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2009年05月03日

買取強化してます。

こんにちは、
松野です。

住宅非常に売れていますね。
特に新築戸建は売れていて、
紹介できる物件が少ないです。

新築戸建着工件数も増えている様子ですし、
このまま上向きになって欲しいですね。


さて、弊社も4年目に突入し、
今期はどんどん物件買取も行っていきたいと思っています。

本日、買取案件2件紹介頂きまして、
早速、査定＆現地調査に行く予定です。


【近況】


最近、自分のブログの事を忘れていて、
更新を怠っておりましたら、
購入して頂いたお客様や、
売却検討のお客様、
友人などから、
一日に3件も『更新していないですね！・・・』メールを頂き、
慌てて更新しております。

いつも、励ましや注意・忠告、
本当にありがとうございます。

皆様、見て頂いているんですね。
心から感謝します。

ここで、一句

　　事　業　経　営　は　テ　ス　ト　の　連　続、
　　　　　　　　　　　　　よ　く　て　9　敗　1　勝　の　世　界　。

　　重　大　な　経　営　判　断　に　際　し　、
　　　　　　　　　　　　　自　信　の　裏　付　け　と　な　る　の　が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マ　ー　ケ　テ　ィ　ン　グ。

　　他　人　様　の　真　似　事　を　し　て　い　て　は　、
　　　　　　　　　　　　　他　人　の　後　塵　を　拝　す　る　の　み　。　

　　暗　闇　の　中　で　道　無　き　道　を　行　く　と　き　、
　　　　　　　　　　　　　灯　し　火　と　な　る　の　が
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マ　ー　ケ　テ　ィン　グ　。

私が好きな言葉で、金森さんの言葉です。

周りを見渡せば・・・・・
自分を見つめなおせば・・・・・
新聞を、ニュースをみれば・・・・・

最近の事ある事に、実感することが多いです。
経験した方の言葉には常に含蓄がありますね。

【近況②】


『小さく入って、大きな穴をこじ開けろ』

最近、ボブ会という勉強会に参加させて頂いています。
http://jute.co.jp/blog/cat4/


まだ2回の参加ですが、
『思い』を自由に発言できる場に参加できる事は、
私にとっては「浄化」であり、「鋭化」です。

いろんな業種の方が、参加していますが、
他業種の販売戦略、マーケティング、ブランディングなど、
我々の業界にも活用できる要素が含まれ、
良いところ、改善できるところ・・・・
改めて考えさせられています。

更なる成長を目指して！！

勉強会も楽しいですが、
本当の楽しみは、
実はその後の飲食だったりします。
野球も楽しいですが・・・


余談になりますが、
2日前、主催者ボブこと茂生さんと
成城の韓国料理屋さんで食べた海鮮チヂミは
四谷の妻家房のハチヂミを遥かに凌駕しており、
さらに豆腐チゲは海鮮風でうまかった！

しかし、真夜中の激辛は翌日にこたえました。


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投稿者: welworks 日時: 14:06| | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年02月27日

素敵なタイミング

こんにちは、松野です。

今日の雪は何だか懐かしくて
しかたありません。


【素敵なタイミング】

私が楽器屋さんに勤めていた20歳前後の頃、
よく二人で夜弾き語りをしていた友人のようちゃんの事を思い出し、
数日前、久しぶりに電話をかけてみました。

マレーシアに出向し、もう10年ぐらいたつのだろうか・・・

ようちゃんが居ない事がわかっていながら、
なんとなく気になって電話をかけてみました。

ようちゃんのお母さんにもよくご飯を作ってもらったり、
相談に乗ってもらったりしていましたので、
お母さんの声でも聞こうかと・・・
そんな気持ちも少しあったりなんかして、
電話をかけてみると、
ようちゃん本人が居るではありませんか！

・・・・・・・・・・・・・・・・。
・・・・・・・・・・・・。
・・・・・・・・・・・・。

また、ストリートライブでもやろう・・
などと久しぶりに意気投合し、電話をきりました。

そんなこんなで数十分昔話をしていたら、
その頃働いていた会社の事、
よく飲んで遊んでいた仲間、
いろいろ世話してくれた人、
酔った私を家に泊めてくれた人、
事故した私をかばってくれた人、
ほろ酔いの御茶ノ水駅、
よくさぼり場にしていた杏雲ビルの裏、
隣の中華屋さんの中華丼（キャベツ丼）、
会社の急で狭い階段、
など、いろんな事が頭の中をぐるぐる回って、
ちょっとノスタルジックに浸ってしまいました。


当時、私は御茶ノ水の楽器屋さんで働いていました。
私の主な仕事はフォークギターの仕入れと販売。

その仕入先のメーカーさんとして出会った人がいまして、
私の事を変わっているやつだと思っていた節があり、
私も彼の事を変わった人だなぁと思っていました。

１日に2回～3回ぐらいは、
その彼に注文の電話をし、
納品の際には顔をあわせていましたので、
すぐに仲良くなったように記憶しています。

一緒に温泉にはいった事も・・
家に泊めてもらった事も・・

その彼とは会社を辞めた後も、
ちょくちょく連絡を取り合ったり、
年賀状を書いたりしていましたが、
そういえば、今年は年賀状が返ってこないなぁ・・・
などと思っていたさなか、
その彼からの家族の写真付のはがきが届きまして、
嬉しくなってしまい、久しぶりに会いたくなってしまいました。

しかし、このタイミングは何だろう？

そう思って、久しぶりに電話をかけ
会うことにしました。


その彼が数年前、私に送ってくれたはがきの中で、
クロックスというワニのマークの
サンダルの会社を立ち上げると聞いて、
とうとう彼もやっちまったか！！
頭がおかしくなってしまったんじゃないか！！
と思っていたんですが、

