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2006年09月30日

成城に売却物件!?

先日成城9丁目を歩いていたところ、ある大きな邸宅を発見しました。

成城9丁目といえば、小田急線成城学園駅北口から20分程度あるいたところですが、駅前の高級住宅地と比べると若干イメージが変わりますが、それでもやはり成城だけあって、街並や雰囲気、空気感が違います。

また、一戸建てもやはり重厚感と高貴感を漂わせる家が多く、道路はもちろん並木道路だし、歩いている人もどことなく、品があって、凛とした方が多いように感じます。

もちろん通過する車は外車だけ。


私は用事を済ませ、車を駐車している100円パーキングへ戻ろうと思っているところでした。パーキングの数件隣の大きな家。

あきらかにお金持ちが住んでいるような(住んでいた!?)雰囲気の門構えに、庭木。

しかし、庭木は荒れていて、門には葉っぱが落ちていて、郵便受けは郵便物がいっぱいで蓋が半分あいている状態でした。

私の経験では、住まなくなって既に半年以上は経った感じでした。

ポイントはいくつかありますが、それは企業秘密ということで・・・


ここ成城は誰もがあこがれる住宅地である為、物件が出るとすぐに売れる所でもあります。私のお客様の中にも、成城学園限定で家をお探しのお客様がいるので、もし住んでいないようであれば是非売却を前向きに検討頂くように話をしてみようかと思い、インターフォンを押してみました。

やはり留守でした。


近所に方に情報提供をしていただく為に、周辺を何回もうろうろし、買い物帰りのある年配のにたずねました。

やはり正解でした。ずばり的中です。

どうやら印刷会社を経営していたらしいのですが、いつの間にか留守になっているらしいのです。


どうやら私の出番のようですね。

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2006年09月29日

8月の住宅着工、1.8%増!!

8月の新設住宅着工戸数は前年同月比1.8%増の11万1187戸となり、2ヶ月ぶりに増加した。

貸家は17ヶ月ぶりに小幅な減少に転じたものの、持ち家と分譲住宅が増加した。

分譲住宅は前年同月比1.0%増と、前月の38.3%減から増加に転じた。
マンションが1.1%増と2ヶ月ぶりに増加。
近畿圏の減少傾向は続いたものの、首都圏、中部圏が増加に転じた。

大規模物件の着工が増えた東京都は同39.8%増だった。
一方、一戸建て住宅は2.1%減。

持ち家は6.1%増だった。金融公庫による持ち家が減り民間資金による持ち家が7.0%増加した。一方、貸家は0.6%減。民間資金による貸家が26ヶ月ぶりに減少した。

                            資料:国土交通省より

これから10月11月の戸建て住宅の着工件数は増加する方向に向かっておりますが、金利上昇の影響により急いで購入される方と、金利上昇を怖がってみあわせている方がいるようですね。

先日もある雑誌で、『金利5%時代に勝つ!!』なんて特集が出ていましたが、まだ金利3%にもなっていないのに、またまたあおっている感じがみえみえですね。

所詮景気もアメリカの影響を100%受けているので、いる悪くなるかわからないのに!!

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2006年09月28日

熟年離婚前に不動産を売却したい!?

熟年離婚の報道が日々増えているように感じます。

また、熟年離婚というと女性(妻側)からの離婚申し出が圧倒的に多いという予測は確かにそう感じておりますが、意外に男性(夫側)からの申し出もあるそうです。

一見かわいそうな夫と、苦痛から開放される妻というイメージが先行しがちですが、離婚に伴い不動産を売却される方の中には、男性からの相談も多く頂きます。

来年の4月から実施される年金法の改正前に離婚して、不動産も売却し、新たな人生を過ごしたい男性も多く存在するもの事実です。

道徳的な部分や、今までの経緯、夫婦のあり方等について、私の立場的にはあれこれ問う立場でありませんので、その部分については、一切触れない事にしておりますが、一方でこういった年金法の改正前に、離婚したい男性も増えております。

年金法の改正につきましては、以前も何度か触れておりますが、こういったさまざまな影も孕んでいることは確かなようです。

どういった経緯でこの年金法の改正が成立したのかは、長くなりますので、今回は控えますが、この改正も熟年離婚というブームを加速させる1つの要因になりそうですね。

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2006年09月27日

「長期固定型」住宅ローン金利ランキング

金利タイプ    銀行名          融資金利
20年固定    みずほ銀行        2.850%
25年固定    三菱東京/三井住友  3.170%
30年固定    三菱東京/三井住友  3.200%
35年固定    三菱東京/三井住友  3.220%

