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『単身赴任中の離婚により家を売却。HPを見て安心して任せる気になりました。』
杉並区 高槻様

『体が不自由な母の為に、何から何まで動いて頂いて助かりました。』
武蔵野市 魚住様

『希望金額では売れないと言われていた土地でしたが少しのマイナスで売れて良かったです。』
渋谷区 遠藤様

お客様のお叱りの声

『一生懸命やって頂けるのは嬉しいけれど、夜中までオープンハウスをやらないで・・・』

調布市 大幡様


不動産の売却、税金に関するお話。売却相談や売却事例、その他豆知識

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2007年03月18日

今後の売却は松野さんにお任せします・・・・

こんにちは、松野です。

ここ数日風が強く、寒い日が続いていますが、
皆さん体調などの管理は大丈夫でしょうか。

さて、先日とあるクレームがきっかけで、とんでもないご褒美を頂きました。
私は、先月不動産を売却された方からの紹介で、
マンションを探す事になりました。

その方の条件は決してずれているわけではなかったのですが、
そのエリアはなかなか物件が出ないエリアで有名な場所でした。

待っていても、物件が出る可能性が低いのと、
万が一出ても、水面下で売れてしまうので、
当然、市場に情報として出てきません。

私は、待っている事があまり好きではないので、
すぐに行動にでることにしました。
作戦はいろいろあるんですが、やっぱりエリア限定の場合は
もうこれしか考えられません。

それは、直接、マンション所有者に物件を求める
『マンション 売り求む』のポスティングです。

何とか探してあげたい気持ちで、そのエリアのマンションに
しらみつぶしにポスティングをしました。

今までの経験上、必ず反響があると信じていましたので、
翌日期待して待っていました。

午前10時ごろ電話がなり、出たところ
なんと売りたい方からの問い合わせではなくて、
あるマンションの管理人からクレームの電話でした。


「○○○にある○○マンションの管理人ですが・・・」

「御社はチラシ投函禁止の張り紙があるのを知ってて、
ポスティングしたんですか?」

「当マンションにポスティングする場合、許可が必要です。
許可なきチラシ投函された場合は、1日保管料1000円頂きます。」

「保管料を持って、チラシを回収に来て下さい・・・・・」

私は、言われたとおり、あやまりにいきました。

注意をさんざん受け、そのマンションの管理体制の説明を受け、
管理人さんの考え方など、1時間程度話を聞いていたところ、

「松野さんは、誠意が感じられる・・・」
「今後このマンションの住民からの売却がある場合、
松野さんに依頼するよう伝えます。・・・・・・」
と断言してくれたのです。

なんと、今後その分譲マンション内のマンションを売りたい方があったら、
私に任せてくれるというんです。

今まで、クレームでチラシを回収したり、ポスト周りを掃除したりした事は
あったんですが、まさかこんな結果になるとは・・・・・・
夢にも思ってもいませんでした。

しかし、果たしてそんな事ができるのか?
マンションの管理人さんにそんな権限があるのか?
少し、不思議に感じていたんですが、
その後の話を聞いて、すっきりしました。


なんと、そのマンションはエレベーターの管理から、設備の管理、
植栽の手入れ、清掃などの全ての管理依頼の業者選びを
マンションの管理人さんが、行っている事がわかりました。

さらに、マンション内のリフォームや、各個人のリフォームの手配までも
行っているというんです。

まれに個人に任せる事もあるそうですが、このマンションに関しては、
この管理人さんが、全ての決済権を持っていて、
当然、マンションを売る際にも、その管理人が選んだ不動産会社に
売却を依頼するらしいのです。

つまり、私は、マンションを売却したい方の中で、
1人でも問いあわせがあればいいと思ってポスティングをした結果、
マンション全戸数の売却の際の専任契約に値するご褒美を頂いた訳です。

いやぁ~
こんな事があるんですね!

管理人さんに感謝ですね。
感謝!感謝!

早速、本日そのマンションの方から、
売却した際の税金の相談がありました。

近々、売却する可能性があるとの事でした。

  行 動 は 全 て を  可 能 に す る

僕が好きな言葉ですが、まさにぴったりの言葉ですね。

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2007年03月12日

吉祥寺でマンションを探しています。

こんにちは、松野です。

最近ある有名人の方の家が売りに出ていました。
その方は以前よく、TVで家を買ったといっていた武蔵野市内の家です。
『有名人の家』という事で、物凄い豪邸というイメージを持って
見に行ってきたのですが、『有名人の家』という言葉だけで、
豪邸をイメージさせる、すごいイメージ暗示が
『有名人の家』にはあるんだな~と妙に納得させられるくらい
普通の家で驚きました。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ところで、ある方の依頼で、マンションを探しています。
場所は、武蔵野市吉祥寺北町の周辺です。

価格4000万円~4800万円程度で、2.3ヶ月以内に入居可能な
ファミリータイプのマンションです。
間取りは3LDK~4LDK、1階でも、北向きでも可能です。

すでに、他社に売却相談、査定依頼をされていらっしゃる方
私にもご一報下さい。

お客様が待っていますので、すぐに紹介出来ます。

希望とは違うなあ~というマンションのオーナー様も
一度、ご連絡頂けれると非常に有難いです。

時期的なものもありますが、お急ぎですので、
相場より高め査定による売却も可能かと思っております。

是非ご一報お願い致します。


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2007年03月02日

売りたくても売れない!?

いろんな経緯で、不動産を売りに出す事があるかと思いますが、そんな中現在売却依頼をしている方からの相談を受けました。

もう3ヶ月も前から売却依頼をしているのに、案内もほとんどなく、しかも売却希望の金額よりも800万円も安い金額で出しているにもかかわらず、売れなくて困っているのと事でした。

売却依頼をしたのは、近くの不動産会社だったそうです。知人の紹介もあり、いい方だったとのことで、即依頼したそうです。

その際に、「すぐに売れますからまかせて下さい」といわれ、期待していたそうですがなかなか売れず、問い合わせや案内の状況報告もなく、「金額が高いので金額を下げましょう」と何度も言われ、仕方なく何度か金額を下げたそうですが、このままではいつ売れるか、いくらで売れるのか心配で、インターネットで、相場や売り方等をいろいろ調べたいたところ、気になるホームページを発見したとのことでご連絡を頂きました。

その後私が調べた結果、物件はオープンにされていない事がわかりました。その不動産会社は自分で売りたいと思って、物件を公開していなかったと判断できますが、このことは不動産の業法上やってはいけないことになっており、禁止されております。

新聞の折込チラシは2回程度配布した形跡があり、あとはガラスにディスプレイとして、物件が掲載してあっただけだったのです。

委任内容は専任媒介といわれる依頼方法で、3ヶ月間は他の不動産会社に依頼できない方式になっております。よって通常はこの期間は他の不動産会社に依頼できません。

しかし、今回の件は例外です。

この専任媒介契約にて物件を預かる場合、いろんな制約があります。その制約をまもらなかった場合、途中での解約を出来る事例が多数あります。

しかも、今回業法上のルール違反もあり、当然解約出来る事を伝え、解約し、再度希望価格での販売を行うことを勧めました。

これは、よくある事例です。

長期間売れずに困っている方、無料相談承っておりますので、すぐにご連絡下さい。


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2007年02月21日

・・・・お詫び・・・・

毎日、相続による売却相談、離婚後の自宅売却等のご相談をたくさん頂き、本当にありがとうございます。

また、売却にあたり当社をご利用頂き心より感謝しております。

私も、自分の時間がある限り、お客様とのご相談や、打ち合わせ、売却等の業務を行っておりますが、現在個人情報の漏洩を避ける事や、自分の目の届く範囲で、業務を行っていきたい為、そのほとんどをアシスタントと2人で行っておりますので、電話に出られない事が多くなり、お問い合わせ頂いたお客様にはご迷惑お掛けしております。

しかし、何度かご連絡して頂ければ、必ず電話には出ますので、こりずにご連絡頂ければ有難いです。

少しでも多くの方のご相談にもお答えしたいと思っておりますし、少しでも多くの方にお目にかかりたいと思っておりますので、今後共宜しくお願い申し上げます。


松野 誠治


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2007年02月20日

遺産分割について②

先日、遺産分割の概要について記載しましたが、
本日は分割のやり方によって相続税を軽減できるというポイントをお伝えしていきます。
※全員が当てはまるわけではないので、詳細は税理士にご相談されると良いと思います。

1.配偶者が相続出来る割合については、一次相続だけではなくて、二次相続を通算して、その有利・不利について判定する。

2.配偶者は小規模宅地の評価減を受けない方が有利になります。子が受ける方が有利です。

3.1宅地(区画)の土地を別々の相続人で分割取得する事で、相続税を評価額を軽減できる場合があります。

4.自社株の評価は、遺産分割の方法、やり方によって、配当還元方式で軽減評価できる可能性もあります。

以上です。この他にもケースバイケースで、有利に出来る事もあります。


参考までに・・・・

●遺産の時価調査について・・・
遺産分割においての分割基準は、遺産の時価をもとに判断するのが通例です。しかし、実務上は相続税評価額を基準に遺産分割をする場合が多いようです。

そこで、その基準となる土地・建物の時価の分かりにくさについて、その時価の求め方を補足しておきます。

①土地
その不動産の付近の売買事例、不動産の店頭案内、新聞の折込チラシなどによって、1坪あたりの時価を推定します。万が一この方法が出来ない場合は、土地の相続税評価額(国税庁の通達)を求め、その金額を1.25倍にした価額を時価とみなします。
※一般的に相続税評価額は時価の約80%と言われています。
②建物
建物は固定資産税評価額を市・区役所等から入手し、この額を2.5倍にしたものが建物の時価と判断します。
※一般的には固定資産税評価額は時価の約40%といわれています。

③マンション
マンションの場合は土地と建物の相続税評価額を個別に求め、その合計額の2倍を時価とみなして判断します。
※相続税評価額の合計額の約50%と言われてます。

・・・・・次回は分割の方法についてお伝えします。・・・・・

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2007年02月18日

遺産分割について

このところ、遺産分割についての質問を多く頂きますので、まずその概要から簡単にお伝えします。

まず、遺産分割の対象は、有形無形を問わず、故人が実質所有をしていた財産が対象になります。

但し、死亡保険金や死亡退職金は指定された受取人が受け取れますので、遺産分割の対象からは外れます。また、その場合の指定受取人が法定相続人になっていれば、協議によって、受け取り分を決定します。

①遺産分割協議
 遺産分割にあたり、以下の項目に留意する。
1.遺言書で各人の取得財産が指定してある場合は、それに準ずる。
2.遺言書が無い場合は、相続人間での話し合いで決めます。
3.相続人間に未成年がいる場合は、その者の特別代理人を専任しなければなりません。(家庭裁判所に申し立てます)
4.故人の資産財産の維持や増加に特別の寄与を行った相続人は、その行為に見合う格別の配慮を請求できます。
5.葬儀や、法要、遺産調査などの特に苦労した相続人は、その行為に対して、見合う配慮をするのが望ましい。
6.死亡保険金、死亡退職金は遺産分割の対象外ですが、公平な遺産分割を行うには、これらを遺産に上乗せし、その上で各自の法定相続分を試算する事が望ましい。
7.相続人の全員が同意すれば、法定相続分を無視した分割も可能です。
8.協議にあたり、成立しない場合は、家庭裁判所の調停や審判をうけます。
9.8でうまくいかなければ、裁判で決めます。

遺産分割は相続人同士の協議で決定するものですが、分割の方法次第では相続税を軽減できる場合もあります。

・・・・次回その重要ポイントをお伝えします。・・・・・・

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2007年02月13日

早速、『買取り』物件のご紹介、ありがとうございます。

昨日より、不動産の『買取り』を始める内容のお話をしましたところ、
早速、お問い合わせを頂きました。

ありがとうございます。
感謝感謝です。

当社の事情と、お客様の事情とタイミングがぴったりだったので、
即決しました。

引き続き、売却検討中の皆様、
お気軽に、ご連絡下さい。


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2007年02月12日

『不動産の買取り』を始めました。

この度、皆様のお声におこたえして、
通常の不動産売却業務に関連した業務として、
『不動産の買取り』『下取り』を始めました。

※エリアは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

買い替えや、早期売却の際にご利用頂ければと思います。
また、その他ご事情がある物件につきましても購入します。

即現金がご入用の場合もお知らせ下さい。
物件によっては、契約日から7日以内での残代金のお支払いも可能です。

再建築不可や、不適合接道の土地建物、商業地のマンション
アパート、畑、訳有り物件等、市場相場にて購入いたします

・・・・・・流れ・・・・・・

●売却相談 ―>机上査定 ―>現地調査 ―>役所調査(その他) 

 ―>打ち合わせ ―> 購入(買取り) ―> 残代金の支払い


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2007年02月10日

自宅の魅力を引き出して下さい。

今は、物件を出せば売れる時代ではなくなりました。

それは、物件情報の独占と、
インターネット上に氾濫する物件情報の数によって、
何が真実か見極めが難しくなってしまった事にあります。

価格が極端に安ければ別ですが・・・・・

しかし、価格でしか売れないかというと、そうではありません。

また、ある程度時間をかければ、ほとんどの物件は相場で売れます。
これは、どの会社に頼んでも同じ結果になります。

そこで、そんな氾濫している物件情報の状況の中でも、
少しでも高く、早く売る方法があります。

今日はその1つをお伝えしたいと思います。

それは
  自 宅 の 魅 力 を 引 き 出 す

これに限ります。

  物 件 の 良 さ を 充 分 に 理 解 し、
    物 件 の 魅 力 や 個 性 を 最 大 限 演 出 す る

つまり、そんな会社、担当者に出会えるかが、
不動産売却における成功の一番の鍵といえます。


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2007年02月03日

無料相談!?無料査定!?