そうこうしているうちに、
彼が雑誌やテレビにも出てくるようになって、
街をあるけば、ワニのマークのサンダルをよく見るようになって
夏になると近所の子供達も、
そのお母さんも、プールでも、海でも見かけ、
昨年から私の家族もみんな履くようになって、
あのワニのマークのサンダルが、
気にもとめなくても、目につくようになり、
もうびっくりしていました。

あの茂生ちゃんが・・・


そんな茂生ちゃんのクロックス立ち上げ前に
立ち上げた会社のサイトに
なんとも茂生ちゃんらしい、
こんな言葉が載っていましたので、
こっそり書かせて頂きます。

　
飛　び　込　む　の　は　怖　い

だ　け　ど　飛　び　込　ま　な　く　な　る　自　分　は　も　っ　と　怖　い

さ　あ　、　勇　気　を　も　っ　て　飛　び　込　ん　じ　ゃ　お　う　！


昨晩は、昔話と、彼のアイデアと、
その”飛び込み”方を聞かせてもらいました。

私に対する接し方も昔からほとんど変わず、
そんな茂生ちゃんの笑顔にほっとし、
二子玉川のラーメンの味にグッときて、
茂生ちゃんのバイクを見送った訳ですが、
こんなタイミングってものもあるんですね！

来週の5日に彼の講演があるらしいので、
こっそり会場に忍び込んでやろうかと、
密かに企んでいます。


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投稿者: welworks 日時: 18:17| | コメント (0) | トラックバック (0)

2008年10月12日

桃栗3年柿8年

こんにちは、松野です。

3、4年ぐらい前でしょうか、
『やがてアメリカ発の大恐慌が襲いくる』という
『預金封鎖』で有名な副島隆彦さんの本を読んだ事がありましたが、
今まさにそのような状況にあるように思います。

作者は数年前に、この現象を予言していたか
していないかはわかりませんが、
当時は商業的で、インパクトのある表題に、
疑心暗鬼な気持ちで、読んだ記憶がありますが、
疑心暗鬼が現実になったなぁ・・という感じです。

また、詐欺的な経営をしていたり、
作為的な違法行為で、人を欺いたり・・・

一重に、株価の暴落といいつつも、
人が行った結果、起きた現象のなにものでもありません。

老子の言葉をかりて、経済をマクロ的に言わせて頂ければ、
「天網恢恢祖にして漏らさず」といったところだと思っています。
起こるべくして起きた現象だと思っています。

結局のところ、歴史はくりかえし、また、繰り返さざるが如し、
だなぁと思います。

今日の朝のニュースで、
桃栗3年、柿8年・・
「物事を成すには何事も時間がかかる。」
「じっくり物事に取り組みなさい。」
といった意味だと思いますが、

私は、
「何事も簡単に手に入ってしまっては、
足元をすくわれますよ・・」
と勝手に解釈してしまいました。

私にも言える事ですので、
『死生命にあり、富貴天に在り』の
気持ちで、取り組んでいきたいと思います。


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投稿者: welworks 日時: 13:23| | コメント (0) | トラックバック (0)

2008年07月01日

誇大しない美徳

こんにちは、松野です。
忙しさ半分、怠け半分で、
ずいぶんご無沙汰しておりました。


【近況】

2008年も早いもので、半分が終わりましたね。

今日は7月1日は『国民安全の日』という事もあって、
早朝より、神社へお参りにいってきました。

不動産業の免許を取得して昨日でまる2年が経った事もあり、
その報告もあって、お参りにいった訳ですが、
早朝であるにも関わらず、たくさんのサラリーマンやＯＬさんも
お参りにきていて、いろんな報告やお願いにきているんだなぁと
いろいろ考えたりしていました。

今年の目標の内、幾つか怠けていた事も
ちょうどこの際に、見直してみようと思っています。

ここ3週間程、ずっと深夜まで打ち合わせなどがあり、
朝のランニングを怠っていましたが、
6日前よりまた走りはじめました。

昨年の秋頃から走り始め、
もう10ヶ月程たちましたが
やっと、1時間休まずに走る事が出来るようになりました。

真冬の朝6時と梅雨時期の朝6時では、
空気感が全く違うわけですが、
この蒸し暑い時期の朝も、
走ってみると以外に爽快な事がわかりました。

すれ違う人の顔も、見分けられるようになりました。

早起きは「三文の徳」というほど、
早起きはしていませんが、
とりあえず、今年の残り半分も、
早朝ランニングを続けようと思っています。

以前は、顔を歪めて、苦しそうな顔して、走っている人を見ると、
朝から走って汗かいて何が楽しいの？？
と、思っていましたが、

今は、いろんな理由はあるにせよ
「試練を課してるんだなぁ・・・・」
「負荷を課してるんだなぁ・・・」

と思えるようになり、
自分勝手に自分と重ねて、
応援したくなってきたりします。


【誇大しない美徳】


先日、知人の知人の会社が業績が良いとか、すごいとか・・
そんな話を聞きました。
よくある話です。

仲介業にとっては、他店の業績は気になるところだと思いますが、
噂とは尾ひれがついたり、どこかで歪曲したりして、
実際、どこまで本当なのか？と思うところがあります。

事実は逆の事が多かったりすることも多いので、
極力「噂」は信用しない事にしていますし、
そんな話を自らしないように努めています。

ある知人の会社のブログに
『毎日、来店が多く、お昼ご飯も食べられないぐらい忙しい・・・』
『売り出し現地も、大盛況で、・・・・』
などと書かれていて、
すごいなぁ・・頑張っているんだなぁ・・・
と思っていましたが、