※金利が同一の場合は、事務手数料などを加味し総合的に判断した上で順位をつけております。


返済期間が20年以内は「みずほ銀行」、21年以上は「三菱東京UFJ」か「三井住友」が。


また、フラット35と比較した場合、35年固定の三菱東京か三井住友の金利が低いのは一目両全です。
しかもフラット35は団体信用生命の負担金が毎年かかる為、やはり都市銀行が良いと思います。

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2006年09月26日

うれしい一言

何よりうれしい一言って、みんなあると思うのですが、私にとっての一言は「松野さんに出会えてよかった」の一言です。

先々週無事に売却不動産の引渡しが終了し、先週新しい家への引越しも終わり、わざわざご連絡を頂いた訳です。

「食事でも・・・・」

と、お誘い頂いたのですが、まだ仕事が残っていた為、またの機会にお願いしたのですが、本当に嬉しいですね。

早急に売却したくて、大手○○不動産に依頼していたのですが、希望の金額では全く反応が無いと言われ、しかも希望よりもかなり安い金額でなら、購入希望者がいます。

といわれたそうです。

さらに、「希望の売却金額は相場よりもはるかに高く、そんな金額じゃうれませんよ。」
とも言われたそうです。

もともと、よくある『売却募集』の広告を見て、問い合わせをしたらしいのですが、その際に「希望の金額なら必ず売れます。」「当社にお任せ下さい」といわれ、その言葉と会社を信用し、希望金額で売れるならと思い売却依頼をしたそうです。

しかし、結果的には、1ヶ月半売れず、私にご相談頂いた訳ですが、当初、○○不動産の担当者には専任媒介の契約をせまられたそうです。
あまりのしつこさに、一時は断ることも考えましたが、一般媒介ならと思い契約をしたそうです。

結果的にその事が幸いし、すぐに○○不動産との媒介契約を解除することをすすめました。


私の査定では、お客様の売却希望金額は妥当なラインで、すぐに売れる金額だと判断できました。実際にその金額で数日後購入希望者も見つかり、売却の契約も無事終了しました。


○○不動産に依頼して売れる金額と言われた金額と、今回売却した金額の差は950万円です。

数億単位の950万円ではなくて、6000万円台の950万円の違いです。

かなり大きな金額です。


今回不動産を売却されたT様は1人暮らしの為、騙せるとでも思ったのでしょうか?


ここから先はタブーですので、あまりオープンにはできませんが、興味のある方はご連絡頂ければおおしえします。

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2006年09月25日

寿命100倍のコンクリート開発!?

通常の寿命よりも100倍も寿命が期待できるコンクリートを開発されたそうです。

材料に特殊な鉱物を加えて表面などを炭酸ガスを使って処理することで水や塩分を浸透しにくくしたらしいのですが、本当に大丈夫だんでしょうか?

しかし、通常の100倍の寿命ってどういうことなんでしょうか?
今のコンクリート寿命が何十年かはわかりませんが、100倍ってことは数千年もの寿命ってことになると思うんですが、そんなこと本当にありえるんでしょうか?

また、これは全ての疑問に共通する事なのですが、根本的に寿命が長い商品を開発したり、強度の高い商品を開発する事よりも、実際に使用する際のモラルや、安全性の問題、検査・管理状態(密度)に目を向けるべきではないでしょうか?

このコンクリートは今後、道路や橋脚などに使われるそうですが、いずれはマンションにも利用されることとなるでしょう。

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2006年09月24日

「フラット35」3ヶ月ぶりに低下?!

住宅金融公庫は、民間金融機関と提携した最長35年の長期固定ローン「フラット35」が9月より適用金利が、取り扱い309機関の平均で前月より0.152%低い3.096%になりました。

平均が低下するのは3ヶ月ぶり。


すでに業界を賑わせているフラット35ですが、本当に得なんでしょうか?毎年毎年の団体信用生命の保険金に、手続きの際の手数料・・・・・

大手都市銀行の金融機関の超長期固定金利の方が、だんぜんお得だと思います。しかも実際に35年間の支払い総額の合計を計算をした場合数百万円の開きがでるんです。

何が、安心でお得なんでしょうか?