日々の私の仕事のほとんどは、
不動産の売却相談を受ける事に始まり、
査定、調査、契約事項、処理などに終わります。

いろんなお悩みの相談相手にもなりますし、
時には、売却しないで済む方法なども教えてます。

しかし、ご相談の中には税金のすり抜けや、
裏工作の方法を質問される事もあります。

但し、私は人を騙したり、やってはいけない行為をしてまで、
お金が欲しいとは思っていませんし、
そんなことをするくらいなら、潰れてもいいと思っていますので、
そういったご相談については、お受けできない旨を伝えてます。

「無料相談だろ!!」
と言われる事もありますし、

「ただで、何でも教えてくれるんだろ!」
と言われる事もあります。

確かに、現在は相談も査定も調査も無料で行っておりますが、
私が、この会社を作った趣旨は、

困 っ て い る 人 の 相 談 に の る 事。
  少 し で も 高 く 売 れ る 方 法 を 教 え る 事。
    少 し で も 高 く 売 る コ ツ を 教 え る 事。
      少 し で も 高 く 売 る 事。
   
です。

決して、法のすり抜け方を教えている訳ではありませんので、
ご理解下さい。


その為、出来るだけ個人情報が漏洩しないよう、
自分の目の届く範囲で、全ての作業を1人で行っておりますし、
全てお客様が納得するところまでのアドバイスも、行っております。

電話中や運転中で電話に出られない事も多々あり、
ご迷惑をおかけすることもありますが、
その際は何回かご連絡頂ければ、必ず電話にも出ますので、
懲りずに、連絡下さい。


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2007年01月30日

高級新築売りアパート【未公開】

高級新築売りアパート【未公開】

新築の売りアパートの家主さまを本日より募集します。

【概要】
利用駅
①大江戸線『新江古田』駅徒歩2分
②西武池袋線『江古田』駅徒歩6分

土地123.89㎡(整形地)
全8部屋(全ロフト付)・・洋室6帖.バストイレ別

価格10980万円
年間収入約7,968,000円
想定利回り7.25%
※詳細はご連絡頂ければ送付します。

★駅近希少物件
★コンビニ至近
★女性向き

どしどしご連絡下さい。

※お問い合わせ頂いた際に、成約済みの場合は、申し訳ございません。


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2007年01月25日

不動産相場は天井か?

昨年末から今年にかけて、
住居系の不動産の売れ行きが、芳しくありません。

都心の相場の上昇を牽引してきた不動産の投資ファンドも
昨年とはちょっと違っています。

相場の上がり方も、ある幾つかのエリアだけで、
利回りも落ちてきている状況はいなめません。

つまり、良い物件(エリア)だけが相場が上がっている傾向がある為、
売り方や、売るタイミングを間違えてしまうと、
大きくマイナスを生んでしまうかもしれないということです。

予測や判断が難しいので、よくよく見極めなければなりませんが・・・

ちなみに私の今年の不動産市況は
売れ残る物件が多く出てくると予測しています。

かなりの確立でそうなると、確信しておりますが、
あまり公言してしまうと、苦情を頂きそうなので、控えておきます。

今後も、金利等も含めて、市況を見守っていきたいと思います。


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2007年01月19日

相談は思い切って下さい。

こんばんは!松野です。

今年19年度に入りまして、
ますます離婚による不動産の売却相談が増えて、大忙しです。
と、いうより忙しくして頂いて、私にとっては感謝感謝です。

しかし、私がこんな発言をしてしまいますと、
誤解される事もありますので、補足しておきます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
私は単に離婚して家を売却される方を対象にした
お金儲けの手段だと喜んでいる訳ではありません。
また離婚イコール不幸という側面だけを見ているわけでもありません。
全ては幸せの始まりという観点で見ております。

つまり、誰しもがぶち当たるかもしれない大きな壁を
不幸という思いを背負い込んで、苦しんで進むのではなくて、
幸せを掴み取る思いで、潔く進んで頂きたいという気持ちをこめてます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

最近テレビやニュースなどで毎日のように
熟年離婚や離婚後の問題などが出ていますので、
そういった相談もたくさん頂いてます。

というのも、やはり今年4月から施工される年金法の改正が
大きな波になって、どっと押し寄せているのは事実です。

厚生年金の半分が奥様に支給される事になれば、
奥様1人でも生活が成り立つ現状を作ってしまいます。

この現状が良いとか悪いとかといった話ではありません。

但し、この年金法の改正が決定した事によって、
今までの夫婦間のバランスが大きく変わった事も事実です。

簡単にいえば、
 
  夫 よ り も
   妻 が 強 くな っ た


1つバランスが崩れることによって、
いろんな所に影響が出てくるのは、夫婦間に限った事ではありません。

昨年まで、私のところに相談される方の比率は
奥様が圧倒的に多かったのですが、
今年に入ってからは、ご主人奥様半々といったところです。

『居心地が良かった我が家が、この日を機会に
居心地の悪い我が家になってしまった・・・・』

『最近妻が冷たくなった・・・』

『会話に優しさがなくなった・・・』

『突然離婚の話を切り出された・・・』

など、どちらかといえばだんな様からの相談が増えました。
直接、不動産を売却する話に至るケースもありますが、
直接、不動産を売却するに至らない場合でも結構です。

まずはお気軽に相談下さい。

1人で悩んでいるより、誰かに話した方が気が楽ですし、
私にご相談頂ければ、対処法や対防法もあります。
最悪の場合を想定した相談でも結構です。

思い切ってご相談下さい。

きっとあなたのお役に立てるはずです。


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2007年01月05日

あけましておめでとうございます。

あけまして、おめでとうございます。

2006年度は大変お世話になりました。
本年度もよろしくお願い致します。

さて、私にとっての2006年はどうだったかといいますと、
非常に非常に良い年でした。

感謝!感謝!です。

その中でも、
いろんな方に出会えた事、
新しい事にトライ出来た事、
たくさん勉強出来た事、
新しい目標が見えた事、
です。

漠然としちゃって、申し訳ないですが、
細かい部分はおいおい書いていこうと思いますので、
お許し下さい。

また、2006年度は不動産業界は大きく変動した年でした。
景気の上昇よる金利の上昇、
土地価格の上昇、
耐震偽装の問題、
・・・・・・・

ありました。

このような、景気が上向きの時は、
人間の体も心も不安定になると言われてます。

というわけで、今年は健康に最大の注意をして
頑張っていきたいと思います。

何卒宜しくお願い致します。

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2006年12月24日

なぜ土地は非課税で、建物は課税なのか?

また、消費税が上がりそうな気配をみせています。

消費税が15%に上がる事によって、
住宅取得時にどのくらいの金額がかわってくるのでしょうか?

と・・・・

それを考える前に、
住宅取得時の課税はどこにかかってくるのでしょうか?

皆さんあんまりこういった事を考える機会がないかと思いますので、
ちょっと考えてみましょう。

例えば、
5000万円の新築一戸建てを購入した場合・・・
内訳
土地3500万円
建物1500万円(税込み)

つまり消費税は建物にしかかかりません。

なぜでしょうか?

それは
 
 土 地 は 消 費 し な い

という発送が根底にあるからです。

しかし、そもそも土地と建物を個別の不動産として扱う事自体、
日本独自の慣習であり、国際的には稀です。

海外では、住宅用の土地あれば、
課税される国が多いのです。

さらに、不動産取得時には、建物の消費税以外に
仲介手数料の消費税
登記費用の消費税
・・・・

とかかってきます。


現在の消費時5%が今後15%に上がった場合、
今までよりも、約300万円ぐらい変わってきます。

まあ、しかし、消費税が上がる事は予測してましたが、
私が注目しているのは、日本のXデー????

  土 地 が 課 税 に
     な る 日 が 
        い つ く る の か ?

 

という事です。

現在、転換期にある住宅政策と、整合性が取れなくなりつつあることに
気がつかなければならない。

つまり、建物が課税対象にあるということは、
建物が消費するという概念があるということです。

「ロングライフ住宅」を掲げるストック重視の住宅政策に
逆行しているともとれます。

今年6月には住生活基本法が施工され、より住宅の『質』が
求められてきている昨今、あたかも建物を『使い捨てにする感覚』が
そのまま残されたままです。

このこと自体が大問題です。

諸外国の中では来年から税率が上がる国があります。

そんな中日本の住宅市場はどこへ向かっていくのでしょうか??

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2006年12月10日

売れればそれでいいんですか?

家族にはそれぞれ歴史があります。
また、その家には家族みんなの思い出がいっぱい詰まっています。

決して楽しい思い出ばかりとは限りませんが、
誰しも楽しい思い出はあるはずです。

どんな経緯でその家を売るに至ったかは、さまざまですが、
例えば離婚をして家を売る事になった場合どうでしょう?

われわれこの仕事に携わっておりますと、
その家族のいろんな部分を知ることも多いですが、
逆の教わる事の方が多いかもしれません。

離婚とは、家族がばらばらになる事であり、
一度離婚したら、例外的な場合を除き、
また同じ家で過ごす事はありません。

また、離婚してその家を売却するということになれば、
なおさら戻ることは出来ません。

われわれはその家を売るお手伝いをして、
その見返りの報酬として、手数料を頂くことができる訳ですが、
最近は、その売却行為の数値な物に固執し、
営利思考ばかりが優先されている事を強く感じる時があります。

決して、”手数料をもらうな”と言っている訳ではありません。
なぜなら、われわれにとって手数料は生命線だからです。

当然、生活をしていくために、
家族を養っていくために、
きちんとした仕事をして、手数料を頂く。
その事自体は、非常に生産性があり、
社会に貢献する重要な部分でもあります。

今、『手数料半額』とか『手数料なし』といった会社も増えてきまして、
一見、すごくメリットがあるように思われると思いますが、
お客様の為に行っている行為では無く、
大手強豪不動産会社に対抗する為に、
「手数料を安くする」という最後の切り札を使って
お客様を獲得しているように、私は感じてなりません。

その事自体はその会社の方針ですので、
干渉するつもりはありませんが。

私は、
お金を頂かないで、スキル(知識や経験や情報)を提供する事ではなくて、
お金を頂いて思いやりを提供する気持ちの方が
はるかに大切なように感じます。

逆に言えば、快く手数料を払って頂けるような間柄を築くこと、
その事に時間を惜しまず、手を抜かないことだと思います。


慌しい毎日を送っておりますと、忘れがちになりますが、
今後も思いやりの気持ちを忘れずに、
新たな出会いを求めて、
日々頑張っていきたいと思います。


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2006年12月07日

不動産売却時の相続問題の心構え

「うちの両親には資産なんかないから、相続なんて関係ないわ」

と、思っている人もかなり多いと思います。

相続税がかかってこなければ、問題ないというのでしょうか?
しかし、必ずしも相続税があるなしには関係はありません。

例えば、父親が亡くなった場合のことを考えてみましょう。
相続人は、母親、長男、次男。

長男夫婦は両親と同居している。
次男は賃貸マンションに住んでいる。

父親はこの家以外に財産はないとします。

その場合、相続人は3人です。(母親、長男、次男)
この3人でこの一軒家のを遺産分割する訳ですが、
この場合、売却しないと分割ができませんし(きっちり分割できない)、
割ることができません。

しかし、この家を売却していまえば、
母親も長男夫婦も住む所がなくなってしまいます。

次男が相続放棄(遺産放棄)をするのであれば、問題はありませんが、
売却しなければ、次男に遺産を分けることができません。

こうした相続の遺産分割を巡っての、問題は決して避ける事はできません。
また、この問題を巡って、相続争いも珍しくありません。

特に、相続財産が多ければ多いほどこういった争いが多いものです。
相続財産だけではなくて、相続人が多い場合も同様に、
話し合いがまとまらなくて、喧嘩騒動も起こりえます。

特にお金がからんできますので、
相続人が多ければ多いほどです。

相続人もそれぞれ自分の考えがありますし、
結婚して家庭を抱えている場合にはなおさら、
お金が欲しいものです。


誰にでも起こりえるこの相続問題を乗り越える秘訣は
常に誰にでも直面するという心構えを持つ事だと思います。

家族がバラバラにならない為にも、この事を忘れないようにしましょう。

うちの家族はお金の問題なんかで、と思っている方が一番危険です。


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2006年12月03日

雑草・不法投棄に困ってませんか?