実際は、来店もなく、昼ご飯もみんなで食べ、車で寝ている・・・・
という事実談を聞いたりすると、
どこまで本当なのか？と思う事もあります。

他社の事なので、特段何もいう事はないのですが、
「これは誇大表示に値しないのだろうか？」
と、ちょっと思う事もあります。

ブログ上なので、当然何を書いてもお咎めなどないのですが・・・

以前は、そんな浮いた話を聞くと、
妙にあせってみたり・・・
あわててみたり・・・・
落ち込んでみたり・・・
嫉妬してみたり・・・
していました。

仕事以外でも、高級外車に乗っている人を見ると、
ああいう車に乗れていいなぁ・・・

高級な時計をつけている人を見ると、
自分もいい時計をつけてみたいなぁ・・・

などと、思っていました。
ほんの数ヶ月ほど前までは。

しかし、ここ数ヶ月は
人の事もうらやましく思う気持ちがなくなったような気がしてます。

自分を誇大しないように努めていた事もあります。

もともと日本人は控えめな事が美徳だと小さい頃から
教えられていますので、すでにそのことが身についていて、
私もそのことに違和感を感じる事はありません。

ちょっと話がそれましたが、
そもそもブログ上にはルールがないので、
何を書いても良いのですが、
私も、そんな事のないように気をつけたいと、
そんな風に思いました。


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2008年06月12日

データはうそつかない。

こんばんは、松野です。

先日、弊社でも半年以上売れなかった委任物件が
バタバタバタと幾つか売れました。

レインズにも登録し、マイソクにも出していた物件です。

案内は月に平均5件～8件。
業者からの物件確認は月平均80件～110件。

そんなに悪い状態ではなかったのですが、
半年～10ヶ月売れずに残っていました。

インターネット系の広告にも掲載し、
月の問い合わせが2件～4件、
ここも、それほど悪い状況ではありませんでした。

しかし、なぜか、売れ残っていたんです。

その他、他の物件は、それほどの問い合わせが多くない物件でも、
数日で売れたり、数週間で売れたりしていました。

相対的な物件件数や、物件価格の購入度合いの分布、
地域性や、その地域の年収分布、
持ち家比率、人口の出入り分布など・・・
いろんな要因はありますが、
ここに何か売れるヒントがあるんじゃないか！？

早く売れたり、なかなか売れなかったり・・・・

何が要因なのだろうか？？？？？

そんな事を、いろいろ考えていましたが、
数ヶ月も答えが出ずに、考えあぐねていました。

そんな時あるデータを集計していたところ、
ヒントらしきものを見つける事ができました。

早速、そのヒントを参考に、対策をとりました。

やはり、データはうそつかないんですね。

その結果はいうまでもなく、
前記のとおりです。

データ野球が、今は当たり前になり、
スコアラーが徹底的に、データをとっています。
そもそものデータ野球の元祖は野村監督ですが、
野村監督の本を枕元において、寝る前に読んでいた事も、
ヒントを見つけ出すきっかけになったのかもしれません。