ローンを組まれる方、よく調べた方がよいと思いますよ。

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2006年09月23日

どんな理由で不動産を買い替えているの?

住み慣れた住まいから住み替える(買い替え)を考える際、大きな要因は不満だそうです。

不満があるのがあたりまえで、不満が無い家なんかあるのでしょうか?と聞きたくなるぐらいの事ですが、実際にその不満が要因で、買い替えをされる方がほとんどなのだそうです。

その不満もさまざまだと思いますが、なんと一位は
「子供の誕生・成長によって、手狭になったから」

確かに一番うなずける、前向きな不満ですよね。

やはり、家を買うのも、家を売るもの子供が影響が大きいんですね!!

私もそうでした!!

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2006年09月22日

平均年齢42.9歳!平均年収864万円!?

住宅生産団体連合会の顧客実態調査によりますと、昨年1年間で住宅を注文した顧客の平均年齢42.9歳で、前年より0.7歳若くなりました。

年齢別にみると、近年増加傾向にある30歳代が43.5%を占めています。

世帯年収平均は864万円、建築工事費の平均は3222万円、住宅の延床面積の平均は142㎡でした。


ということは、ある程度預金も出来た40歳を超えた方が、3000万円前後ぐらいの注文建築を建てるということでしょうか?

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2006年09月21日

老後の住まいはワンフロア!?

老後の住まいを選択する際に、重視するものとして、
「利便性が良い場所」
「ワンフロアで生活できる」
「日当たりが良い」
「通風がよい」
がベスト4でした。

調査は全国の55歳から65歳の男女500人を対象に、8月にインターネットにより行いました。

理想の住まいとしては、
「平屋」が42%
「2階建て以上の戸建」が16%
「マンション」が16%
でしたが、

男女別では、男性は「平屋」、女性は「マンション」の回答が目立ちました。

また、老後の住まいの不安としては、「住まいや設備の老朽化」「地震」「バリアフリーでない」を挙げる人が多かった。
老後の理想的な暮らし方では、「健康に配慮し、いつまでも若々しく」がトップで。それ以外には「家の維持管理が楽な暮らし」「合理的で必要最小限のシンプルな暮らし」など、経済的な側面を重視した回答が多かった。

私は、今現在の都心におけるマンション購入者層の高年齢化もこのアンケートが象徴しているように感じます。

しかし、住まいの変貌が各家族化をもたらし、子育て、子供を持たない生活、少子高齢化、教育の問題、DVの問題等にもリンクしているように思えます。


全てが楽な方向に向かうということは、反面影になる部分も多くなるという事、全ての行為における中間層の虚構、貧富の格差にも大いに影響を与えます。

『楽』イコール『平和』!?

『経済の発展』イコール『人類の成長』につながれば良いのですが・・・・・

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                       資料:住環境研究所のアンケートより

2006年09月20日

あきらめてはいけません。

よく、「本当に売れますか?」

という質問をいただきます。

私は、常に「はい、間違いなく売れます。」

と答えます。


もちろん不動産売却の場合、全ての判断材料は金額です。

どんなに駅から遠くても、どんなに古くても、どんなに接道が悪くても、どんなに土地が小さくても、どんなに悪い条件でも・・・・・・

不動産は必ず売れます。
※場合によって(需要によって)時間がかかるケースはありますが、必ず売れます。


ただ、売れないほとんどの場合、金額の問題があります。
今、インターネット検索サイトもたくさんあり、検索さえすれば、物件が出てきます。しかもご丁寧に一坪単価○○○万円と表示されているサイトも多くなってきております。

数年前までは、高い安いの判断を誰かに相談したり、専門家に質問したりしていましたが、現在は自分で判断できるようなサイトに変わってきております。

つまり、本当に不動産を探している方は、相場をよくご存知だということです。単純に坪単価表示だけで、購入するしないの判断までは出来かねますが、不動産購入をお考えの方であれば、もうすでに高い安いの判断はつきます。
さらには、数年前からの価格の変動状況も把握している方もいらっしゃいます。

そういった意味ではわれわれも日々勉強しなければならないという事になりますが、知らない事を知らない方に情報を出す事が出来なければ、プロとはいえません。


しかし、不動産を売却したいからといって、安くたたきうることはもちろんですが、あまり欲張る事もお勧めできません。(お気持ちはよくわかりますが・・・)

理由は上記の通りです。

ただ、最終的には売却金額は売主さまのご意向を最優先させて頂く形になります。

弊社は変な小細工もしませんし、情報の囲い込みもしません。

不動産は適正な価格で販売する事で、必ず売却できます。

理由は簡単です。

そういう状況に不動産業界全体が動いているからです。

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2006年09月19日

基準地価、3大都市圏16年ぶり上昇!?