不動産売買業務に関連しまして、
地域の皆様に感謝の気持ちを込めて、
当社は『遊休・空き地・空き家の管理』
のサービスを行っております。

この『遊休・空き地・空き家の管理』とは、
既に、お住まいになられていない戸建や、
現在お使いになられていない土地をお持ちの方からの
たくさんのお悩みや苦情をもとに、
弊社スタッフがご依頼を受けた土地、家に対して
草刈・除草、不法投棄等の管理を安価で行うものです。

現在、多くの方に喜んで頂いておりますが、
もっと多くの土地の所有者様に「喜んで頂きたい」と思い、
さらに、今回100名様限定で、受け付けてます。

『草刈・除草』
『不法投棄によるトラブル』
『空地で子供達が遊んで、怪我をした』
『空き家に放火されそうになった』
などなど・・・・

ご心配やお困りの方が本当に多いんです。


『遠方の方』はもとより、
『ご高齢の方』『仕事が忙しい方』
『草むしりがおっくうで・・・といわれる方』
お気兼ねなく、ご連絡下さい。

※今まで月額800円で承っておりましたが、
たくさんのお客様より安すぎるとのお声を頂き、
前回より月額1,000円に変更させて頂いております。
また今回100名様限定とさせて頂きます。


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2006年11月28日

平成19年4月以降の離婚と年金分割

夫がサラリーマン(第2号保険者)で、妻が専業主婦(第3号被保険者)の場合に、今までは妻の年金受給額が多い人でも年間70万円~80万円程度でした。

そこでの問題点として、夫と妻とを比べた場合の受給額の格差がありました。

それをふまえて、平成16年の年金法改正によって、婚姻期間中の夫の厚生年金の一部を妻が受け取れるようになりました。

但し、対象は平成19年4月以降に離婚が成立した場合。

また、分割に関しては夫婦間の同意が必要になります。
※同意が得られない場合は裁判所に申し立てを行って下さい。

さらに、被扶養者が、離婚成立後2年以内に請求しなければなりません。

結果、夫婦が婚姻期間中に納めた保険料の合計の5割(半分が上限です。)

補足・・合意が得られれば、共稼ぎ期間中も分割が可能です。


平成20年4月以降の年金分割

平成20年4月以降は夫婦の合意を必要としません。
つまり、被保険者が請求さえすれば、分割されるようになります。


当然離婚ということになりますと、相手方との合意が必要です。
但し、その合意を得る事が一番の難関でもあるでしょう。

永く連れ添った夫婦が1つ返事で、合意が得られるとも思えません。
しかし、平成20年4月はその合意が必要なくなります。

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2006年11月24日

ウソをついてまで・・・

先日、土地を預かったんです。

今は100円パーキングとして、稼動している土地なんですが、
どうも、におうんです。
(くさい臭いのほうではありません)

売主いわく、
「幹線道路に近くて、音がうるさいので、静かな住宅街を探して、
10年前に移り住んだ為、もうその土地は必要なくなった・・・・」
ということだったんです。

「そんなにうるさくなさそうですが・・・」
と尋ねると

「まあ・・いろいろあるんですよ・・・」
と・・・

「当時、貸家として、貸すことも考えたんだが・・・・」
と・・・


人には、それぞれ価値観がありますので、
とやかく詮索するのも、やぶへびかと思ったんですが、
やはりにおうんです。
何か違う事情があるのでは???

(こういう時の感は以外とあたるものです。)

そんな時の鉄則は、まず近隣の方に聞く事。

早速、今度、売る事になった旨を近隣の方々に伝え、
世間話を始めたところ、いろいろ事情がわかってきました。

近所の奥様はいろいろ良く知ってます!!


何と、10年前火事があって、人が亡くなっているらしいのです。

しかし、その時既に、この土地をある方に紹介していて、
買う事もほぼ決まりかけていたんです。

私は悩みました。

10年前か・・・

1・2年前なら伝えなきゃいけませんが、
10年前となると・・・

しかし、知ってしまった以上伝える義務がありますし、
ウソをついてまで、という気持ちもありました。

う~ん・・・・


結論。
事実を伝えました。


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2006年11月21日

事実をありのままに伝える。

『事実』とは辞書でひくと
1.実際に起こった事柄
2.現実に存在する事柄
と出てます。

「事実をありのままに伝える」

とは

現実に存在する事柄をありのままに伝える。

ということです。

一見、当然かつ公然で、あたかも道理の通った内容に響きますが、
本当にそうなのでしょうか?


例えば、対『人』の場合はどうでしょう?

ありのまま思った事をありのままに伝えてしまうと、
相手に不愉快は思いをさせてしまいます。

親しい間柄であっても、親しき仲にも・・・・・で、
相手が不愉快に思ってしまう事だってあります。

相手が、初対面だった場合はどうでしょう。

ありのまま思った事をありのままに伝えてしまうと、
殴り合いの喧嘩になる可能性だってあります。

つまり、ありのままをありのままに伝えることによって、
決して、良い判断とは言えない状況というのもあります。

その状況とは、対『人』に対しての場合です。


逆に、対『物』、対『商品』に対してはどうでしょう?
それが、営利目的だった場合は?

この場合、全てが『事実をありのままに伝える』事は、
前提条件でなければなりません。

「当たり前でしょ!!」
って事です。

これが当たり前じゃなければ、
安心して、ものなど買えません。

例えば
食品の内容表示、
機械のスペック
洋服の繊維内容
薬品の成分表示

なんかで、表示に偽りがあったりすると、
怖くて買えません。

「本当にこの商品大丈夫?」
って事になってしまいます。


しかし、不動産の場合はどうでしょう?

不動産とは、唯一無二、二つと同じものが存在しません。

そんな中で、本当に「事実をありのままに伝える」事が
行われているのでしょうか?

あまり、この部分を私個人が追求してしまうと、
この業界の方々から、クレームがあるかもしれませんので、
恐る恐るソフトな言葉で表現します。

この不動産業界の現状とは
『曖昧』な表現と、『演出』そのものを売る業界。

つまり、購入者にとって、不動産とは
最も重要である価格、商品価値の妥当性を見極めにくい商品であり、
情報の信憑性に乏しく、情報の不透明性を感じる商品でもあります。

(逆言えば、それが故に、この商売の”うまみ”を知って、
この商売を、止められない方も多くいます。)

購入する方にとって、”一生のうちで一番高い買い物”であるならばこそ、
事実をありのままに伝える事は必須だと思うのですが・・・

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2006年11月18日

「家に困って・・・」

住む家が無くて、困っている人で、家を購入する人などいません。


一般的に、家を購入する方の中で、
住む家が無くて、困ってしまって、家を買おうという人は、
まず、いません。

住む家が無くて、困っている方は、
まず、賃貸物件を探すでしょう。


つまり、家を購入する人は、少なからず今幸せな人だということがわかります。

仕事も安定し、夫婦の仲も良く、ある程度貯金も出来て・・・・
など、将来向けて、明るい『光』が見えている人が、家を購入します。

逆に、仕事は不安定で、収入も安定していない、夫婦の仲もあまり・・・・
と、いう人は恐らく、家を買って住もうという気にはならないでしょう。
※投資の場合は別です。


以前、私は賃貸営業をやっておりましたが、賃貸の場合はよく
「家に困って・・・」

という方がいました。
いましたというより、かなり多かったのです。

「更新期限がせまっていて・・」
「大家さんに出て行けって言われて・・・」
「ストーカーにあって・・・」
「彼氏と別れて・・・」
「家賃が高くて、払えなくて・・・」

など、こんな相談は毎日のようにありました。

中には数年間で、1回ではなくて、2回も3回も
と、いう方もいます。

私も、10年間の賃貸住まいの中で、
6回も引越しをしましたので、
人の事をとやかく言えた柄ではありませんが・・・

私の場合は
最初は風呂無しのアパートから
シャワー付きのアパート、
ワンルームマンション、
広めのオートロックマンション
1LDKのパルテノン神殿風の豪華なマンション
2LDKのマンション

今は一戸建てです。

私は家に困ったと事など1回もありませんが、
家に困っている人って意外に多いんです。

都内の賃貸住まいの方で、
何らかの不満を抱えて引越しをしたい人の割合は
全体の7割以上というデータもあります。

みんな不満だらけなんでしょうか?
それとも『欲』なんでしょうか?
それとも『見栄』なんでしょうか?

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2006年11月16日

売却相談は1社じゃダメ!!

売却の相談は1社じゃダメです。

売却の相談は1社じゃダメです。

1社だと、売れる相場を操作されてしまいますよ!

どんなに有名な会社だろうと、信用しないで下さい!

相手の営業マンは百戦錬磨のプロです。

あなたがどういう人かを一瞬で見抜き、
対応を変えて、せめてきます。

あっ、この人ちょろいな!
と感じたら、良いことバッカリ言って、
何とか、他社に相談させないような、
話術を持っています。

あっ、この人知ってるな!
と感じたら、本当に攻め方を変えるんです。

本当ですよ!!


なぜ?そんなこと知ってるの?

なぜって、それを言ってしまうと、
東京の不動産会社からクレームがくるので、
本当は避けたい所ですが、

しかし、そこを、あえて、言います。

実は、私自身が、この1年間で80社以上の
不動産会社に足を運んで、実際に検証した結果だからです。

お客さんのふりをして・・・

※店頭に行く際は、帽子をかぶって、めがねを変えて行きます。

まだ、こんな会社あるの??
というぐらいの会社から、

すごく丁寧な会社もありました。

一番感じが悪かったのは、今でも鮮明に覚えてます。
新宿の会社でしたが、私が入店するなり、

「何?」

です。

「何」はないだろう!

と思って、

「いやー、家を売りたいんですが、どのくらいで売れるかと思って・・・」

と尋ねると

「そんな事、インターネットみれば、わかるでしょ!」

だって!(怒)

びっくりしました。
よくこれで、営業やってるな!!
と。

横道にそれてしまいましたが、

つまり、1社にダケ相談して、そのまま信用して
任せてはダメだって事を言いたかったんです。

その理由の一番は
『査定金額の、差』

これです。

これ程違うのか?

と、驚くほどです。

しかも、たまにじゃないんです。


私が、いろんな会社に売却相談のふりをして、歩き回って感じた事は、
この他にまだまだたくさんあるんですが、
今回は、これぐらいにしておきましょう。

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2006年11月12日

失敗しないように!!が逆効果!?

「人は失敗しないように!」

と、小さい頃から教育を受けてきます。

でも、それが本当に正しいのでしょうか?


私がいるこの不動産業界でも
「失敗しない不動産の○○!!」
「不動産購入で失敗しない○○!!」
などという本がたくさん出版されています。

それも、一般の住宅購入者向けの本です。

またか!

と思って、立ち読みするんですが、中身はほとんど同じ内容です。

内容は、失敗しない為のいろんな方法や、
良い営業マンを見分ける方法など、
書かれていますが、

そもそも、失敗ってなんでしょうか?

不動産における失敗ってなんでしょうか?

判断ミス?! 騙された?!


そもそも、不動産を購入する時において、
お金があまってあまって仕方がない人、
また、投資の目的で購入される方以外の、
自分(家族)の住まいとして、住宅を購入する方は、
何かを妥協して、購入する方がほとんどなのです。

(※日経の調査では、9割以上の方が何かを妥協して、不動産を購入したというデータが出ています)

つまり、100%満足できる物件を購入している人なんて、
ほんのわずかしかいないという事なんです。


家を購入する時に

予算をあげれば、あの物件が買えるのになぁ~。
本当はあの物件が欲しいんだけど、値段がなぁ~。

と、考えた方は少なくないはずです。

じゃぁ、お金があれば、理想の住宅が購入できるんですか?

それも、違います。

お金があれば、また理想が膨らむんです。
もっと良い(高い)ものが欲しくなってしまうんです。


つまり、不動産を購入する時において、

失敗などという事自体がおかしな話なんです。

自分で、自分に見合った物件を、少しだけ背伸びして買う人もいれば、
背伸びしないで、買う人もいます。

それはその人が考える価値観ですので、
人が失敗などという事自体ナンセンスであり、
まったく失礼な話という事になります。


私が考える不動産で失敗したとは、

投資用としてを不動産を購入し、利回りを得ようとしたが、
管理は思った以上に大変で、家賃滞納も多く、全然儲からない場合や

値上がりしそうな土地を買ったはいいが、逆に下がってしまった場合、

建築会社が建売住宅を販売し、利益を得ようとしたが、
なかなか売れずに、価格下げないと売れなかった場合などは

失敗と言えるかもしれません。


しかし、『失敗しないように!』
などと、あまり意識しない方が、いいと思います。

『失敗』という言葉が持つ力が、
潜在的に働くかもしれませんので・・・

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2006年11月11日

脱!「終の棲家」という発想②

私は結婚の相手選びも住宅選びも同じだと考えています。
(あくまでも考え方です。)

なぜ??