余談はさておき、実践で結果が出たことで、
今後、そういった売れない物件の対策が、
また1つ増えました。

そのヒントはこの場では書けませんが、
さらに、今後も何かの際に、データを生かして
いければと思っています。

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2008年05月31日

怠慢と失態

こんにちは、松野です。

先日、大きなミスをしてしまいました。

預かっていた物件を、近くの業者の方が２度も案内してくれて、
購入申込書まで頂いたのに、売りやめということで、
お断りしなければならない事態になってしまいました。

私の怠慢と確認不足、思い込みによる失態でした。

そもそも残債よりも売れる額が低く、自己資金もなく、
その売却損を補う為に金策をし、やっとの事で販売をかけた物件でした。

当初より０．５割～０．８割程成約事例より高く、
さらに使用程度もあまりよくなかったので、
リフォームを見込むと、市場相場より１．２％以上高い物件でした。

しかし、金策も限界で、親族からの借入も限界を超えていましたので、
販売戦略上の工夫と、販売方法で何とかカバー出来ると考え、
半年ほど前、販売を開始したのでした。

当初、近隣物件も少なく、バリューを考えると、
高めではありますが、全く売れない金額でもありませんでした。

販売開始後、２週間目に即日購入の購入申込がはいったのですが、
親の反対で、あえなく未契約に終わりました。

それから、半年間が経ち・・・・・・

やっと、再度購入希望の方が現れたのです。


しかし、半年間の間に、思いもよらぬ事態になっていたのでした。


購入申込が入った旨をいつものメールで伝えて、返信を待ちました。
しかし、いっこうに返信がありません。

内覧の確認もメールで行っていましたが、
いつもは早急に返信があるのに・・・・・・

その後、売主に電話をかけてみても、
再度メールで返信を募っても、いっこうに返事がありません。

別居中の奥様にその旨を話し、早急に連絡をして欲しいと頼みました。


半日後・・・・・


私の悪い予感が的中しました。

住宅ローンの支払いを数ヶ月滞納・・・
ボーナス払いも滞納・・・・
督促状がきている。

売却損の為の資金も使い果たし・・・・

『早急に販売を中止して下さい・・・・』

のメールが奥様から届きました。


客付けをして頂いた業者の担当者の方には
大変ご迷惑をかけてしまいました。

これを機に、資金状況を定期的に確認する事を追加業務とし、
１つの成功と捉えて、邁進したいと思っています。

【近況】


先日、楽天×巨人のチケットが手にはいったので、
野球観戦に東京ドームにいきました。

東京ドームは２回目？３回目？
１３・４年ぐらい前に、マライヤキャリー？？ストーンズ？？
を見に行った以来で、野球を見るのは初めてでした。

球場入った瞬間、胸がバクバクと興奮し、
テレビで見る光景と同じ光景に圧倒されてしまいました。

途中で、サッチモの軽快なリズムに乗って、
トムドリーが流れ、最高に興奮しました。

試合の結果は、矢野のありえない走塁ミスにより、
あっけなく楽天が勝ちましたが、

やはり９回２点差２アウトのあの場面で、
走塁するという反セオリーを試みた無謀による負けは、
巨人にとって、今後逆風にならけなければいいなぁと思いました。

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2008年05月15日

回り道じゃなかった。

こんばんは、松野です。

せわしく5月もあっという間に中旬になりました。
先日事務所の更新も終え、2年の月日の早さに驚いています。

振り返る余裕もなく、やっとホップステップジャンプの
ホップ・・が終わった感があり、来期はステップといきたいところです。


【回り道じゃなかった】

先日事務所の更新が終わりました。
もともと中央線の吉祥寺に事務所をかまえたかったのですが、
いろんな理由で、この武蔵関に決めました。

隣がパーキング、斜め前が銀行、近くには武蔵関公園・・・・
100％希望のエリアではなかったのですが、
準備期間もほどほどに、この事務所を借りました。

資金繰りも貯めた自分の全財産と、国金と都融資で何とか集め、
足りない運転資金は、お世話になっている方に年利10％で借りました。

2年前・・・・

前の会社の先輩に、
「今の時期の独立はやめたほうがいい・・・」
「店長職になって、人脈を作ってからの方がいい・・」
「給料もサラリーマンの2倍以上ももらっているのに・・・」

など、嬉しい言葉やいやな言葉も頂きましたが、
今となってはそれもこれも、私のいい蓄積となっています。

見栄を張って大風呂敷を敷き間違えた20代後半の教訓もあって、
今の私は、『見栄を張るより知恵を出せ』と自分に言い聞かせてます。

『金がないなら知恵を出せ・・』
『知恵が無いなら足を出せ・・』

30代の頃は40代の為に、足腰を鍛えなければならない。
人に指示を出すより、まず自ら動いて、目を鍛え、経験を蓄え、
そして、人間力をつけなければならない。

ここぞの時に、間違った判断を下す事にないように、
判断能力を鍛えなければならない。

鍛える所は探さなくても、すぐにみつかるものです。
欠点だらけの自分にとって、この環境と背景は
最高のトレーニングジムみたいなもんだとも思っています。

「お前はなぜ面倒な方を選ぶんだ・・・」
「おれが、こっちが近道だと教えているのに・・・」

今、当時の先輩がどういう境遇にあるのかはわかりませんが、
今となっては、こっちが正しかったんだ。

回り道じゃなかったんだ。

そんな風に感じています。

【恐ろしい先輩！？】

私の先輩に恐ろしい先輩がいます。

何がおそろしいかと言いますと、
『アグレッシブさと孤高の気高さ』です。

その先輩は一回り以上年上ですが、
毎日日課のポスティング3000枚を自らに課しています。

人に押し付けることなく、自分に厳しく、
『率先は自らの喜びである』かの如く、
まさに一心不乱です。

その結果、アパートの種類、ポストの位置で、
反応が違うというデータまでとれるようになったらしく、
まさにそれこそ『足が生んだ宝』だと思います。

さらにどういうふうに進化するか恐ろしく楽しみです。


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2008年04月26日

ゆるす事にしました。

こんばんは、松野です。

いつも私の拙いブログを読んで頂きありがとう御座います。
皆様には、脱字・誤字の指摘まで頂き、心より感謝しております。


4月も終盤にさしせまりまして、
ゴールデンウィークを楽しみにしていらっしゃる方も多いと思いますが、
私は先日完成したばかりの新築戸建てのオープンハウスの為、
看板を作ったり、資料を用意したりと準備でバタバタしております。

さて、最近の私の個人的な楽しみの一つに、
楽天イーグルスの勝敗の動向が加わりまして、
4連勝の快進撃がいつ「破竹の勢い」に変わるのか
楽しみで仕方ありません。


そういえば、野村さんが監督が就任する際、
『このチームをＡクラスにさせるには、5年はかかる・・・』
『王監督率いるソフトバンクでさえ5年かかった・・・』
と、コメントされていましたが、
その言葉の意味するところは、

　「　何　事　も　す　ぐ　に　は　う　ま　く　い　か　な　い　よ　・　・　」

　　　　「　じ　っ　く　り　や　る　し　か　な　い　ん　だ　よ　・　・　・　」

と、いう事の裏返しではないかと、私なりに解釈して、
私も日々精進しなければと同じ気持ちで奮起し、
3年後の自分を重ね合わせたりしています。


【ゆるす事にしました】


先日尊敬するＴ先輩から
『すごくいい文章があったから、読んでみて・・』
と電話があり、教えて頂いたサイトを探して
やっとそのサイトにたどり着いた瞬間、
体が凍りました！！！


どこかでみた文章

どこかでみたキャッチ

どこかでみた写真・名前

どこかでみた見覚えのある内容


な・な・なんと、私のブログの内容が
そっくりそのまま載っているではありませんか！！

うれしいやら、腹立たしいやら、複雑な気持ちが
ごちゃごちゃと頭の中を駆け巡りました。

それでもまあそのままそっくり盗まれているとは・・・

どんな気持ちで載せたのかなぁ？？？？

？？？？？？？？？？？？？？？？？

でも、いい文章だと思って載せたんだろうと、
私なりに解釈して、ゆるす事にしました。

ゆるす事を決めたおおらかな自分の心を褒めつつ
ちょっとだけ優越感に浸った自分にハッと気がつき
はずかしくなりました。


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2008年04月12日

『身銭をきる』ということ

こんにちは、松野です。

私は時々『身銭をきる』事の意味を考える事があります。

本なども買って読むより、
借りて読んだ方が安くすみますが、
自分のお小遣いから買って読んだ方が、
はるかに身になると思いますし、

人の経験や意見を謙虚に受け入れる事は大事な事ですが、
自分で考えて、投資したり、起業したり、トライして、
万が一、うまくいかなくて、痛手を負う事になったとしても
そこには、経験という人にはわからない価値が残り、
その後の生き方にプラスになるのではないかと思います。
（あえて痛手を負う必要はないですが・・・）