国土交通省は本日付けで2006年度の基準地価(7月1日時点)は、東京、大阪、名古屋の3大都市圏で商業地に加えて住宅地も上昇し、平均地価は1990年以来、16年ぶりに上昇したと発表しました。

東京都区部は19年ぶりに全ての調査地点で上昇。

景気回復による堅調なオフィス需要や投資マネーの流用を背景に、大都市圏を中心に地価反転の動きが広がってきているようですが、ただ、全国平均(全部の用途)はマイナス2.4%と15年連続で下落しているんです。


報道ではいかにも全国的に上昇したイメージで、景気上昇の印象ふりまいておりますが、これもまた日本的な現象ですよね。

これも何かの策略でしょうか!?

全国平均は商業地で2.1%、住宅地では2.3%も下落しているというのに!

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2006年09月18日

なぜマンションが売れる?売却損発生率が9割近いのに!!

「住宅取得資金贈与に関する特例」(5分5乗方式)を利用した世帯は、贈与額550万円以下の割合が45.4%でトップを占める一方、「相続時精算課税制度」を利用した世帯は、贈与額1000万円超が44.4%でトップを占め、贈与額により税の優遇措置を使い分ける傾向がみられる。


今、マンションが売れています。

先般の耐震強度の偽装問題(姉歯事件)では、あれだけ世間に不安要素を撒き散らし、殺人マンションとまで揶揄され、マンションに対する危険意識を植え付けたにも係わらず、もうマンションが売れているんです。

確かに、全てのマンションが耐震強度の問題を孕んでいるとは言い切れませんが、不安はないのでしょうか?

日本は平和でいい国ですね。(!?)


(少し、脇道にそれます。・・・・・)

国会議員の事件や、殺人事件、先日の痴漢の事件、・・・・・
少し時間がたてば、もう世間の関心はどこえやら・・・
何か問題を起こしても、ありとあらえる事が、すぐに忘れ去られて、すぐ復帰出来るんですよね。この国は!!
幸せですよ!!

いろんな報道はありますが、それほど問題じゃないって事なんでしょうか?

私には不思議に思えてしょうがありません。
それだけ裕福な国って事なんでしょうか!?

このマンションの偽装問題は2、3年は尾を引き、マンションの購買意欲が下がると思っておりましたが、それがどこ吹く風でした。


しかも、マンションを売却する際の売却損の発生率は依然増加し86%を超えているんです

一生マンションに住まわれる方は、そんな平均売却損が2800万円超なんて関係ない事ですが・・

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2006年09月17日

こんな売主(個人)かわいそう・・・・

先日築17年の中古物件を案内したところ、すぐに気に入って頂きました。

環境のすばらしさも気に入り、価格も希望よりちょっと高めでしたが、「この物件以外にないというよりも、この物件が気に入りました」と言って頂き、私もこの物件以外にないと思っていましたので、すぐに契約の段取りと思っていたのですが、いつものようにいつもの質問が・・・・

「どうして売るのか聞いてもらえませんか?」

私もいつもの質問でしたので、案内後物件担当者にその旨を質問したところ・・・

「単に売却です。」と

「えっ!単にってどういうことですか?」と聞きなおすと

「ですから、単純に売るんです。そのままうまく伝えて下さいよ。」と・・・

唖然です。絶句です。

今時こんな無礼な担当者いるんですねー!!

本当に売る気があるんでしょうか?
本当に物件を預かってる担当者なんでしょうか?
これが、誰でも知ってる大手○○不動産会社なんでしょうか?