かと言いますと、

人というのは、
『一生一緒にいなければならない!』(結婚)
『一生勤め上げなければならない!』(会社)
『一生面倒を見なければならない!』(両親等)
『一生所有しなければばらない!』(不動産)

いわゆる
『一生手放してはいけない!!』

と、思考し始めると、人というのは苦しくなってしまう生き物だからです。


苦しくなって苦しくなって、身動きがとれなくなってしまいます。
怖くなって怖くなって、前に進めなくなってしまうんです。

そうすると、どういう行動に出るのかといいますと、

『一生一緒にいなければならない』の場合は
 もっと自分にはふさわしい人が現れるかもしれない・・・・
 もっと綺麗な素敵な人が現れるかもしれない・・・・

などと、考え始め、結婚が出来なくなってしまいます。


『一生勤め上げなければならない』場合も同じように
 上司に媚を売って、会社に忠誠を尽くさなければ・・・・・

と、考え、神経をすり減らしたはいいが、リストラに怯える日々を送り
また、のびのびと仕事が出来なくなってしまいます。


『一生面倒を見なければならない』場合も同じです。


『一生所有しなければならない』場合も同じです。
 もっと、良い土地が、もっと良いマンションが、もっと良い戸建が
 あるかもしれない・・・・・
 もう少し待てば、自分の理想の物件に出会えるかもしれない・・・・・

と、考え始めると、もう買えなくなってしまうんです。


私のお客様の中にも、そういった方がたくさんいますし、
友人の中にも、親戚の中にも、知人の中にもたくさんいます。


つまり、何が言いたいかといいますと、

  も っ と も っ と を 
   自 分 の 外 に 求 め て し ま う と、
    そ の も の が 逃 げ て し ま う!


  も っ と も っ と を
   自 分 の 中 に 求 め る と
    そ の も の が 近 づ い て く る!

ということなんです。
(※注 私は宗教家でも哲学者でもありません。)


前置きが長くなってしまいましたが、

つまり、
一度購入した家には一生住まなければならない

などと、先の事を考えてしまうと、一生家が買えなくなってしまいます。

先の事など誰もわからないのに・・・
一年後どうなっているか?
10年後子供はどう成長しているか?
20年後どうなっているのか?

明日の事さえ誰もわかならいんですよ!!!


まさに、「終の棲家」などと考えてしまうと、
恐ろしくなって、怖くなって、びびってしまって、
家族の幸せどころか、自分の幸せさえも手に入れることはできないんですよ!!


『もの』とは、自分にとって完璧なものなど存在しません。


そう思って楽な気持ちで、その呪縛をときましょう。

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2006年11月10日

不動産の『真の価値』とは何なのか?②

①の続き


近年、年功序列や終身雇用といった就労の形態が崩され、
人材の流動化が進んでいます。

ようやく来年から段階的に定年退職を迎えようとしている
団塊の世代は、会社最優先で頑張り、自分を押し殺して
職場に尽くし、係長、課長、部長のポストを手に入れてきました。

この日本が世界のトップに仲間入りできたのも、この団塊の世代が
身を削ってきたからにほかなりません。

ところが、『人材』という観点から団塊の世代をみると、
肩書きこそ立派だが、ほかの会社ではどの程度、
発揮できる能力があるのかは、全くわかりません。

人生の大半を過ごしたその会社のことについては熟知していて、
当然、仕事もできる状況にありますが、
はたして、他の企業で通用するかは、未知数です。

一生涯、同じ勤務先という限られた職場環境で
年功序列により人材の価値を高めていったものの、
人材市場からみると、多少見劣りしてしまいます。

一方、団塊世代の子供達(団塊ジュニア)は、
こうした封建的な企業中心会社から解放され、
親世代に比べれば、転職や企業の障壁も低い。

また企業に頼らない就労形態が浸透したことで、
働き方の自由を手にし、雇用流動化の時代を自由に生きるようになった。

しかし、企業に頼らない反面、実力で生きていかなければなりません。

絶えず、第三者に評価判断され、自分の価値を意識する事を、
訴求され、自己評価も欠かせなくなりました。


前置きが長くなりましたが、
こうした団塊ジュニア世代の人材評価は近年しばしば耳にする
『売りやすい』『買いやすい』という現在の不動産価値と似ています。

バブル崩壊以前のマンション価値は、所有しているだけで、
何もしないでも、自然に価格(価値)が上がる事が期待できました。

高度経済成長の波に乗り、経済全体が底上げされたため、
不動産をどう運用していくかなど、考える必要もなく、
ただ、保有していれば、それなりに価値を生み出す事ができました。

このサークルは毎日会社に出勤し、日常業務をこなしてさえいれば、
昇進も昇格も手にいれられた、まさに団塊の世代の就労とそっくりです。

団塊ジュニアの人材評価と現在の不動産価値が似ているのは、
ジュニア世代が自己責任、自助努力を強いられる実力主義で、
「収益」や「利回り」という結果や成果によって評価されるようになった点です。

まさに、市場と向き合いながら「結果」を追求する構図がどちらも共通しています。

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2006年11月09日

不動産の『真の価値』とは何なのか?①

不動産とは『売りやすい』『買いやすい』ことが、
その価値として考えられるようになっています。

不動産の鑑定評価が収益還元による手法へと
変化してきたことがその背景にありそうです。

日本はバブル崩壊という苦い経験を味わい、
その経験からこういう流れになるのは、
ある意味自然なことかもしれません。

しかし、不動産の『価値』とは、それほど単純なものではありません。

なぜなら、不動産とは私的財産であると同時に社会資本であるからです。


社会資本とは日本の財産といってもいいぐらい、
非常に大切な財産です。

バブルの崩壊と同時に日本の土地神話も崩壊し、
日本は今までに経験したことのない資産デフレに突入しました。

そこで、改めてその不動産の活用が、その不動産価値として、
常に『収益を生む』『収益を意識する』ことが、
社会全体に求められてきました。

いわゆる、バブルを経験した為の財産ともいえるでしょう。

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2006年11月07日

不動産の売却は慎重に!!

不動産の売却は慎重に考えて下さい。

急いで、慌てて売る事は決してありません。

「お客さんがいるから、すぐに売りましょう」とか
「今だったら、こんな方が欲しがってますよ」とか

よく言われるかと思いますが、

 そ ん な 話 は
  9 9 % う そ で す。

  
作り話です。
 

また、よく自宅のポストに投函してある『~な方が探してます』
なんていうチラシも
 
 9 9 % う そ で す。

私も以前勤めていましたから、よくわかっていますが、

あれはエリア戦略という広告戦略の一つです。


○○町○丁目限定・・・・・・

などど、書いてある広告です。

そうです。 皆さんも一度は見られたことのある広告です。


しかも、あれはご年配の方をターゲットにした広告です。

特に、ご年配の方が、あのチラシをみて、電話をされるんです。

チラシの内容は
例えば・・
上場企業の寮として、土地○○坪、金額○○万円・・・・

例えば・・
大手銀行にお勤めの方が、二世帯住宅を建てる為の土地を・・・・

などの広告を見て、あれっ!
「うちなんかピッタリじゃない!」
「そんな方が探しているんだったら、ちょうどよかったわ」
・・・・・・
「うちも、そろそろ買い替えようかと思ってたのよ」
・・・・・

といった具合に、ひっかかりやすく作られた広告なのです。

※他社様の批判、営業方法の批判をしているのではありません。

不動産会社は1つではありません。
売却をされる際は、是非いろんな会社を比較し、相談されてから、
コミニュケーションがとれそうな会社にお願いすると良いと思います。


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築20年以上マンション、修繕積立金「不足43%」!!

分譲から数十年経過したマンションの多くが、修繕積立金の不足に直面しているというんです。
この度、日本経済新聞が全国の築20年以上のマンション管理組合を対象に調査したところ、なんと43%が「修繕積立金が不足している」と回答。

(修繕積立金とは、建物の劣化を抑える為、建築後10年~15年の周期で外壁塗装やタイル等、給排水管の工事をする際にあてられる積立金)

今回全国初として、築20年以上のマンションを対象に調査したらしいのですが、43%という数字は想定外だったと思います。


しかし、そもそもそれを踏まえての積立金ではなかったのでしょうか?

マンションを購入すると、その本体の支払い以外に
①駐車場費用
②管理費
③修繕積立金
④駐輪場使用料(ない場合もあります)
⑤専用庭使用料(1階で庭付きの場合)

が必要です。

支払い以外に

  こ ん な に も 
   か か る ん で す よ !!!

駐車場が3万円とした場合、年間36万円、35年間で1260万円

都内のマンションの場合、①②③を足しただけでも、最低5万円以上かかります。35年間払い続けると1750万円になります。


さらにこの流れでいきますと、修繕積立金の上乗せか、臨時に積立金増加なんてことも考えられます。
※一部のマンションでは既に、積立金の臨時支払いのマンションも出てきてます。

購入する方にとって、購入する際は、実際に住んだ後の楽しい生活のイメージが強く印象付けられるような営業トークで、物件を勧められる為、月々の支払い総額だけで、判断しがちになります。

あとで、落とし穴に気がついても、もう遅いのです。

また、一生懸命働いて、住宅ローンの支払いが終わったとしても、この①②③④⑤は死ぬまで払い続けなければなりません。

なんだよ!!と、ならない為にも、よくよく考えて購入決断をしましょう。


さらにマンション購入する際のちょっとしたチェックポイントがありますので、
紹介しておきます。


〈マンション購入時の確認ポイント〉

①修繕積立金の利用頻度、箇所、年数、(その場合の費用の概算や例)
②構造計算等の確認
③偽装が発覚した場合の措置
④施工会社の実績や保証内容
  その施工会社が以前施工した物件を実際に見て、確認(必須)
  ※より慎重な方は、実際に住んでいる方に確認するのも良いでしょう。
⑤第3者機構の保証の有無
⑥管理会社(会社概要、資本内容、管理状況)の確認

これは最低確認するようにしましょう。
※あまりしつこくなると、営業担当に嫌われるかもしれませんが、
 将来の安心の為に、頑張って聞きましょう。


  家族を守る為に、
    楽しい生活が送れるように、
      将来の安心を確保する為に


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2006年11月06日

建て替えるか?売るか?リフォームか?という選択!!

建て替えるか?売るか?リフォームをするか?

家をお持ちの方であれば、一度はお考えになった事があることだと思いますが、これが以外に真剣に悩んじゃう方が多いんです。

しかし、ちょっとだけ条件を整理すると、すっきりできる方法があります。
簡単なので、紹介しておきます。


(先週も私のところにもこういった相談がありました。)
※この相談主は私から家を買って頂いた方のお母さん。

「今の家が古くて狭くて、日当たりが悪いので、リフォームを考えているんだけど・・・・」
との相談でした。

「リフォームですか?」

「そう!住友の何とかさん!?というチラシを見て、問い合わせをしたんだけど、どうかしら?」


そこで、私からの回答です。

①家が古い・・・・
 リフォームで対応できます。

②家が狭い・・・
 リフォームだけでは対応出来ない場合が多いです。
 理由・・・建築基準法で決められたケンペイ率/容積率
      がある為、今より大きくは建てられない。(この方の場合)
      但し、間取りや配置によっては、広く感じる事もありますが、
      物理的に広くする事はできません。
      

③日当たりが悪い
 リフォームだけでは対応出来ない場合が多いです。 
 理由・・・土地の大きさが限られていて、更に建物が狭いとなれば、
      今の土地の大きさで日当たりを確保するのは難しい。
      

この場合、私からの提案は、建て替えでもなくて、リフォームでもなく、買い替えです。
※あくまでも上記の条件をクリアする事を前提とした場合です。資金的な部分は別として。


中には、広さは我慢できるが日当たりは我慢できない!
日当たりは我慢できるが、広さは我慢できない!
など、悩んでいる方はさまざまですが、①②③のような感じで、
整理してみて下さい。


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2006年11月02日

フラット35、11月の平均金利3.26%に上昇!

