39.4%   資料:(財)東日本不動産住宅流通より

となっております。

今後、不動産の売却理由別も調べてみたいと思います。


売却検討時に必要と思われること
1.売却に関する税制上の優遇・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36.2%
2.築年数以外の修繕状況等も考慮した査定評価・・・・・・33.3%
3.売却方法や不動産会社に関する客観的な情報提供・・28.4%
4.買換え時の公的融資の拡充・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16.3%
5.登記手続きや契約・決済等での立会い・代行・・・・・・・12.1%
6.住宅の構造検査や性能表示・保証制度の活用・・・・・・11.3%
7.専門家による税務・資金計算等の相談・・・・・・・・・・・・11.3%
8.買主への修繕管理等の履歴情報の提供・・・・・・・・・・・10.6%
9.売却時のリフォーム融資の拡充・・・・・・・・・・・・・・・・・・9.2%
10.その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・2.8%

のような売主側の意識があるようです。


最近税金に関するお問い合わせも多く、またそのケースによっても、いろんな優遇や控除があります。
不動産に携わる者にとっては、その内容を十分に理解する必要がありそうですね。

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2006年07月28日

お客様からお礼のメール

本日、お礼のメールを頂きました。


”先日は大変お世話になりました。生活は大変ですが、何より全てが清算できた事で、すっきりした気持ちで、頑張れそうです・・・・・・・・・・・・・。”


”こちらこそ、ありがとうございました。
これから明るい未来にむけて、後ろを振り向かず、前に進んでください”

と、私もお返事をさせて頂きました。


このお客様から、初めてメール頂いたのが、1ヶ月ちょっと前だったのですが、その頃すでに離婚して別居中とのことでした。

その奥様は子供を二人引き取って、アパート暮らしをはじめたばかりで、精神的に疲れており、また金銭的にも、ぎりぎりの生活をされておりました。

私が相談を受けた内容は、数年前に夫婦共同名義で購入した家を売りたいとの相談でしたが、そこには幾つかの問題がありました。

離婚の原因は元夫の浮気。
家を売ってお金にしたい奥様と家を売りたくない元夫。

※元夫はその女性と一緒にその家に住んでいた事もあり、奥様は話もしたくない、顔も見たくない状況まできていました。

弁護士に相談する方法もあったのですが、出来るだけお金をかけたくない。
また売却費用(仲介手数料)さえ用意できないかもしれない、そんな状況で相談を受けました。


私も引き受けて良いものかどうか迷ったのですが、何とかしてあげたい気持ちと、また幸いにも現金が4割と残り6割がローンという割合で家購入していた為、良い買い手が見つかれば、家を売却しても手元に数百万円残り、そこから仲介手数料も払えて、幾らかお金が残る事がわかりました。


私は、少しでも高く、出来るだけ早急に買って頂ける方を探し、その後引渡しも終わり、私もかなり心苦しかったのですが、そこから正規の仲介手数料を頂きました。


”これは当然支払うべきお金です。本来ならば、それ以上のお礼をしたところですが、すみません・・・・。”

私と元夫とのやりとりに関しては、かなり大変でしたので、その事を察した奥様の言葉に私は胸を打たれました。

今後、二人のお子様を抱えての生活はかなり厳しいと思いますが、きっとその向こうには、明るい未来が待っている事を切望します。

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2006年07月27日

23区の住宅地価格は年間上昇率10%上昇

首都圏の住宅地・中古マンションの価格動向を四半期ごとに調査した「リハウス・プライスリサーチ」によりますと、平成17年7月から平成18年6月の年間変動率では、東京23区の住宅地が10.6%と大幅に上昇したことが分かったそうです。

首都圏全体では住宅地が5.3%上昇、中古マンションが2.5%上昇。四半期変動率では、住宅地は1.9%上昇、中古マンションは1.3%上昇になり、上昇基調が鮮明となる結果になりました。

23区内でも特に都心部においては20%以上上昇した地域もあったようです。


地価格が何年も上昇し続けることは考えにくいですが、このところの株価その他の関連事項を踏まえると、確かに上昇基調であることは間違いないかと思います。

が、しかしあまり加熱しすぎますと危険かもしれないですね。

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2006年07月25日

災害復興住宅融資について

今回の大雨により、住宅に対する被害を受けた方に対して、住宅金融公庫は、「7月4日からの梅雨前線に伴う大雨による災害に対する災害復興住宅融資の募集」について発表したそうです。