この人一人のお陰で、会社も疑ってしまうほどです。


しかし、一番かわいそうなのは、売主さんですね。


購入を考えていたお客様は再度検討すると・・・
こんなことの為に・・・・・

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2006年09月16日

不動産売却物件(アパート)

こんばんは。

本日は3連休初日、天候も晴れということで、外出や買い物、小旅行、行楽に行かれた方も多いかと思います。

明日明後日はどうやら台風の影響でしょうか、曇り雨ということで、恐らく天候の良い初日に外出されたのでしょう。

さて、今回投資用の売却物件をお預かりしましたので、買主を募集します。


〈物件詳細〉
所在地:国分寺市光町1丁目
交通:JR中央線「国立」駅12分

土地面積:207.00㎡(62.61坪)
建物面積:183.66㎡(55.55坪)

価格7,980万円

利回り:7.13%
年間収入:5,694,600円

☆北東角地につき資産価値大!!
☆土地としても利用可(坪127.4万円)

国立駅北口の閑静な住宅街の一角にある綺麗なアパートです。
現在、満室ですので、すぐに満額収入できますし、今後自宅の土地としても、最高の土地です。

この機会に是非アパート経営をしてみてください。

また、その他売却物件を募集しておりますので、ご自宅やアパート、マンション、土地、駐車場、畑などの売却の際はお気軽にご相談下さい。

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8月の首都圏建売の新規発売戸数は?

不動産経済研究所はこのほど、8月の首都圏建売住宅市場動向を発表しました。

それによりますと、8月の新規発売戸数は466戸(前年同月比13.1%増加・前月比9.9%減少)だった。地域別では、東京都44戸、千葉県153戸、埼玉県141戸、神奈川県122戸、茨城県6戸となりました。

新規発売戸数に対する契約戸数は262戸で、月間契約率56.2%(前年同月比10.1ポイント上昇、前月比2.0ポイント減少)となりました。

1戸当たりの平均価格は約4,484万円(前年同月比5.5%上昇、前月比12.5%減少)となりました。

                         資料:不動産経済研究所より

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2006年09月15日

買換えによる売却損発生は82%

(社)不動産流通経営協会(三浦正敏理事長)は毎年行っている消費者動向調査の結果をまとめた。

11回目となる今回の調査では、譲渡損失に焦点を当てて調べた。

自己所有住宅から住み替えた世帯の70.1%が従前の住宅を売却しており、このうち売却損が発生した世帯は82.1%に達した。ただ、売却損の発生率自体は、前年比5.5ポイント低下しており、99年以降毎年上昇していたが初めて減少に転じている。

売却益を出した世帯を含めて、全体の平均売却損は886万円。1000万円以上の損失を出した世帯は52.6%で、依然として半数以上を占めるが前年調査と比較すると、3.8ポイント減少しており、売却損の金額は縮小している。

                              資料:FRK調べより


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2006年09月14日

住宅の8割、耐震性に不安!!

全国約1000店の工務店などで構成される日本木造住宅耐震補強事業者共同組合(木耐協、東京・千代田区、小野秀男理事長)は耐震診断結果調査を発表しました。

2006年4月1日~6月30日まで診断した住宅1146件のうち、80%以上が耐震性に不安があることがわかりました。

診断結果では、大地震の発生で「倒壊する可能性が高い」住宅が60.47%(693件)、「倒壊する可能性がある」23.04%(264件)を占めた。「倒壊しない」は3.05%(35件)にとどまりました。

                           資料:日本経済新聞より

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2006年09月13日

不動産を高く売りたい!

1年も前に土地を購入頂いた方から、突然携帯電話に連絡がありました。

元の住まいを売却したいとのご相談でした。

先月、新しい家が完成して、引越しも無事に終わり、そろそろ良い時期になるのでという事でした。

元の住まいは駅に近い閑静な住宅街の一番奥の狭い路地の更に奥にある所でした。車も通れない所で何かと不便だし、建てかえるならば、環境の良い接道の良い土地を買って、好きな間取りで建てたいをという理由で、土地を購入して頂きました。

その後、私も気になっていたのですが、あまりしつこく連絡するのは、私の心情ではない為、かなりご無沙汰していたのですが、私の事を覚えて頂いて、またご連絡頂くなんて感謝ですね。


新しい家にかなりお金をかけたという事で、できるだけ高く売りたいとの事ですので、少しでも高く売れる方法を考えたいと思います。

まずは、近隣(隣接している)の方に話しを持ちかけてみようと思います。

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2006年09月12日

住宅ローン金利低下にも「長期固定」に再び注目!