住宅金融公庫は最長35年の長期固定ローン「フラット35」の11月の適用金利を発表しました。

取り扱い315機関の平均は3.260%で、前月より0.167%引上げとなりました。

平均金利が上昇するのは3ヶ月ぶりで、2004年9月(3.370%)以来、約2年2ヶ月ぶりの高水準となりました。


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2006年10月30日

定年後の自由な暮らし

「主人の休日の生活が一変しました」

と、家を売却された方から、手紙を頂きました。

東京の暮らしでは、主人は休日になると家でゴロゴロ・・・・
寝てばかりで外出も付き合いもしませんでした。

二人の趣味は海外旅行。
子供がいなかった事もあり、それが唯一の趣味だったそうです。

「いつか、こんな綺麗なところに住んでみたいと思っていた憧れが、
現実になってしまいました。」

「今、主人は朝晩の散歩に、畑での農作業を日課にしています。」

「自分から自然に体が動くんだそうです。しかも積極的に。」

「心配していた老後の生き方にも自信がもてるになりました。」

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2006年10月23日

10月の離婚に伴う不動産売却相談件数は・・・

10月度の離婚に伴う、不動産の売却相談件数は15件です。
先月の合計件数より、もう既に6件を超えています。


数年前より、日本での離婚件数は減少傾向にあります。
厳密には若年離婚は増えています。
逆に熟年離婚は減っています。
全体的にはやや減少しています。

しかし、このことろの報道等では、熟年離婚が増加傾向にあるとか、雑誌等でも離婚の特集がくまれ、あたかも熟年離婚が増えているような、言われ方をしているのに、なぜ全体の離婚件数が減少しているんでしょうか?

その原因の1つは年金法の改正です。
年金法の改正により、厚生年金の受給額の最大1/2が妻に支給される事になります。
その実施がもうせまっています。
(平成19年4月より)

このことが、熟年離婚の減少傾向に影響を与えている事は一目瞭然です。


来年4月以降に備えて、離婚の準備(決意)をしている方が、非常に増えているということです。
これは、私が受ける相談の中でも、明らかに感じる部分です。

私は、離婚相談ではなくて、それに伴っての不動産の売却相談が専門ですが、やはり、熟年離婚については、そのほとんどが潜伏状態にあると判断してます。

その中で、どういった形で売却していくか?
売却後はどういった税金が発生するのか?
等々さまざまなご相談を受けます。

ここでは、あまり詳細内容はお伝えできませんが・・・・

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2006年10月13日

マンション価格は徐々に上昇!!

長谷工アーベストの「顧客マインド調査」の結果によりますと、「マンション価格は徐々に上昇すると思う」と回答した人が過去最高の69%だったそうです。

前回調査時(06年6月)の47%に比べ22ポイント上昇している。

同調査は、首都圏のモデルルーム来訪者に対し、年4回インターネットで調査を実施しているもの。

有効回答件数は298件。

マンション購入検討については、「価格上昇前に購入したい」との回答が54%(前回47%)となり、マンション価格の先高感から購入を早めようと意識が高まっているそうです。


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2006年10月11日

家を売りたいんですが、江戸川区でもきてくれますか?

「家を売りたいんですが、江戸川区でもきてくれますか?」

と相談を受けました。

「はい!もちろんです。」
「当社は練馬区の会社ですが、都内全域、及び近郊は即日うかがいます。」

しかし、なぜ当社に、しかもこんな時間(午前1:30)に?


ご連絡頂いたのは、滋賀県からでした。

もう既に、家は空き家になっており、江戸川の家には戻らないという事でした。
仕事はかなり忙しく、しかも転勤が3年間ということだったのですが、今度は大阪に転勤になるかもしれないとのことでした。

いつ戻れるかわからないし、もしかすると大阪が長くなるかもしれないし・・・・

東京に戻って、売却の相談する時間もなかった為、サイトサーフィンしていたところ、当社のホームページを見たそうです。


われわれの仕事は比較的、転勤する事がない職種ですので、転勤の辞令を受ける気持ちは分かりませんが、家を買ってすぐに転勤を言い渡されると、かなりショックでしょうね!

私は九州で産まれで、東京にはもう17年います。

東京と九州しか住んだ事がないので、一度は違うところに住んでみたい気もしますが、自分で選んで好きな所に行ける訳じゃないですからねー。

強制的に行かされる訳ですから。

独身ならまだしも、結婚して子供がいる方なんて、いろいろ悩んじゃうでしょうね。

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2006年10月09日

専任媒介契約をしたんですが、もう3週間も案内がないんです。

専任媒介契約をし、既に3週間経つんですが、最初に不動産屋さんらしき人が1人来ただけで、その後案内がないんです。

と。


専任媒介契約をする前は、「すぐに売れます」と言われたんです。笑顔で・・・

期待してたんですが、その後なんだかんだで、この金額では売れないと言われ、唖然としたそうです。

その後、案内が1件もない状態に・・・・


どういうわけでしょうか?
との問い合わせを頂きました。

この内容に私は、あっ!いつもの!と思ったのですが、あまりにも内容が内容なだけに、すぐに答えられませんでした。


一度電話を切らせて頂いてから、私はすぐに不動産流通機構(レインズ)の登録を確認し、大手○○不動産に物件の確認しました。

案の定、物件担当者は冷たく「契約予定です」と・・・
「契約はいつですか?」と尋ねると「未定です」・・・・

※いつもこんな感じです。お客様には満面の笑みを振りまいても、われわれ同業者にはいつもこんな感じです。

その後、その内容と私の見解を伝えました。

愕然として驚きを隠せないような感じでしたが、私は続けました。


その後、専任媒介契約も解除できる事をお伝えしました。

なんと、その担当者は専任媒介契約は解除出来ないと言っていたこともわかりました。


いつまで、こんな事が当たり前のように、行われるんでしょうか?

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投稿者: welworks 日時: 16:34| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月04日

勝手に不動産を売ってしまった!?

結婚して、8年。
別居して、1年と3ヶ月。

ご主人が勝手に家を売却してしまったらしいのです。


何があるかわからない世の中ではありますが、こんな事も実際にあります。


数年前から離婚の話し合いをしていたらしいのです。

原因はわかりませんが、ご主人が離婚したい、奥様はしたくないと・・・

実質上まだ、夫婦関係であります。

建物と土地はご主人名義で購入し、支払いもご主人の給料から支払い、別居後も引き続き住宅ローンと生活費は支払っていたそうです。


それが先日、家の周りをスーツを着た人がうろうろしていた為、気持ち悪いと思っていたらしいのですが、後日、ご主人からの電話で、それが不動産会社の人だったとわかったそうです。

がしかし、既に不動産の売却の契約は済んでおり、どうしたらようのでしょうか?
というご相談がありました。


実際に売買の契約は済んでおりますが、今住んでいるのは奥様(子供も)であり、生活する権利を有する立場にあります。

所有者はそれを無視して一方的に家を売却してしまうという事実を覆すことができるのでしょうか?

出来ます。

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投稿者: welworks 日時: 10:34| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月03日

離婚したら住宅ローンはどうなるの?

離婚しても、住宅ローンはなくなりません。

一旦組んでしまった住宅ローンは、払い続けるしかないのです。
その支払いが滞ってしまいますと、その家と土地を銀行に取られてしまう結果にもなり、離婚後の住宅ローンの支払いは非常に厳しい現状が待っています。

しかし、離婚しても住宅ローンを組んでいる本人、又は有職者がそのままその家に住み続ける場合は、今までどおり払い続ければ問題ないのですが、例えば住宅ローンを組んでいる本人が、家を出て行った場合は、その後の支払いに支障が出てきます。

家を出て行っても、慰謝料や生活費、また住宅ローンを引き続き払ってくれる方の場合は負担はないでしょうが、離婚の際に約束した、金額を毎月定期的に支払ってくれないケースも多々あります。

既に離婚をしてしまっている場合は、こういったケースがありますが、今は離婚しないで、別居される方も非常に多く、最近はそのご相談者が非常に多いのが現状です。


その場合、まだ離婚が成立していない為、引き続き住宅ローン組んでいる本人が支払わなければなりません。

しかし、妻子をおいて、夫が家を出て行ってしまって家を省みない、また家庭に無関心で生活費をいれないといった相談も多く、残された方はその生活と今後の生活維持に日々悩まされる事となります。

いろんな事情があるにせよ、住宅ローンは支払い続けなければなりません。


そんなはずじゃなかった。
と思ってみても、そうなってしまえば、現状を受け止めるしかありません。

早期に当事者と話し合いの機会を持ち、それでも解決が不可能のようあれば、弁護士に相談された方が賢明でしょう。(弁護士に相談をされると費用はかかります。)


持分も移転したり、支払いの強制をかけたりと、何らかの対応策はありますので、1人で考えるよりも、まずお気軽にご相談下さい。

ご相談は無料です。


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投稿者: welworks 日時: 09:47| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月01日

売却が得?賃貸が得?(転勤)

転勤される方にとって、仕事の環境が変わる事もナーバスな部分になりますが、一番の問題は単身赴任・家族の引越しの問題があります。

転勤される方にとっては、家族構成や子供の年齢によっても、単身赴任が良いか、家族全員で引越ししたほうが良いのか、家族全体の問題にもかかわってくる非常に大きな問題です。


先日、家を購入して2年目の方からのご相談がありました。

不動産を売却した方が得か、賃貸に貸した方が得か・・・
という内容でした。

2人目の子供の懐妊を機に家を探し、ちょっと無理して、大きめの家を買われたそうですが、その2年後に単身赴任の話がきたそうです。

もともと転勤の多い会社に勤めているので、いつかはそういった話がくることは、考えていたそうですが、こんなに早くくるとは思ってもいなくて、困惑したそうです。

近場であれば家から通うことも出来ますが、東京から四国となると通う訳にはいきません。

しかも転勤期間は最低3年と告げられ、5年かもしれない、10年かもしれない・・・・
とのことでした。

3年間であれば、単身赴任も考えられるとの事でしたが、最低3年となると、家を売却しなければならない可能性もあります。

こんな、期間が定まっていないケースの場合、一旦賃貸に出す事が良い場合もあります。3年後もし赴任が延長で長くなる場合、その時に売却するか、そのまま貸しておくか、考える方法もあります。

その方の気持ちの問題もありますが、まだ小さい子供さんの事もありますので、悩むところだと思います。

昨今土地価格が上昇している、また横ばいの状況ですので、赴任期間が定まっていない転勤の場合は賃貸がよいかもしれません。

逆に土地の価格が下がりかけているときであれば、売却することをお勧めしますが、土地の価格も波がありますので、なかなか短期では把握できない部分もあります。


やはり一番大切な事は、家族とのつながりだと思います。

ちなみに私の友人は家購入後半年で、家を売却し家族と一緒に仲良く、大阪に行ってしまいました。『一番大事なのは家なんかじゃない、家族なんだ』と言い残して・・・

かっこいい男でした。

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投稿者: welworks 日時: 09:53| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月30日

成城に売却物件!?

先日成城9丁目を歩いていたところ、ある大きな邸宅を発見しました。

成城9丁目といえば、小田急線成城学園駅北口から20分程度あるいたところですが、駅前の高級住宅地と比べると若干イメージが変わりますが、それでもやはり成城だけあって、街並や雰囲気、空気感が違います。

また、一戸建てもやはり重厚感と高貴感を漂わせる家が多く、道路はもちろん並木道路だし、歩いている人もどことなく、品があって、凛とした方が多いように感じます。

もちろん通過する車は外車だけ。


私は用事を済ませ、車を駐車している100円パーキングへ戻ろうと思っているところでした。パーキングの数件隣の大きな家。

あきらかにお金持ちが住んでいるような(住んでいた!?)雰囲気の門構えに、庭木。

しかし、庭木は荒れていて、門には葉っぱが落ちていて、郵便受けは郵便物がいっぱいで蓋が半分あいている状態でした。

私の経験では、住まなくなって既に半年以上は経った感じでした。

ポイントはいくつかありますが、それは企業秘密ということで・・・


ここ成城は誰もがあこがれる住宅地である為、物件が出るとすぐに売れる所でもあります。私のお客様の中にも、成城学園限定で家をお探しのお客様がいるので、もし住んでいないようであれば是非売却を前向きに検討頂くように話をしてみようかと思い、インターフォンを押してみました。

やはり留守でした。


近所に方に情報提供をしていただく為に、周辺を何回もうろうろし、買い物帰りのある年配のにたずねました。

やはり正解でした。ずばり的中です。

どうやら印刷会社を経営していたらしいのですが、いつの間にか留守になっているらしいのです。


どうやら私の出番のようですね。

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投稿者: welworks 日時: 18:24| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月29日

8月の住宅着工、1.8%増!!