 それによりますと、融資の対象地域は、秋田県・山形県・新潟県・茨城県・栃木県・群馬県・神奈川県・石川県・福井県・山梨県・長野県・岐阜県・愛知県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県・鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・宮崎県・鹿児島県。

 建設及び新築購入、リ・ユース(中古)購入融資の対象は「住宅に5割以上の被害を受けた人」。補修の対象は「住宅に10万円以上の被害を受けた人」。建設・購入・補修の融資の金利は全期間固定で2.40%。特別加算については3.3%などとなっているようです。

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2006年07月24日

相続相談の続き①

10日ほど前受けました相続相談に進展がありました。

相続人5人に対して、ご実家の売却に際して、5人全員の確認が必要だったのですが、ようやく2人の方と話し合いが出来ました。

兄弟とはいえ、それぞれの考え方があり、既に違った環境で生活している為、話がまとまって進行できるまでには、かなり時間が必要です。

今回、2人と話し合いが進んでおりますが、売却に関して、その相続割合については、いろんな意見が出てますので、その部分については、弁護士さんにもお願いして進めていければと考えてます。

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2006年07月22日

不動産取引においての注意点

昨日、豊島公会堂にて東京都宅地建物取引業協会の研修会がありました。

研修会は板橋区・豊島区・練馬区・北区の合同で行われ、3時間もの間座りっぱなしでしたので、かなり疲れましたが、その中で重要な話がありましたので、参考までに記載しておこうと思います。

すでに平成18年4月24日、アスベスト調査に関する重要説明事項と、耐震診断に係る情報の重要説明事項は35条書面において追加事項となり、取引においてより安心を得る部分となっているようです。

この2つの追加事項は社会問題にも発展した事件でもありましたので、このことによって不動産取引において不安視されることが懸念され、取引事態もに支障をきたす可能性もあった為の対策なのですが、この2つ以外にも、記載されたほうがよいであろう問題が幾つかあります。

まず一つ目は、購入する土地(家)がもともと何があったところだったのかの記載。二つ目は、粉塵・騒音・振動のレベル数値の記載。三つ目は、水害・災害等の避難所等の記載。・・・・・・・
(これはあくまでも私個人の意見として記載してます)

まだまだ幾つかありますが、やはり今の35条記載の必須事項の中では、不十分な事項が幾つもあるように感じます。

何か大きな問題(事件)に発展して初めて、事後対策としての追加事項となる事が多いのですが、不動産仲介のプロとして、記載されない事項についても、事前に調査し、伝えていかなければならないと思いました。

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2006年07月20日

倒産件数が減少!!

平成18年6月度の倒産件数は1100件を超えています。

しかし、毎月増加しておりました全国企業倒産件数が9ヶ月ぶりに全年同月比で減少しました。

この倒産件数は全年同月比で8%弱で、近年10年間で2番目に少ない件数、負債総額も3800億円強で、同様近年2番目に少ない金額でした。

産業別では建築業が最も多く、サービス業、製造業、卸売業・・・・・と続き、負債総額の都道府県別では、大阪、東京、愛知の順で多く、静岡、福岡・・・・と続きます。

また10産業のうち7産業が全年同月比を下回りました。

ここ数年の過去データから判断しても、低い水準で推移しており、これもまた景気の回復といえる部分でしょう。

今後、金利の上昇と共に倒産件数・負債状況もチェックしていきたいと思います。

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2006年07月17日

売却相談・・・若年離婚①

夜11時すぎだったでしょうか、離婚に伴って土地及び建物の売却相談をうけました。

まだ結婚して半年との事でびっくりしたんですが、すでに別居中との事でした。離婚したい理由はご主人の浮気が原因との事。実は結婚前からの付き合いが未だ続いていたらしいのです。

浮気がわかったのが、結婚後5ヵ月後で、その後は毎日けんかが続いていたそうですが、奥様のほうから離婚の話をきりだしたところ、家を出ていったそうです。

家を購入するにあたっては土地をご主人と奥様の共同名義で、建物をご主人名義で購入し、現在建物は建築途中。まだ上棟して間もないとの事でどうしたらよいかとの相談でした。

売却の方法としていろんな方法がある事をお伝えし、これからの段取り等についてもご提案させて頂きました。

問題は建物でした。解体して土地のみ売却するか、完成するまで待って売却するか、そのまま売却するか。重要なポイントとして請負契約をした建築会社との問題が出てきます。解約ができるかどうか、支払い方法は住宅ローンなのか現金なのか等、これから相談者ともじっくり相談し、出来るだけストレスかからない方法を提案したいと考えてます。