 みずほコーポレート銀行は7日、大企業向け融資の指標となる長期プライムレートを8日から0.2%引き下げ、年2.3%にすると発表した。銀行は住宅ローンの金利も長プラなどを参考に決めており、長期固定金利の住宅ローン金利は今後下がる可能性がある。日銀によるゼロ金利解除後に起こった思わぬ長期金利の低下で、固定金利の長い住宅ローンに再び注目が集まりそうだ。

 長プラの引き下げに先立ち、三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行は9月から15年物、20年物の住宅ローン金利を0.05-0.2%程度下げた。住宅ローン金利の参考指標の1つである長プラの引き下げは、「金利のさらなる下げを後押しする可能性がある」(大手銀行)

                           資料:日本経済新聞より

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2006年09月11日

不動産売却でお悩みの方へ

こんにちは、本日は曇りで、雨がいつ降ってもおかしくない天気ですね。


さて、不動産の売却専門のサイトを運営しておる私ですが、先日一晩悩んでしまった事がありました。

不動産の売却については、皆さんいろんな経緯で、またいろんな事情を抱えていらっしゃいます。
ステップアップでの売却もあれば、お金に困って売却される方もいるということです。

もちろん、いつもいつも、常に前向きな売却ばかりの相談を受ける訳ではありませんので、時には切羽詰った相談も受けます。

その時の相談は、別居中の奥様が海外旅行中に自宅を売却し、その資金で新しい女性と違う土地で暮らしたいとの事でした。

あまりにも、ざっくばらんな話でしたので、びっくりしたのですが、すでに離婚されているということで、ほっとしました。

・・・が、実はまだ慰謝料や養育費等の話し合いは済んでいなかったのです。

私は、うすうすご主人の意図がわかったので、この売却のお手伝いをするについて、すごく躊躇してしまいました。

奥様は20日後には帰国が決まっていて、その前に引渡しも終わらせたいという絶対条件もあり、日程的には問題なかったのですが、すごく戸惑いました。


想像ではありますが、恐らく離婚の原因はご主人の浮気。


当然慰謝料も今後の生活費や養育費を支払う義務もあります。


私は誰にも相談できず、一晩悩んでしまいました。

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2006年09月10日

休日を過ごす街BEST10!

私は、この仕事をはじめて、休日が水曜日になりました。

もともと、お客様商売をしていた頃も、休みは平日でしたが、ローテーションの関係で、特に曜日は限定してはいなかったので、火曜日だったり、木曜日だったりと・・・

しかし、どういう訳だかはわかりませんが、この不動産業界の定休日は水曜日がほとんどですので、土曜日・日曜日に休むなんてことは、ここ10数年ありません。

今現在は年中無休で営業しておりますので、水曜日も休んではいませんが・・・

世間では休日が隔週2日だったり、週休2日だったりだと思いますが、その休日をどこで過ごすのかというランキングがあることをご存知でしょうか?

せっかくですので、1位~10位まで記載してみたいと思います。

1位 新宿
2位 渋谷
3位 池袋
4位 銀座
5位 吉祥寺
6位 自由が丘
7位 秋葉原
8位 立川
9位 表参道
10位 六本木

です。

また、どこの街から来たのか?

1位 中野
2位 調布
3位 千歳烏山
4位 東中野
5位 笹塚

というデータが出ています。

恐らく中央線・中野・東中野の人は新宿へ、京王線・笹塚・千歳烏山・調布の人も新宿へ出かけるでしょうね。


それにしても、新宿、渋谷、池袋のターミナル駅は人気ですね。

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2006年09月09日

売出し日記~善福寺~

本日は、朝から湿度が高く、ジメーッとした一日でした。

本日も先週に続き、杉並区善福寺4丁目・3棟現場の売出しを開催しました。

今週末より全棟300万円引きということで、朝8時30分ぐらいから待機していたのですが、なんと1日で6組のお客様がいらっしゃいました。

※昨晩より価格ダウンの看板を貼っていました。

価格変更が昨晩決定したばかりで、広告チラシの配布には間に合わなかったのですが、来週は広告を大量に配布し、何とか全棟成約できればと思っております。


ご近所のご年配のご夫婦からの売却(買い替え)のご相談も頂きました。

築36年のご自宅立て替えるよりも、自宅を売却し、新築を購入した方が、何かと楽とのことでした。しかも300万円下がると、土地自体の価格も周辺相場より10数万円安くなり、得するという結果にもなります。


善福寺というところは大きな邸宅も多く、維持管理が大変なのだそうです。(うらやましい話ですが・・・)


明日も今日より気温が高くなるということですので、水筒を用意して準備万端でいきたいと思います。

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2006年09月08日

8月の街角景気3ヶ月ぶり50超!!