8月の新設住宅着工戸数は前年同月比1.8%増の11万1187戸となり、2ヶ月ぶりに増加した。

貸家は17ヶ月ぶりに小幅な減少に転じたものの、持ち家と分譲住宅が増加した。

分譲住宅は前年同月比1.0%増と、前月の38.3%減から増加に転じた。
マンションが1.1%増と2ヶ月ぶりに増加。
近畿圏の減少傾向は続いたものの、首都圏、中部圏が増加に転じた。

大規模物件の着工が増えた東京都は同39.8%増だった。
一方、一戸建て住宅は2.1%減。

持ち家は6.1%増だった。金融公庫による持ち家が減り民間資金による持ち家が7.0%増加した。一方、貸家は0.6%減。民間資金による貸家が26ヶ月ぶりに減少した。

                            資料:国土交通省より

これから10月11月の戸建て住宅の着工件数は増加する方向に向かっておりますが、金利上昇の影響により急いで購入される方と、金利上昇を怖がってみあわせている方がいるようですね。

先日もある雑誌で、『金利5%時代に勝つ!!』なんて特集が出ていましたが、まだ金利3%にもなっていないのに、またまたあおっている感じがみえみえですね。

所詮景気もアメリカの影響を100%受けているので、いる悪くなるかわからないのに!!

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投稿者: welworks 日時: 21:04| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月25日

寿命100倍のコンクリート開発!?

通常の寿命よりも100倍も寿命が期待できるコンクリートを開発されたそうです。

材料に特殊な鉱物を加えて表面などを炭酸ガスを使って処理することで水や塩分を浸透しにくくしたらしいのですが、本当に大丈夫だんでしょうか?

しかし、通常の100倍の寿命ってどういうことなんでしょうか?
今のコンクリート寿命が何十年かはわかりませんが、100倍ってことは数千年もの寿命ってことになると思うんですが、そんなこと本当にありえるんでしょうか?

また、これは全ての疑問に共通する事なのですが、根本的に寿命が長い商品を開発したり、強度の高い商品を開発する事よりも、実際に使用する際のモラルや、安全性の問題、検査・管理状態(密度)に目を向けるべきではないでしょうか?

このコンクリートは今後、道路や橋脚などに使われるそうですが、いずれはマンションにも利用されることとなるでしょう。

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投稿者: welworks 日時: 16:37| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月23日

どんな理由で不動産を買い替えているの?

住み慣れた住まいから住み替える(買い替え)を考える際、大きな要因は不満だそうです。

不満があるのがあたりまえで、不満が無い家なんかあるのでしょうか?と聞きたくなるぐらいの事ですが、実際にその不満が要因で、買い替えをされる方がほとんどなのだそうです。

その不満もさまざまだと思いますが、なんと一位は
「子供の誕生・成長によって、手狭になったから」

確かに一番うなずける、前向きな不満ですよね。

やはり、家を買うのも、家を売るもの子供が影響が大きいんですね!!

私もそうでした!!

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投稿者: welworks 日時: 18:57| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月22日

平均年齢42.9歳!平均年収864万円!?

住宅生産団体連合会の顧客実態調査によりますと、昨年1年間で住宅を注文した顧客の平均年齢42.9歳で、前年より0.7歳若くなりました。

年齢別にみると、近年増加傾向にある30歳代が43.5%を占めています。

世帯年収平均は864万円、建築工事費の平均は3222万円、住宅の延床面積の平均は142㎡でした。


ということは、ある程度預金も出来た40歳を超えた方が、3000万円前後ぐらいの注文建築を建てるということでしょうか?

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投稿者: welworks 日時: 18:40| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月20日

あきらめてはいけません。

よく、「本当に売れますか?」

という質問をいただきます。

私は、常に「はい、間違いなく売れます。」

と答えます。


もちろん不動産売却の場合、全ての判断材料は金額です。

どんなに駅から遠くても、どんなに古くても、どんなに接道が悪くても、どんなに土地が小さくても、どんなに悪い条件でも・・・・・・

不動産は必ず売れます。
※場合によって(需要によって)時間がかかるケースはありますが、必ず売れます。


ただ、売れないほとんどの場合、金額の問題があります。
今、インターネット検索サイトもたくさんあり、検索さえすれば、物件が出てきます。しかもご丁寧に一坪単価○○○万円と表示されているサイトも多くなってきております。

数年前までは、高い安いの判断を誰かに相談したり、専門家に質問したりしていましたが、現在は自分で判断できるようなサイトに変わってきております。

つまり、本当に不動産を探している方は、相場をよくご存知だということです。単純に坪単価表示だけで、購入するしないの判断までは出来かねますが、不動産購入をお考えの方であれば、もうすでに高い安いの判断はつきます。
さらには、数年前からの価格の変動状況も把握している方もいらっしゃいます。

そういった意味ではわれわれも日々勉強しなければならないという事になりますが、知らない事を知らない方に情報を出す事が出来なければ、プロとはいえません。


しかし、不動産を売却したいからといって、安くたたきうることはもちろんですが、あまり欲張る事もお勧めできません。(お気持ちはよくわかりますが・・・)

理由は上記の通りです。

ただ、最終的には売却金額は売主さまのご意向を最優先させて頂く形になります。

弊社は変な小細工もしませんし、情報の囲い込みもしません。

不動産は適正な価格で販売する事で、必ず売却できます。

理由は簡単です。

そういう状況に不動産業界全体が動いているからです。

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投稿者: welworks 日時: 10:03| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月19日

基準地価、3大都市圏16年ぶり上昇!?

国土交通省は本日付けで2006年度の基準地価(7月1日時点)は、東京、大阪、名古屋の3大都市圏で商業地に加えて住宅地も上昇し、平均地価は1990年以来、16年ぶりに上昇したと発表しました。

東京都区部は19年ぶりに全ての調査地点で上昇。

景気回復による堅調なオフィス需要や投資マネーの流用を背景に、大都市圏を中心に地価反転の動きが広がってきているようですが、ただ、全国平均(全部の用途)はマイナス2.4%と15年連続で下落しているんです。


報道ではいかにも全国的に上昇したイメージで、景気上昇の印象ふりまいておりますが、これもまた日本的な現象ですよね。

これも何かの策略でしょうか!?

全国平均は商業地で2.1%、住宅地では2.3%も下落しているというのに!

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投稿者: welworks 日時: 12:48| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月18日

なぜマンションが売れる?売却損発生率が9割近いのに!!

「住宅取得資金贈与に関する特例」(5分5乗方式)を利用した世帯は、贈与額550万円以下の割合が45.4%でトップを占める一方、「相続時精算課税制度」を利用した世帯は、贈与額1000万円超が44.4%でトップを占め、贈与額により税の優遇措置を使い分ける傾向がみられる。


今、マンションが売れています。

先般の耐震強度の偽装問題(姉歯事件)では、あれだけ世間に不安要素を撒き散らし、殺人マンションとまで揶揄され、マンションに対する危険意識を植え付けたにも係わらず、もうマンションが売れているんです。

確かに、全てのマンションが耐震強度の問題を孕んでいるとは言い切れませんが、不安はないのでしょうか?

日本は平和でいい国ですね。(!?)


(少し、脇道にそれます。・・・・・)

国会議員の事件や、殺人事件、先日の痴漢の事件、・・・・・
少し時間がたてば、もう世間の関心はどこえやら・・・
何か問題を起こしても、ありとあらえる事が、すぐに忘れ去られて、すぐ復帰出来るんですよね。この国は!!
幸せですよ!!

いろんな報道はありますが、それほど問題じゃないって事なんでしょうか?

私には不思議に思えてしょうがありません。
それだけ裕福な国って事なんでしょうか!?

このマンションの偽装問題は2、3年は尾を引き、マンションの購買意欲が下がると思っておりましたが、それがどこ吹く風でした。


しかも、マンションを売却する際の売却損の発生率は依然増加し86%を超えているんです

一生マンションに住まわれる方は、そんな平均売却損が2800万円超なんて関係ない事ですが・・

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投稿者: welworks 日時: 18:54| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月16日

不動産売却物件(アパート)

こんばんは。

本日は3連休初日、天候も晴れということで、外出や買い物、小旅行、行楽に行かれた方も多いかと思います。

明日明後日はどうやら台風の影響でしょうか、曇り雨ということで、恐らく天候の良い初日に外出されたのでしょう。

さて、今回投資用の売却物件をお預かりしましたので、買主を募集します。


〈物件詳細〉
所在地:国分寺市光町1丁目
交通:JR中央線「国立」駅12分

土地面積:207.00㎡(62.61坪)
建物面積:183.66㎡(55.55坪)

価格7,980万円

利回り:7.13%
年間収入:5,694,600円

☆北東角地につき資産価値大!!
☆土地としても利用可(坪127.4万円)

国立駅北口の閑静な住宅街の一角にある綺麗なアパートです。
現在、満室ですので、すぐに満額収入できますし、今後自宅の土地としても、最高の土地です。

この機会に是非アパート経営をしてみてください。

また、その他売却物件を募集しておりますので、ご自宅やアパート、マンション、土地、駐車場、畑などの売却の際はお気軽にご相談下さい。

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投稿者: welworks 日時: 19:10| | コメント (0) | トラックバック (0)

8月の首都圏建売の新規発売戸数は?

不動産経済研究所はこのほど、8月の首都圏建売住宅市場動向を発表しました。

それによりますと、8月の新規発売戸数は466戸(前年同月比13.1%増加・前月比9.9%減少)だった。地域別では、東京都44戸、千葉県153戸、埼玉県141戸、神奈川県122戸、茨城県6戸となりました。

新規発売戸数に対する契約戸数は262戸で、月間契約率56.2%(前年同月比10.1ポイント上昇、前月比2.0ポイント減少)となりました。

1戸当たりの平均価格は約4,484万円(前年同月比5.5%上昇、前月比12.5%減少)となりました。

                         資料:不動産経済研究所より

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投稿者: welworks 日時: 18:47| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月15日

買換えによる売却損発生は82%

(社)不動産流通経営協会(三浦正敏理事長)は毎年行っている消費者動向調査の結果をまとめた。

11回目となる今回の調査では、譲渡損失に焦点を当てて調べた。

自己所有住宅から住み替えた世帯の70.1%が従前の住宅を売却しており、このうち売却損が発生した世帯は82.1%に達した。ただ、売却損の発生率自体は、前年比5.5ポイント低下しており、99年以降毎年上昇していたが初めて減少に転じている。

売却益を出した世帯を含めて、全体の平均売却損は886万円。1000万円以上の損失を出した世帯は52.6%で、依然として半数以上を占めるが前年調査と比較すると、3.8ポイント減少しており、売却損の金額は縮小している。

                              資料:FRK調べより


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投稿者: welworks 日時: 11:17| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月14日

住宅の8割、耐震性に不安!!

全国約1000店の工務店などで構成される日本木造住宅耐震補強事業者共同組合(木耐協、東京・千代田区、小野秀男理事長)は耐震診断結果調査を発表しました。

2006年4月1日~6月30日まで診断した住宅1146件のうち、80%以上が耐震性に不安があることがわかりました。

診断結果では、大地震の発生で「倒壊する可能性が高い」住宅が60.47%(693件)、「倒壊する可能性がある」23.04%(264件)を占めた。「倒壊しない」は3.05%(35件)にとどまりました。

                           資料:日本経済新聞より

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投稿者: welworks 日時: 13:55| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月11日

不動産売却でお悩みの方へ

こんにちは、本日は曇りで、雨がいつ降ってもおかしくない天気ですね。


さて、不動産の売却専門のサイトを運営しておる私ですが、先日一晩悩んでしまった事がありました。

不動産の売却については、皆さんいろんな経緯で、またいろんな事情を抱えていらっしゃいます。
ステップアップでの売却もあれば、お金に困って売却される方もいるということです。

もちろん、いつもいつも、常に前向きな売却ばかりの相談を受ける訳ではありませんので、時には切羽詰った相談も受けます。

その時の相談は、別居中の奥様が海外旅行中に自宅を売却し、その資金で新しい女性と違う土地で暮らしたいとの事でした。

あまりにも、ざっくばらんな話でしたので、びっくりしたのですが、すでに離婚されているということで、ほっとしました。

・・・が、実はまだ慰謝料や養育費等の話し合いは済んでいなかったのです。

私は、うすうすご主人の意図がわかったので、この売却のお手伝いをするについて、すごく躊躇してしまいました。

奥様は20日後には帰国が決まっていて、その前に引渡しも終わらせたいという絶対条件もあり、日程的には問題なかったのですが、すごく戸惑いました。


想像ではありますが、恐らく離婚の原因はご主人の浮気。


当然慰謝料も今後の生活費や養育費を支払う義務もあります。


私は誰にも相談できず、一晩悩んでしまいました。

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投稿者: welworks 日時: 18:01| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月07日

中古住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除

 平成18年4月1日から平成20年12月31日までの間に、地方公共団体の作成した地域における多様な需要に応じた公的賃貸住宅等の整備に関する特別措置法に規定する地域住宅計画(その地方公共団体が実施する住宅の耐震改修〕地震に対する安全性の向上を目的とした増築、改築、修繕又は模様替をいう。〕の事業で一定のもの)等の区域内において、その者の居住の用に供する家屋(昭和56年5月31日以前に建築されたもので一定のものに限る。)の耐震改修を行った場合には、その者のその年分の所得税の額からその住宅耐震改修に要した費用の10%に相当する金額(20万円が限度)が控除されます。
 
 この適用を受けるには、確定申告時にこの控除を受ける金額についての記載をし、かつ、次の書類を添付して、確定申告をしなければなりません。

 【添付書類】
 1.その金額に関する明細書
 2.地方公共団体の長の計画の区域内にある家屋である旨、住宅耐震
   改修をした家屋である旨、及び住宅改修の費用の額を記載した書類等
   (住宅耐震改修等証明書)

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投稿者: welworks 日時: 21:13| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月06日

高く売れる土地とは・・・・

高く売れる土地とは、いい道路に面しているいい土地であります。

土地の価値は??