今、いろんな評論家の方達が、
いろんな意見を言われています。

そもそも評論家とは、第一線を退いて、
多方面から客観的に分析をする事が仕事ですが、
彼らは第一線で『身銭を切って』『骨身を削って』
トライしているスポーツ選手や、経営者を
あれこれと批評していますが、
時にこの行為はどうなのか？
と感じる時があります。

私の周りにも『身銭を切る』事をしないで、
他人の評価ばかりしている人がいます。

どんなに現状が厳しい状態にあったとしても、
トライしている事の方がはるかに素晴らしい事なのに・・・


先日、ある集まりで、独立起業された人の事を
「あの人はどうだ！・・」
「あのやり方ではうまくいかない・・・」
「あの人では下が育たない・・・」
などと、好き放題言われていた方がいましたが、
事業経営はテストの連続で、よくて9敗1勝の世界です。

9連敗と負け込んでいたとしても、
起死回生の1勝で大きく飛躍する事だってあるし、
その1勝をどうやって勝ち取るかを日々模索し、
トライし続ける事こそ、まさに『身銭を切る』事で、
素晴らしい経験をされているのだと思います。

満身創痍だって全然ＯＫだと思います。


”大海に自ら飛び込む事もしないで、
　水の味がわかるはずもなく、
　水の深ささえわかるはずもない”


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2008年04月10日

売却査定について

こんにちは、松野です。

『運のつき』

『人間万事塞翁が馬』

『災い転じて福となす』

いろんな言い方はありますが、
「人生において何が幸いして、何が不幸をもたらすかわからない・・」
「幸運だと思っていた事が、災いへ続く扉だったり・・・」
「災いだと思っていた事が、幸運の女神だったり・・・」

そんな意味だと思いますが、

先日書店の本のタイトルにいたく感銘を受けて
読んでさらに感銘をうけましたが、

その帯には・・

医学を学んだが医者にはなれず、
科学を学んだが科学者にはなれず、
65歳にしてベストセラー作家に！！

と書かれていました。

養老孟子さんの『運のつき』という本です。
興味がある方読んで見て下さい。


さて、年度末があけて、不動産業界においても、
Ｍ＆Ａ・吸収合併・資本提携・・・
などと水面下で動きがにわかに活発になっていて、
紙面にも多少浮上してきました。

かっこよく言えば、資本提携・業務提携という言い方になりますが、
実態は倒産です。

そんな中で、ある人気の不動産ブログサイトに
こんな記事がありました。

内容は不動産業界の倒産に関する実態を書かれていまして、
確かに・・・・と納得させられる記事がありました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「倒産した会社に共通していえる事は『かっこいい』です。
例えば事業内容です。
新築マンションや新築戸建ての企画・開発・販売・・・
不動産の管理及び仲介・・・不動産再生事業・・・
不動産流動化事業・・プロパティマネジメント事業・・
アセットマネジメント事業・・なんて感じです

就職情報サイトのインタビュー記事も興味深いです。
人よりも苦労したけど必死に頑張ってきた・・・
なんて苦労話と成功談が掲載されてたりします。
成功談で変かな？倒産企業ですので。

カタカナのおしゃれで洗練されたイメージ・・・
若者が無邪気にワイワイ騒いでいる雰囲気・・・
内輪だけで盛り上がっている社員ブログ・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

とこんな記事でした。

ちょっと
嫉妬と皮肉も込められているように感じましたが、
こんな内容のいわゆる倒産予測（統計）をされていて
いいポイントだなと感じました。


【売却査定について】

先月より売却相談も幾分増えてきまして
目をしばしばしながら、メール返答をしております。

査定後、査定金額と売却希望金額との開きが大きいせいか
それっきり・・・・の方も多いです。

参考までに近隣公示価格も記載しておりますが、
もっと高く売れると踏んでいる方が当然圧倒的に多く、
ご立腹感たっぷりの返答メールを頂く事もあります。

高く査定して、物件を預かるだけでよければ、
いくらでも高く、他社の査定より高く、査定金額を出しますが、
売れなければ売れないで責任がありますので、
そういうわけにもいきません。

売れる金額の査定が、本来の査定です。

高い金額で物件を公開して、
少しずつ、価格を下げていく旧来の方式では
売り手の下心を、買い手にすぐに見抜かれます。

今は特に買い手市場です。
また、ネットの普及で相場がまるわかりです。

少しでも高いと、買い手は興味を示してくれません。
今特に物件が飽和してますので。

そこで私が思う早く売れるポイントは、
『高くも無く、安くも無く、微妙な金額に買い手は興味をしめす。』

という訳で、成約の事例と、今販売中の物件価格の
中間点もしくは、その前後以下が売れるポイントだと思っています。

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2008年04月04日

半年遅い公示価格！

こんにちは、松野です。

年度末があけ4日が経ちました。

余談にはなりますが、
今私の会社の近所でも桜が満開で、
週末にはカメラを片手に見物客が花見を楽しんでいます。

私は”桜”より”梅”の方が好きですが・・・・

古代では花見といえば、「梅」が主役だったそうですが、
平安時代から「桜」に変わったそうです。

当時は、貴族や上流階級の人々に限られた風流な催しで、
お花見が庶民に広がったのは、江戸時代からで、
人々にとっては大きな楽しみだったそうです。


さて、先日公示価格が発表されたことで、
私のところでも、売却相談の中で、公示価格を基に
比較される方が増えました。

公示価格を基に判断することは重要ですが、
そもそもその公示価格がすでに古いものになってしまっていますので、
表面上の数字だけで判断するのは避けた方がよいかもしれません。