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2006年07月14日

今後の住宅ローンについて

本日、ゼロ金利政策の解除が決定されました。

数日前よりゼロ金利政策解除にともなって、住宅ローンの金利が上昇するなどの報道も増えてきましたが、実際に上がる事が予測されます。ほとんどの金融機関において数ヶ月前より対策を講じていますが、今後は更にあがると思われ、長期の固定金利を推す声もかなり出ております。

もともとゼロ金利政策とは特殊な政策で、デフレからの脱却を目的としてとられた政策です。いわゆるマイナスからゼロに戻す為の対策でした。

日本全体の景気にとっては、この解除はプラスになりそうですが、住宅ローンを組んで家を購入した方にとっては、今後の不安材料が一つ増えたといったところでしょうか。

景気回復(インフレ)、金利上昇に伴って、またそれに比例して給与・賞与といった部分も増えればよいのですが・・・・・

今後、住宅ローン金利1%が上昇することで、毎月々の支払いが数千円から数万円の増えることになります。例えば、3000万円前後の住宅ローンを組んでいる方は15000円前後以上変わってくるわけです。かなり大きな負担になってきます。

この住宅ローン金利につきましては、今後も十分注意をして見守っていきたい部分です。

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2006年07月13日

相続相談

本日、相続についての相談を受けました。具体的詳細につきましては後日会ってからとのことでしたが、どうやら相続人が5人。仲が悪く話し合いが出来ない状況との事でした。

税金等についても幾つか質問を受けましたので、レポートさせていただきました。

お電話頂いたのが、ご長男様の奥様ということでしたので、次回はご本人様からお話をお聞かせ頂くことで、今回は概要のみのお話でした。

相続人が5人ということで、まず5人の考えを確認させて頂く事が最優先事項ですが、なかなか皆様の意見が合わないのが実情です。今後は詳細を確認させて頂き、うまく調整をとっていければと思っております。

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2006年07月11日

倒産により不動産の売却相談

先日、杉並区のある会社の社長様より相談を受けました。今後、工場兼倉庫を売らなければならないかもしれないとの事でした。会社自体はまだ運営しており、もちろん売ることについて社員や周りにはまだ知られたくないとの事で、内々のご相談でした。

当然売ってしうと、会社は倒産することになり、社員にも迷惑がかかってしまう事になります。社員の方は年配の方が多いようで、仕事を失ってしうと、再就職するにも難しい年齢の為、かなり悩んでいらっしゃいました。。

数年前より業績が悪化したそうです。小売業の卸しを主に行っているそうですが、インターネットの普及により、また時代背景的によりこういった小売業の運営が、難しくなってきている現状は既に理解していたそうですが、ここ数年は最も厳しいようです。(社長談)

後日、ご来社頂くことになりましたので、もう少し詳細を確認させて頂こうかと思っております。

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2006年07月10日

不動産相場の話

最近ますます土地価格があがったなどの話を聞きますが、実際に不動産建売会社の用地仕入担当者は仕入ができず、困っているようです。

私の会社が所在する練馬区でも、既に土地価格が上がり、販売している土地や建売も売れずに残っている物件が非常に多く、利益が確保できずに困っているようです。

景気の回復とそれにともない金利の上昇・土地価格の上昇とつながっているのですが、実際の路線価はさほど変わっていませんし、練馬区でも前年度とほとんど変わっていなのが現状です。

ニュース等であまり過敏に報道されてしまいますと、需要と供給のバランスが崩れてしまいますので、控えて頂きたいですね。

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2006年07月03日

オシムジャパン!?

ワールドカップ2006も準決勝・決勝を残すところとなりました。ジダン!すごい選手ですね!今年引退するらしいのですが、もったいないですね。是非日本でもプレーしてもらいたいですね。
残念ながら、日本は予選突破できませんでした。ブラジル戦では前半の同点ゴールが無ければ・・・・・残念!!!

トルシエ、ジーコ、オシム!結果論ではありますが、もともとの日本人気質は規則・ルールを重んじ、協調性を大事にする国民性の為、自由な発想で個人技を尊重するジーコ監督のスタイルというのはあわなかったのではないかと思うのですが・・・

新監督はオシム!?楽しみですね。まだどういう人、どういう戦術かはよくはわかりませんが、とにかく前評判を聞く感じでは、非常に楽しみです。

しかし、まだワールドカップ2006は終わっていません!ジダン頑張れ!!!

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