「どんな道路に接道しているか」で決まります。

土地を見るとき、土地を査定するとき、土地購入を検討しているとき、土地売却依頼をしたとき、全てにおいて、まずその土地が接する道路がどういった道路か?何mの幅(幅員)があるのか?を確認します。

道路がいいか悪いかの基準は道路幅4m以上あるか?
その道路がどういう種類の道路なのか?
が最も重要な部分です。

建築基準法上の「道路」とは簡単に言えば3つに分けられます。
①昔からある道路で、幅員が4m以上あるもの
②昔からあるが、幅員が4m満たない道路(42条2項道路)
③近年設けられた幅員4m以上の道路で、役所の認定を受けた道路(位置指定道路等)

南道路に接道しているから、東南角地だから、接道の間口が広いからなども、もちろん価格の主体的要因になりえますが、価格(資産価値)の大前提はどういった種類の道路に接道しているか?なのです。

南道路でも3mしかなかったり、角地でも道路の持分を持ってなかったり・・・・・・
道路の種類も、幅員も、間口も様々です。

売却依頼を頂き、査定させて頂いて、金額を提示した際に、思っていた金額より低かったというケースがたくさんありますが、以外と道路の種類までは知らない方が多いのです。

環境が良い住宅街といえども、駅からの距離が近いといえども、日当たりが良いといえども、それ自体は主観的な要因であって、価格を決める際の副的な要素としかなりえません。

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投稿者: welworks 日時: 21:14| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月04日

自宅兼アパートを売却するときに税金はかわりますか?

本日、自宅を間貸ししていた方からの相談を受けました。


まず、不動産を売却した際の税金を計算をする場合は、売却不動産の自宅部分(自己使用していた部分)と自宅部分でない部分(自己使用していない部分)にわけて、2種類の不動産を売却するものという扱いの上、それぞれを分けて、税金の計算をすることが出来ます。

その際の計算方法は、全体の床面積に対しての、自宅部分と自宅部分でない部分の割合に分けて計算します。

次に、その割合に準じて収入金額、取得額、譲渡費用を自宅部分と、自宅部分でない部分に按分します。

そして、それぞれを計算し、それぞれの税率をかけて税額を算出します。

※自宅部分についてのみ居住用の特例が適用できます。


また、自宅部分が全体の90%未満である場合は、全体を自宅部分扱いとしての申告は不可能です。


今回のご相談は自宅部分が全体の70%前後ということですので、当然自宅扱いはできないことになります。

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投稿者: welworks 日時: 17:27| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月01日

相続人が決まっていない不動産を売却する場合

相続人が決まっていない相続財産を分割しないで、売却する場合には、各相続人は法定相続分という規則に基づいて共同で相続し、売却したものとして考えていきます。

法定相続分の割合は次のとおりになります。

相続人が・・・・・
①妻と子   妻1/2 子1/2
②妻と両親  妻2/3 両親1/3
③妻と兄弟  妻3/4 兄弟1/4

この割合にのっとって売却代金当を按分計算し、おのおのが税金を計算して税金を申告し、納税をすることになります。

また、相続不動産を売却してしまうと法定相続分でおのおのが相続する事に同意したと判断され、後に分割等の協議をし、法定相続分と異なる割合で売却代金を分割することは原則できないことになっております。

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投稿者: welworks 日時: 17:47| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月30日

熟年離婚後の住まいの現状

来年の春(平成19年4月1日)より、新年金法が施工されます。

施工されますと、厚生年金給付金の最大1/2が妻(奥様)に支給される訳ですので、離婚後の妻は離婚しても生活ができる状態になります。

もちろん、パートやアルバイトをやっていれば、多少のゆとりも出てくるでしょうし、金銭面的にも、精神面的にも充実してくるでしょう。


現在、熟年離婚者数はほぼ横ばい状態を推移しているようですが、年金法改正により水面下では熟年離婚予備軍が相当数存在するといわれております。


もちろん離婚の理由も様々ですが、離婚後の生活スタイルも様々です。

データ的には、離婚後妻が家を出る割合は7割強といわれております。
ということは、妻側からの離婚の申し出の方が圧倒的に多い事は予測できると思いますが、逆に夫はといいますと、実はそのまま住み続けるケースは少なく、売却して移り住むケースが多いようです。

なぜ売却するケースが多いかっていいますと、気分的な部分も大きいといわれますが、最も大きな理由としては、資産分割です。

売ってその資産を奥様と分割するのです。


たしかに、男性1人で大きな家に住む続けるのも、何だか惨めな感じもしますし、世間体もありますので、違う所に移り住みたい気持ちは、男としてわかる気がします。

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投稿者: welworks 日時: 21:57| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月28日

案内中に犬にかまれる!

私は小さい頃、犬を飼っていました。

私が、というと語弊がありますが(家族で飼っていた)、白いマルチーズという犬を飼っていました。家の周りにはたくさんの野良猫もいましたし、蛇やきつね、たぬきに・・・まあいろんな動物に囲まれて幼少期を過ごしましたので、動物には慣れていました。

基本的に動物は好きな方ですが、実際にペットとして飼うとなれば、住まいの問題もあるし、時間の問題もあるし、食事の問題をあるし、今の私の生活スタイルには到底マッチしないし、逆にかわいそうなので、成人してからは、飼ったことはありませんでした。


今は、ペット病院や預ってくれる所もあるようで、本当に好きな方は、ペット中心の生活をしている方もいるようですね。私には出来そうもないですが・・・


実は、先日の事です。
ある中古の戸建てを案内していた時の事でした。

杉並区善福寺の大変立派な佇まいの住宅街で、門扉やガラスには警備会社のステッカーが貼ってある邸宅が多く、人通りも少なく、いかにも閑静な感じのところでした。

約束の時間よりも15分ぐらい早くついた私達は、まず家の周りを拝見していました。正面の門から裏門と拝見していたのですが、その門にはなんと、猛犬注意のステッカーがあるではありませんか!

警備代わりのダミーのステッカーなのか、本当に猛犬がいるのか、私には大した問題でもなかったのですが、なんと案内中のお客様は猫好きの犬嫌いの方だったのです。

どうせダミーのステッカーだろうとふんでいた私は、『先に確認してきます』とお客様に伝えインターフォンを押し、門を開けて入ったとたん・・・犬が飛び掛ってきたのです。しかも足にがぶりと・・・痛っ!!!

びっくりした私をみて、お客様もかなりびっくりしていました。

猛犬注意はウソではなかったのです。

かまれた犬は小さい柴犬でした。猛犬注意!?猛犬と聞くと大きい犬のイメージがあったのですが、芝犬にかまれるとは。私も迂闊でした。

しかし、かまれたのが私でよかった!しかも芝犬でよかった!。ドーベルマンやシェパードだったら大変な事態でした。

万が一お客様がかまれていたらと思うとゾッとします。


皆さん、案内中の猛犬注意のステッカーには充分に注意しましょう!

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投稿者: welworks 日時: 19:17| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月26日

不動産をすぐに売却したい!

昨日は朝から物件の調査に行ってきました。

前の晩に不動産の売却の相談があり、急遽自宅を売りたいとの事でした。

夜11時過ぎぐらいに連絡を頂き、すぐに訪問させて頂きました。

希望は7,500万円以上で、2週間後には現金が欲しいとの事でした。

いろんな、不動産会社に連絡したそうですが、夜11時以降電話がつながる会社がなく、困ってインタネットで検索したところ、当社を発見したそうです。


やっと離婚が成立したそうで、9月中旬には、海外にもどるとの事でした。

これから、購入希望者をピックアップし、本日中に結果報告をさせていただこうかと思っております。

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投稿者: welworks 日時: 12:13| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月24日

宅建主任・申込者数が24万人の大台に!

(財)不動産適正取引推進機構が実施する2006年度「宅地建物取引主任者資格試験」の受験申込者数は、前年実績を5.9%(1万3350人)上回る24万15人で24万人の大台を突破、5年連続で増加した。

指定講習修了者は3万352人で、前年比9784人の大幅増。

昨年度から始まったインターネットによる申し込みは3万1730人だった。


地域別にみると、47都道府県中38都道府県で申込者数が増加。
最も多かったのは東京都の4万5048人で、次いで神奈川県2万3379人、大阪府2万60人、埼玉県1万7300人、千葉県1万4168人の順となった。

                              資料:週刊住宅


「宅地建物取引主任者証」とは不動産取引において、
不動産取引行為を行う事ができる証明書ということになります。
いわば車で言えば運転免許証と同等の資格ということになると、
私は認識しておりますが、未だ不動産業界は運転免許証なしで
車を運転している人が大勢いる状態にある業界でもあります。

はたして不動産を売却する際に、不動産を購入する際に、
免許証を持っていない方に依頼したいと思うでしょうか?

危なくて助手席にさえ乗っていられない状況ではないのでしょうか?

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投稿者: welworks 日時: 16:37| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月19日

不動産を売却のするときにかかる費用を教えて下さい!

ここ数日の間に、不動産を売却するときにかかるさまざまな費用についての、ご質問を2件ほど頂きましたので、記載してみたいと思います。


まず、主な費用として、仲介手数料があります。
不動産業者に仲介を依頼して、成約した場合に発生する費用です。
 
 売却金額×3%+6万円+消費税=仲介手数料(正規上限金額)

次に契約書に添付する収入印紙代(※1)です。
 
 ※1 収入印紙の金額
   契約書内の記載金額 1千万円超  5千万円以下・・・15000円
                 5千万円超  1億円以下・・・・・45000円
                 1億円超  5億円以下・・・・・・・80000円
                 5億円超  10億円以下・・・・・180000円
                10億円超  50億円以下・・・・・360000円


その他、かかる費用として、土地の測量代金、抵当権抹消の費用があります。

また、不動産を購入した時より、高く売れた場合は利益に対して、税金がかかります。


結果的に売却後に手元に残る金額は、これらの金額を差し引いた金額になります。

 売却金額-諸費用-税金=手元に残る金額    

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投稿者: welworks 日時: 14:52| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月17日

不動産を高く売る秘訣は?

不動産を高く売りたい!!

そう思うのは、誰しも同じでしょう。

しかし、そう簡単にいつでも高く売れるのでしょうか?
という疑問があります。

そこで、不動産資産を少しでも高く売りたい場合の、
必須ポイントがあることをご存知でしょうか?


決して難しい事ではないのですが、不動産を売却検討をする際に少しだけ行って頂きたいポイントがありますので、抑えておきましょう。


食費や、電話代では1円や10円の節約をする人でも、
コンビニのおにぎりで10円高いと思っている人でも、
普段の生活では、かなり切り詰めた生活を送っている方でも、 
不動産の場合、数万円、数10万円、数100万円の違いが出る事を知らない方がいらっしゃいます。

不動産は10万円、100万円単位の違いが出てくるんですよ!!!
しかも、ただ売るということだけで!!


ということで、少しでも高く不動産を売却したい方だけ続きを見てください。

続きを読む "不動産を高く売る秘訣は?" »

投稿者: welworks 日時: 17:32| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月14日

住み替え減税、継続要請!!

 国土交通省は2007年度の税制改正で、年末以降に期限切れを迎える住宅税制の優遇措置を、延長するように求める方針だ。
 
 住宅関連の優遇税制は景気低迷期に相次ぎ打ち出した経緯があるが、家族構成にあわせた住み替えの促進など、負担軽減策はなお継続は必要とみている。
 ただ、財務省には住宅軽減を続ける事に慎重な意見もあり、年末の決着次第では個人の住宅購入に影響を与えそうだ。

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投稿者: welworks 日時: 15:34| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月09日

脱!「終の棲家」という発想!

戸建てあるいはマンションで、気に入った物件を見つけ、
その土地の資産価値や市区町村の将来性・財政面を検討し、
さあ、いよいよ購入する時がきます。

そのとき、いったい何を心がけるべきなのでしょうか?