実需不動産マーケットは大変な下落に見舞われる局面にきていますし、
去年の夏には地価はすでにピークアウトしてましたので、
公示価格は半年以上遅い感があります。

地価も本当は4種類あり、
それぞれ用途が違いますが、
今話をしているのは１の地価公示の話です。

１．地価公示（公示価格）
２．地価調査（標準価格）
３．相続税路線価
４．固定資産税評価額

今は買い手市場に傾いています。

高く売りたくても、
「その金額では買いたくないよ・・・・」
と言われてしまえば、
ある程度、買い手側の希望を重視せざるを得ない状況です。

数週間前、他社との査定比較でお問い合わせを頂きまして、
私が出した売れる金額が3550万円、
他社が出した査定金額が4100万円、

当然売主は高く売ってくれる会社に依頼をされた訳ですが、
その数日後、その業者が
「反応が鈍いので価格を下げましょう・・」
と言ってきたそうです。

私が査定したやや厳しい金額でも
すぐに売れるかどうかは定かではありませんが、
今後、市場がさらに冷え込むことだって考えられます。

よって、今すぐに売りたい事情をお持ちの方は
すぐに売れる金額で、売り抜けるほうが得なのか、
または、様子をみて時期を見極めるかは、
難しい選択になるかと思います。

エリアによっても公示価格比較相当額以上のものもありますので、
詳細確認されたい方はお気軽にご相談ください。


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2008年03月24日

マンションギャラリーから税金相談？！

こんにちは、松野です。

先日の契約中のことです。
若い20代の男性から電話がありました。

Q　『すみません・・・税金の事で、教えて欲しいんですが・・・』

A　『今契約中ですので、折り返し致します・・・』

Q　『急ぎなんで、至急教えて欲しいんですが・・・』

A　『急ぎですか？・・・』


若い男性からの急ぎの税金相談ってどういう業況なのか？

通常は急ぎの相談にも丁寧にお答えしますが、
契約中でしたので、お断りしました。

折り返しの電話もしないで欲しいとの事で、
折り返しの出来ない、至急の税金相談！？
初めての体験でした。

どこからなんだろう？
誰だったんだろう？

と、調べた結果、なんと
横浜のとある有名な会社のマンションギャラリーからと判明しました。
※誰でもしっている会社です。

同業者の方からの電話だったのかと相手が判り、
すっきりしておりましたが、

しかし、通常は一般の方からの相談がほとんどで、
同業者からの相談はほとんどありません。

やはり電話をかけにくいのもあるのかもしれませんが、
不動産に関連しての税金の内容については、
業務に従事していれば、わかるはずなのに・・・

上司でもいれば、上司に確認できないのだろうか？
もしかして、その上司も知らないのかも？？？

現状は知らない方がいるんだなぁという感想です。


でも、結構です。
皆知らないことを、少しづづ覚えて、
数をこなして覚えていくものです。

手がすいている時であれば、どんな方にでもお答えしますので、
お気軽にご相談下さい。
業者の方であれば、匿名は避けて頂ければ有難いです。

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投稿者: welworks 日時: 12:25| | コメント (0) | トラックバック (0)

2008年03月11日

半年後の市況を見据えて

こんにちは、松野です。

本日の日経平均株価は12400円前後から場が始まりましたが、
概要はどんどん底が見えない深みにはまっていて、
出口がみつからず、もがけばもがくほど沈んでしまった感があります。

簡単にいうと、そもそも不動産市況が活発化しない限り、
それを担保に融資する銀行の貸付が鈍ります。

不動産担保融資が鈍ると、銀行は儲かりません。
銀行が儲からないと、お金がまわりません。

さらに個人消費が鈍り、さまざまな弊害を起こし、
経済が膠着する状態を生んでしまいます。

結論からいうと国内の景気を引っ張る不動産市況と
金融が活発化しないと潤わない構図になっています。

では、不動産市況を活発にする為には、何が必要か？
という事になりますが、それは政治的な問題もありますし、
簡単ではありませんが、半年先を見据えて、
対策を立てておく必要はあります。


個人所有の不動産が売れないという事で、
私の所にも相談が増えたのは事実です。

高くて売れない不動産を何とかして売ろうと思っても、
所詮買い手がいなければ売れません。

そういう訳で、前々回のブログで、
『史上最高の買手市場到来・・・』などと書かせてもらった訳ですが、
さらに夏秋にかけて加速ししつあると感じてます。

売り出し価格を失敗してしまうと、割高感があって売れ残り、
その後の販売にも大きく影響してしまいますし、
一度割高感を感じた購入客は、多少の値下げでは
その割高感を払拭できずに購入しようという気にはなりません。

「購入当時高く買ってしまったから・・・」
「思い入れがあるから、少しでも高く・・・」
という気持ちは充分わかりますが、

今、非常に重要な事は、
半年後の価格はどうなっているか？
本当に適正な価格なのか？
を見極める事だと思います。

購入客を決して煽ることなく、スムーズに成約まで
持ち込むには、それしか無いように思います。

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投稿者: welworks 日時: 09:57| | コメント (0) | トラックバック (0)