内閣府が8日発表した8月の景気ウォッチャー調査によりますと、街角の景気感を示す現状判断指数は前月よりも1.8ポイント高い50.2となりました。

5ヶ月ぶりの上昇で街角景気の良い悪いの境目となる50を3ヶ月ぶりに上回った。

夏物衣料や行楽需要が堅調で、天候不順の影響で弱含んでいた家計部門が明るさを取り戻した格好だ。

調査は景気を肌で感じやすいタクシー運転手ら2000人強が対象。現状判断指数は3ヶ月前と比べた景気の現状を「良い」から「悪い」まで5段階で答えてもらいました。

                            資料:内閣府

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2006年09月07日

中古住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除

 平成18年4月1日から平成20年12月31日までの間に、地方公共団体の作成した地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備に関する特別措置法に規定する地域住宅計画(その地方公共団体が実施する住宅の耐震改修〕地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕又は模様替をいう。〕の事業で一定のもの)等の区域内において、その者の居住の用に供する家屋(昭和56年5月31日以前に建築されたもので一定のものに限る。)の耐震改修を行った場合には、その者のその年分の所得税の額からその住宅耐震改修に要した費用の10%に相当する金額(20万円が限度)が控除されます。
 
 この適用を受けるには、確定申告時にこの控除を受ける金額についての記載をし、かつ、次の書類を添付して、確定申告をしなければなりません。

 【添付書類】
 1.その金額に関する明細書
 2.地方公共団体の長の計画の区域内にある家屋である旨、住宅耐震
   改修をした家屋である旨、及び住宅改修の費用の額を記載した書類等
   (住宅耐震改修等証明書)

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2006年09月06日

高く売れる土地とは・・・・

高く売れる土地とは、いい道路に面しているいい土地であります。

土地の価値は??

「どんな道路に接道しているか」で決まります。

土地を見るとき、土地を査定するとき、土地購入を検討しているとき、土地売却依頼をしたとき、全てにおいて、まずその土地が接する道路がどういった道路か?何mの幅(幅員)があるのか?を確認します。

道路がいいか悪いかの基準は道路幅4m以上あるか?
その道路がどういう種類の道路なのか?
が最も重要な部分です。

建築基準法上の「道路」とは簡単に言えば3つに分けられます。
①昔からある道路で、幅員が4m以上あるもの
②昔からあるが、幅員が4m満たない道路(42条2項道路)
③近年設けられた幅員4m以上の道路で、役所の認定を受けた道路(位置指定道路等)

南道路に接道しているから、東南角地だから、接道の間口が広いからなども、もちろん価格の主体的要因になりえますが、価格(資産価値)の大前提はどういった種類の道路に接道しているか?なのです。

南道路でも3mしかなかったり、角地でも道路の持分を持ってなかったり・・・・・・
道路の種類も、幅員も、間口も様々です。

売却依頼を頂き、査定させて頂いて、金額を提示した際に、思っていた金額より低かったというケースがたくさんありますが、以外と道路の種類までは知らない方が多いのです。

環境が良い住宅街といえども、駅からの距離が近いといえども、日当たりが良いといえども、それ自体は主観的な要因であって、価格を決める際の副的な要素としかなりえません。

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2006年09月05日

地震被害はこうして起こる①!?

 1995年に起きた阪神・淡路大震災で特に大きな被害が出た地域は、縄文時代の海の範囲と一致しています。

 神戸の西端にある西宮の空中写真を見ると、縄文時代以降にできた旧河道が確認されます。ここには、昭和40年ぐらいまで人が住んでいませんでした。地元の人たちは、その地域は洪水など災害に弱いということを経験的に知っていたからです。ところが、高度経済成長期になると、このような土地にどんどん家が建っていったのです。

 阪神・淡路大震災時の西宮周辺の図をみると、新幹線の高架橋が破損した地点は、すべて縄文時代の海や旧河道の上に広がっているのです。死亡者の分布も、同じ旧河道の上に広がっている。旧河道の上に建った家はわずか10秒の間に完全に崩壊して、そこで人が亡くなっているのです。では、この土地に家を建てた人はどういう人たちだったのでしょうか?