まずは、最も大切な事として「終の棲家」という考えを
捨ててしまう事、だと考えています。


家を購入する時に、80%以上の方が「終の棲家」のイメージを持って
また、無意識のうちに「終の棲家」探しをしている人は
かなり多いといわれてます。

もともと日本人は城(家)を構えて、そこに一生住み続けることに
美徳を感じ、そしてそこに執着をしてきた訳ですが
本当にそれが美徳なのでしょうか?

本当にそこが「終の棲家」になるのでしょうか?


実は持家の方の買換え平均回数は2.3回という統計が出ています。
つまり、家を買った方は必ず一回は買換た計算になります。


子供の教育環境を変える為に、
空気の良い郊外へ、
狭くなったので、もっと広いところへ、
マンションから戸建てへ、
余裕が出てきたので、もっと資産価値が高いところへ。

最近では、近隣トラブルなんていうこともあるかもしれません。


また、現在の東京の都市生活者の大多数は
東京に土着性のない地方出身者です。


その為、若いうちは東京で生活し、
ある程度の年齢になると、実家にもどる方。

また両親や実家の事情で、住みたくても住めない事だって
決してめずらしくありません。


そして、今の住まいを手放し、
ほかの町に移り住まなければならなくなったとき、
その資産価値が下がっていたらどうでしょう?

売りたくても売れず、多額な住宅ローンだけが残り、
身動きがとれなくなるケースなってあります。

そうなると悲劇です。

だからこそ、資産価値がしっかりした物件、
町を選ぶ事が大切なのです。

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投稿者: welworks 日時: 10:10| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月07日

家を探し始める一番いい季節って?

本日も、朝から天気がよいですね。
これで本格的な夏らしい感じになってまいりました。

朝から額にはじわっと汗がにじんできますが、夏が好きな私にとっては、汗をかきながら仕事が出来る事に感謝をしつつ、頑張ってまいりたいと思います。


さて、本日は夏の不動産取引に関するお客様の声に対して、その取引のメリット・デメリットについてお答えしたいと思います。


まずは年間の不動産取引を通して、この夏の時期の取引を検証していきます。


みなさんも既にご存知かとは思いますが、年間を通して一番動きのある時期が10月ぐらいから4月ぐらいまでと言われておりますが、確かに4月は入学や転勤の時期でもあり、4月からの新しい生活に向けて、家を購入したり、買換えをしたりと、やはりそのほとんどの方が、この3月4月に照準をあわせた計画をたてます。

この4月に照準をあわせた場合の一般的は行動パターンとしまして、ほとんどの方は、9月10月ぐらいから探し始めるという感じだと思います。
 ※実際のデータとしても、10月からの探し出しの方がおおかたです。

住宅の売り出し販売会に行ってみたり、または住宅展示場に足を運んでみたりと、この時期に『行動』に移します。

しかし、10月から探し始めて、すぐに気に入った物件が見つかればラッキーですが、通常2ヶ月~半年、または1年以上探すという方もいらっしゃいます。

この10月ぐらいから探しても、建売住宅(完成物件)を探されている方にとっては、4月にも充分間に合いますし、引越し後入学するまでの間に、新しい環境での生活にも慣れますので、ちょうど良い時期かもしれません。

 ※建売住宅(完成物件)の場合に、4月の入学に間に合うだけでよければ、
   ぎりぎり2月下旬か3月上旬までに契約をすませれば、充分でしょう。
   かなり、慌しくなりますが・・・・・・

しかし、更地(これから造成したり、または建築する前の物件)の状況で見つかった場合はどうでしょう?


なかなか希望の物件がみつからず、探し始めて2.3ヶ月後に気に入った物件が見つかった場合、もしかすると、4月には間に合わないかもしれません。

そこで、更地の状況で購入される方にとっては、建築から完成までの日数(※平均120前後)を踏まえて、この9月10月に購入(契約)されることが賢明でしょう。
 
 ※通常の建築期間120前後と言われておりますが、早い場合で90日前後
   遅い場合は半年以上のケースもあります。


ということは、実際の探し始めはこの時期(夏)ということになります。
大げさに言えば、この夏前から探し始める必要があるということです。


以前と比べて、今や建売住宅もデザインを重視したデザイン住宅、健康に気を使った健康住宅とお客様のニーズにこたえる為に、日々工夫をしております。

特に最近はデザイン住宅が非常に増えてきましたが、デザインだけではなくて、性能評価や性能保証などの保証内容の充実もお客様にとっては非常に重要なポイントです。

今や自社保証・第三者機構の保証は当たり前になってきましたが、この保証をつけることによって検査員が検査基準をもとに定期的に検査をし、適正であるかどうかを判断していきますので、この日程も含めますと建築期間はやはり120日前後は必要になってきます。

 ※安くて良い物件でも、建築期間が極端に短い物件には気をつけましょう!

さらに、なぜこの暑い夏の時期に探し始めるとよいことがあるのか・・・・・・

なぜ、こんな暑い中にわざわざ家族で、家探しを・・・・と思っていませんか?

続きを読む "家を探し始める一番いい季節って?" »

投稿者: welworks 日時: 10:28| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月02日

ゼロ金利解除と地価上昇で転機!?

昨日、2006年度の路線価が発表され、標準宅地の全国平均が14年ぶりに上昇した事は昨日も書かせて頂きましたが、バブル崩壊後初の上昇ということで昨年から続く地価回復の傾向がより鮮明になりました。


一方、日本銀行が7月にゼロ金利政策を解除し、金利が上昇し始める中で、住宅購入や資産(土地)売却、不動産取引には変化が見え初めています。

その一つが、住宅購入の駆け込みです。

首都圏のある新築マンションの契約率は昨年初旬以降、好調の目安とされる7割を上回っており、その中での住宅を購入するにあたり、「購入を急いだ」という方が約8割。

「購入を急いだ」その9割以上の方が金利の上昇6割以上の方が地価の上昇をその理由に挙げています。

しかも、その半数以上が「予測してしていた結果」との回答を出されました。

今後もこの金利上昇と地価上昇が住宅購入の駆け込みをより加速させる要因の一つになりそうですが、一方、不動産業者はより高値で売りたいが為に、物件情報を出し渋る傾向が出てくることが予想されます。


当然高く売りたい売主側の心境は読み取れますが、バブル期でもそうだったように、抱え込みすぎる事で、不動産取引での需要と供給のバランスが崩れ、思った以上に高沸しない状況を招くことにもなりまねません。

また、Jリート市場でも金利が上昇することで、利幅が減り、ある法人では上場予定を見送ったり、一部業務停止を強いられたりという状況が出始めました。

不動産取引においては、常にその状況判断と先を読むバランス感覚が非常に大切になってきます。

一部報道等でも、その都度大げさに報道してみたり、例えば住宅ローンの長期固定金利においても、その商品を売ることによって利益を確保したい金融機関の戦略が見え隠れしてます。


何事においても騙されない為には、特にこういう時期に冷静な目を養っておきましょう。

ここ数ヶ月でいろんな状況が考えられますので、その都度報告していきます。

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投稿者: welworks 日時: 22:38| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月30日

不動産を高く売りたい!?

先日、近所を歩いておりましたら、なにやらガタガタと大きな音がしておりましたので、何の音かと近づいてみましたら、アパートを解体している音でした。

なんとその2棟のアパートは築40年ぐらい経ってそうなアパートでしたが、梁柱はかなり太い木材を使っており、昔の大工さんのこだわりを感じました。


仕事柄、建て直すのか、売るのか気になったので、確認してみようと思い、隣の農作業中の男性(年配)に、アパートのオーナー様の名前と住所を教えてもらい、その足で直接伺ってみました。


インターホンを押しても、なかなか応答がなかったので、もう一度押してみようとしたところ、「はい」と男性の声で応答がありましたので、その旨を話してみると、これから売ろうと思っているらしいことがわかりました。

しかし、内容を聞いてびっくり!!!
土地95坪を坪単価180万円~200万円で売りたいとのこと。


周辺相場は坪単価120万円がMAXだろうと思われ、その差が60万円から80万円。

オーナーいわく、今土地価格が上がっている為、今この金額で買っても得との事。数年後には坪単価230万円以上は確実と・・・・・・

確かに高く売りたい気持ちはわかりますが、土地の価格(景気)なんていつどうなるかわかりません。

実際に私も土地を探しているお客様を何人も抱えておりますので、その話もしたかったのですが、ここまで価格に開きがあると、そんな話を切り出すことさえやぶへびと考え、少し時間を空けて、また伺ってみようと思います。

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投稿者: welworks 日時: 20:13| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月29日

売却物件の築年数と意識!!

住み慣れたわが家も、さまざま事情によって売却しなければならない時がくるかもしれません。
そこで、今回は売却される物件の近年の築年数別の割合と、売却検討時の意識について、記載させて頂こうかと思います。


築年数別の割合

(中古マンションの場合)
2003年度  築1年~築10年・・・・・・・33.4%
        築11年~築20年・・・・・・28.1%
        築20年~    ・・・・・・38.5%


2005年度  築1年~築10年・・・・・・・34.0%
        築11年~築20年・・・・・・26.4%
        築20年~    ・・・・・・39.6%

(一戸建ての場合)
2003年度  築1年~築10年・・・・・・・23.6%
        築11年~築20年・・・・・・33.8%
        築20年~    ・・・・・・42.6%


2005年度  築1年~築10年・・・・・・・24.4%
        築11年~築20年・・・・・・36.2%
        築20年~    ・・・・・・39.4%   資料:(財)東日本不動産住宅流通より

となっております。

今後、不動産の売却理由別も調べてみたいと思います。


売却検討時に必要と思われること
1.売却に関する税制上の優遇・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・36.2%
2.築年数以外の修繕状況等も考慮した査定評価・・・・・・33.3%
3.売却方法や不動産会社に関する客観的な情報提供・・28.4%
4.買換え時の公的融資の拡充・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・16.3%
5.登記手続きや契約・決済等での立会い・代行・・・・・・・12.1%
6.住宅の構造検査や性能表示・保証制度の活用・・・・・・11.3%
7.専門家による税務・資金計算等の相談・・・・・・・・・・・・11.3%
8.買主への修繕管理等の履歴情報の提供・・・・・・・・・・・10.6%
9.売却時のリフォーム融資の拡充・・・・・・・・・・・・・・・・・・9.2%
10.その他・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・2.8%

のような売主側の意識があるようです。


最近税金に関するお問い合わせも多く、またそのケースによっても、いろんな優遇や控除があります。
不動産に携わる者にとっては、その内容を十分に理解する必要がありそうですね。

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投稿者: welworks 日時: 17:44| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月22日

不動産取引においての注意点

昨日、豊島公会堂にて東京都宅地建物取引業協会の研修会がありました。

研修会は板橋区・豊島区・練馬区・北区の合同で行われ、3時間もの間座りっぱなしでしたので、かなり疲れましたが、その中で重要な話がありましたので、参考までに記載しておこうと思います。

すでに平成18年4月24日、アスベスト調査に関する重要説明事項と、耐震診断に係る情報の重要説明事項は35条書面において追加事項となり、取引においてより安心を得る部分となっているようです。

この2つの追加事項は社会問題にも発展した事件でもありましたので、このことによって不動産取引において不安視されることが懸念され、取引事態もに支障をきたす可能性もあった為の対策なのですが、この2つ以外にも、記載されたほうがよいであろう問題が幾つかあります。

まず一つ目は、購入する土地(家)がもともと何があったところだったのかの記載。二つ目は、粉塵・騒音・振動のレベル数値の記載。三つ目は、水害・災害等の避難所等の記載。・・・・・・・
(これはあくまでも私個人の意見として記載してます)

まだまだ幾つかありますが、やはり今の35条記載の必須事項の中では、不十分な事項が幾つもあるように感じます。

何か大きな問題(事件)に発展して初めて、事後対策としての追加事項となる事が多いのですが、不動産仲介のプロとして、記載されない事項についても、事前に調査し、伝えていかなければならないと思いました。

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投稿者: welworks 日時: 18:17| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月10日

不動産相場の話

最近ますます土地価格があがったなどの話を聞きますが、実際に不動産建売会社の用地仕入担当者は仕入ができず、困っているようです。

私の会社が所在する練馬区でも、既に土地価格が上がり、販売している土地や建売も売れずに残っている物件が非常に多く、利益が確保できずに困っているようです。

景気の回復とそれにともない金利の上昇・土地価格の上昇とつながっているのですが、実際の路線価はさほど変わっていませんし、練馬区でも前年度とほとんど変わっていなのが現状です。

ニュース等であまり過敏に報道されてしまいますと、需要と供給のバランスが崩れてしまいますので、控えて頂きたいですね。

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投稿者: welworks 日時: 13:37| | コメント (0) | トラックバック (0)


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代表取締役:松野 誠治

経歴:
新宿区の賃貸会社勤務後店長へ。その後同区内不動産コンサルティング会社取締役営業部長、大手不動産売買仲介会社を経て、不動産コンサルティングオフィス・ウェルワークス株式会社を設立。

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