2008年02月29日

今売却中の方で売れていない方ご相談下さい。

こんにちは、松野です。

今年に入りまして、初めて売りに出す方よりも
今売りに出していて売れない方の相談が非常に増えました。

確かに中古マンションも中古戸建ても
3ヶ月売れないのは当たり前で、
中には6ヶ月、10ヶ月、それ以上の物件も増えてきています。

そんな中で、買う方も当然に慎重になっています。

その買う方が自分の希望の物件を探していく際に、
いろんな条件を絞り込んで、物件選別をしていく訳ですが、
まず、その物件選別にひっかからないと
最終的に購入（成約）には至らない訳です。

では、物件選別にひっかかるにはどうしたらよいか？
という問題にぶつかりますが、
簡単な解決策は

①物件（間取り・環境・周辺施設・建物の仕様など）の見せ方を工夫する
※１．何に購入客が反応を示すか？
※２．いかに物件を魅力的な物件にみせるか？

※１の場合、購入客が、
環境を重視する人なのか？
学校が近い事を重視している人なのか？
建物の高級感やステイタスを重視している人なのか？
などあります。

②購入の客層を絞って、年代別に何を求めているかを精査する。

やみくもに、ターゲティングしても売れませんので、
例えば・・・

「この物件は40代以上の夫婦2人暮らしの方に適している・・・」
「この間取りであれば、30代の3人家族に適している・・・・」
「建物は狭くて古いが、幼稚園が近いので小さいお子さんのいる方に・・」
「駅から遠いが、大型車2台駐車できるので、建設関係に方に・・・」
「建物は古いが、和室が多くて、日当りが良いので、年配の方に・・・・」

など、ターゲットを絞って販売をかける事が特に今後は重要になります。

車を購入する時に、5人家族にはワンボックスを、
カップルにはクーペを勧めるのと同じように、
最も購入の確率の高いものを勧めるのは当然の話です。

よくワンルームマンションのポストに
お墓のちらしが入っていますが、
あれは無駄としか言いようがありません。

何か狙いがあるのかもしれませんが、
一般的には若い単身者はお墓は買わないと思います。

そういった意味で、ターゲットが違うのではないかと思うときがあります。


不動産の場合、ここを間違えてしまって、販売図面を作ってしまうと、
何人の方が見ても、決まりませんし、
逆にいうと、決まらない人しか見に来ない・・・
という現象がおこります。

しかし、販売を依頼している業者が売れない原因を把握して
何か対策をたてたり、改善をしているかといえば、
ほとんど何も講じないまま、時間が経過している場合が多いのです。
さらに、売れない理由を市場のせいにしている場合も多いです。

所詮、販売を依頼している業者は、
売れなくても責任を問われる事はありませんし、
広告費程度の損失だけで、大きな痛手は負いません。

しかし、売主サイドからしてみれば、
貴重な時間だけがむなしく過ぎるだけでなく、
不動産の価値（評価）も下がっていきます。

私のところでも近年のデータを検証した結果、
売れない原因は大きく2つ見つかっています。

一つ目は、前記した販売図面や売却活動の問題、
二つ目は、物件を出すタイミングと周辺価格との問題
（三つ目は販売価格の問題）


三つ目の価格の問題はどうにもならない場合がありますので、
今回は価格についてはふれません。
※今回は価格を下げないで早く売る方法についてふれていきます。


前記に問題は２つあると書きましたが、
２つ共売っている売主に問題がある事は
実は非常に少なく、
問題なのは、物件を預かって販売している業者サイドに
大きな問題がある場合は多くあります。

販売図面の内容を厳密にいうと、
①定期的に販売図面をかえてみる（ターゲットを変更する）
②利用駅を変えてみる
③大きな地図をつけて、周辺施設をわかりやすく表示する
④配布する販売図面のエリアをかえてみる

などを簡単な事をまずやってみる事が大事になります。

販売図面はなぜ重要かといいますと、
購入客はまず販売図面でしか判断できないからであり、
最初に見るのが、販売図面だからです。


今、販売中の方で、
『なかなか売れない・・・』、
『見にくる人が日に日に減っていく・・・』
などの感想をお持ちの方、
一度、今販売している自分の家の販売図面をよく見てみて下さい。


　大　事　な　何　か　が　抜　け　て　い　ま　せ　ん　か　？


　最　も　ア　ピ　ー　ル　し　た　い　部　分　が　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　抜　け　い　ま　せ　ん　か　？　


　売　れ　な　い　原　因　を　よ　く　把　握　し　て　ま　す　か　？


　担　当　者　は　そ　の　原　因　を　把　握　し　て　ま　す　か　？


依頼されている会社の担当者の方と、
お話をされるのもいいですし、
私にメールを頂ければ、検証もかけてみます。

早く売れて、市場が活発になっていくことが
私にとって一番良いことですので、
何かのお役に立てて頂ければ幸いです。


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投稿者: welworks 日時: 10:21| | コメント (0) | トラックバック (0)

2008年02月22日

売れないのは高いだけです。

こんにちは、松野です。

2月も残すところ1週間になりました。

年初より2008年は経済の転換期になるとお話してきましたが、
経済の根幹を示す株価もまだまだ不安定で、
不動産会社の株価も依然上がる基調にはありません。

不動産売買においても、一向に動きが貧弱なまま
もうすぐ、3月の決算期を迎える企業も多くあります。

皆口をそろえて、
『動きがない・・・』
『売れない・・・』
『客がいない・・・』
などの声を聞きますが、
原因は販売価格が高いだけです。

今まで、一番大事な購入層の方々をないがしろにし、
利鞘を多く取る事だけに終始していただけだと私は思っています。

所詮不動産は購入する一般の個人の方が
購入したいと思わない限り、
市場が冷え込むのは目に見えていて、
購入層も、そんな市場の動きをよく見ています。

不動産の業者間で幾ら転売を繰り返して、
利益を確定して、価格をつり上げても、
最終的に購入する個人の方が、
購入しないと、市場は貧弱になる一方です。

私の近所でも、物件が『売れない売れない・・』と
言われておりますが、実際には売れています。

売れないのは高いからで、価格を下げれば売れます。
価格を下げれば売れるということは、
その価格が一般の市場相場という事になり、
その価格であれば、購入層が動き出す価格帯という事で、
購入検討（家を探している）の人はたくさん存在しています。