 都市に人口が集中してくると、住居が必要になります。しかし彼らはそんなに財産を持っていないので、文化住宅とかミニ開発でできた安い家を買う。売り手は安い家を提供するために、安い土地を買い、構造計算の改ざんや手抜き工事を行って家を安く造る。
 安い土地とは、昔の海や沼地や旧河道だった場所など、地盤が軟らかく、災害に弱い土地です。水田にも向かない土地だったので、地元の農民はそういう悪い土地から売り払っていきます。
 こうして買いたい人と売りたい人の利害が一致しました。そういう地盤は湿っているので、上に建てた家の柱や土台は腐りやすいし、白蟻の被害も受けやすいのです。

 そこで30年後、地盤の被害に遭った訳です。

 まさに起こるべくして起こったのです。

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2006年09月04日

自宅兼アパートを売却するときに税金はかわりますか?

本日、自宅を間貸ししていた方からの相談を受けました。


まず、不動産を売却した際の税金を計算をする場合は、売却不動産の自宅部分(自己使用していた部分)と自宅部分でない部分(自己使用していない部分)にわけて、2種類の不動産を売却するものという扱いの上、それぞれを分けて、税金の計算をすることが出来ます。

その際の計算方法は、全体の床面積に対しての、自宅部分と自宅部分でない部分の割合に分けて計算します。

次に、その割合に準じて収入金額、取得額、譲渡費用を自宅部分と、自宅部分でない部分に按分します。

そして、それぞれを計算し、それぞれの税率をかけて税額を算出します。

※自宅部分についてのみ居住用の特例が適用できます。


また、自宅部分が全体の90%未満である場合は、全体を自宅部分扱いとしての申告は不可能です。


今回のご相談は自宅部分が全体の70%前後ということですので、当然自宅扱いはできないことになります。

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2006年09月03日

未公開物件の初売り出しにて・・・

本日は昨日に続き、朝から非常に良い天候に恵まれました。

夏が好きな私にとっては、残り少ない夏の日差しを体中にあびながら、
善福寺のすがすがしい空気を吸い、元気に仕事が出来るという事は、
最高の一言ですね。


さて今週より杉並区善福寺4丁目の新築一戸建の初売を開催しました。

現在、杉並区も捨て看板の取り締まりが非常に厳しくなりまして、
売り出し現地への誘導が、非常に困難になりました。

この捨て看板という現地誘導のツールが禁止された事によって、
物件所在地(住宅街)への誘導が絶たれた時期もありましたが、
現在はインターネット等によって、検索されたお客様によるご来場が
増えたように感じます。

今回も善福寺という碁盤の目の閑静な住宅街ということもあり、
誘導が難しく、ご来場は難しいと思っていたのですが、
なんと昨日に続き、大盛況でした。

私の記憶ですと、ここ半年の間で、1番か2番かという感じでした。

蚊も多かったですが(笑)・・・・・


緑が多く、環境の良い所は意外と虫も多いんですよね。(余談)


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2006年09月02日

景気一致指数、4ヶ月連続50%超へ

内閣府が9月7日に発表する7月の景気連動指数(速報値)は、景気の現状を示す一致指数が判断の分かれ目となる50%を4ヶ月連続で上回る見通しだ。

好調な設備投資や雇用情勢改善を映し、今の景気は底堅く推移しているもようだ。

                            資料:日本経済新聞より

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2006年09月01日

相続人が決まっていない不動産を売却する場合

相続人が決まっていない相続財産を分割しないで、売却する場合には、各相続人は法定相続分という規則に基づいて共同で相続し、売却したものとして考えていきます。

法定相続分の割合は次のとおりになります。

相続人が・・・・・
①妻と子   妻1/2 子1/2
②妻と両親  妻2/3 両親1/3
③妻と兄弟  妻3/4 兄弟1/4

この割合にのっとって売却代金当を按分計算し、おのおのが税金を計算して税金を申告し、納税をすることになります。

また、相続不動産を売却してしまうと法定相続分でおのおのが相続する事に同意したと判断され、後に分割等の協議をし、法定相続分と異なる割合で売却代金を分割することは原則できないことになっております。

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