逆に言えば売主業者の希望の売値と購入層の購入希望価格が
乖離しすぎているだけの話であって、
購入の顧客がいない訳ではありません。

所詮人は、今までは黙って売れていたものが売れなくなると、
『客がいない・・・』などといった、人（購入層）のせいにしたりします。

今までどれだけいい思いをしてきたかを、
この機に考えてみるのも良い時期だと思います。

私も同じ業者の一人として、そんな風に考えています。

高く売れることは経済通念上非常に良いことで、
経済的に潤っているという指標の1つにはなりますが、
一時的な利確はバブル経済でも学んだように
いつまでも続く事はないと言う事だと思います。

そんな原理原則を考えていると、
今後の不動産市場は一般個人から一般個人の
個人間の売買（仲介）がメインになり、
そこに業者が介在して、利鞘を確保する事、
または、新築建売住宅での利鞘を確保する事が
困難になるのではかないか？！と考えてしまいます。

中古戸建て（個人→個人）や、
売地（個人→個人）のみの
市場に限りなく近づいていく・・・・
という結論に至りました。

私的には一向に構いませんが

決して、大げさなことではないと思っています。


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2008年02月11日

2008年は中古マンションは買いです！！

こんにちは、松野です。

ばたばたしておりまして、ブログご無沙汰しております。
ブログの更新をしていなかったので、
病気で寝込んでいるのではないかと、
何人かの友人が心配をしてくれて、
連絡をもらいましたが、
寝込んでいられない程ばたばたしておりました。

前回のブログの反響が大きくて、
物件の問い合わせも多く、
調査や交渉などに追われていました。

また、売却相談も幾つかあり、
今週は、1週間で1050キロメートルもの距離を
車で走り回っていたので、
ちょっと疲れてしまいましたが・・・。


正月明けから、今年は経済の節目になると言っていましたが、
まさにそのような動きが顕著に現れています。

2月4日の新聞に公表されて誰もが知っているように
2007年は40年ぶりに戸建てが110万戸を割り、
前年比では約18％も減しました。

新築マンションは20数％も減したそうです。
細かい数字は忘れましたが。

新築マンションの場合は、土地値上昇の影響が
価格に上乗せされているので、
相場を知って、先を見越している方は、
新築マンション購入を見送っていますので、
当然といえば当然の結果だと思います。

今、新築マンションを購入される方は、
大変裕福でお金をもてあましている方か、
営業マンの演出に心揺さぶられた方か、
孫がかわいくて近くに来て貰いたい両親が、
老後の蓄えをマンション購入に出してあげた方か、
ブームに乗ってしまった方か・・・

そんな方々が2006年2007年の土地値上昇時の
上昇分を35年かかってローンを払っていかれるのでしょう。
1年経てば、中古市場の相場に頭打ちされるのに・・・・


所詮１回住んでしまえば中古です。
1年経ってしまえば中古です。
いくら設備が充実していようが、
セキュリティーが万全であろうが、
中古の仲間入りです。

買ってすぐは、すごく綺麗だし、
ぴかぴかのキッチンは気持ちがいいし
エントランスは煌びやかだし・・・・

ですが、それを感じるのも長くて1年です。
住んで2年経てば、そんな事気にもなりません。

長期で借りたローンはタップリ残り、
1年経てば、中古市場の相場に頭打ちされるし、
新築のバリューなんて1年かそこらです。

逆にその影響で、中古マンションの市場は、2008年活発です。

中古マンションの場合、購入当時からの
減価償却での価格設定を行うと同時に
市場相場に頭打ちされているので、価格は安定してます。

つまり高いか安いかは、相場で判断できますし、
価格が明確で、新築と比べると、かなりの割安感が出てます。

2008年の中古マンション市場は安定していると思います。

戸建てもやっと動きが出てきた感がありますが、
2008年は前年の後遺症がまだあります。
もうしばらくはこの後遺症に悩まされる事でしょう。

2月に入って、私が預からせて頂いている
中古戸建て、中古マンションへの内覧希望も
急激に増え、週末はあたふたしておりますが、
昨年後半の時期を思うと嬉しい限りです。

同時に中古戸建て、中古マンションを売却される方も
どしどしお問い合わせ下さればと思います。

時間を惜しまず、どこへでも行きます。
（※東京・埼玉・神奈川限定で申し訳ないですが。）


【近況】

右足の骨折の痛みが長引いていて気になっていたところ、
『肩こりや腰痛、頭痛、傷の痛みなどを頻繁に感じるのは、
時間をもてあましているからだ・・』
『本当に忙しい人は、そんなものは感じない・・・』
とコメントが出てまして、妙に納得させられました。

私も痛みを気づかない程、動き回りたいと思うこの頃です。


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2008年01月27日

史上最高の買手市場到来！！

こんにちは、松野です。
あっという間に1月もあと数日になりました。

今年の不動産市場を占う意味でも、
1月は非常に大切な月と意識しておりましたが、
率直にいうと、戸建てが全く動いていません。

動いているのは、不動産の価格だけです。
販売している物件の価格が、
200万円下がり、100万円下がり、さらに200万円下がり・・・・
といった状況が、続出しております。

ある有名な会社の物件は
500万円下がり、400万円下がり、
それでも売れなくて、さらに

　　欲　し　い　金　額　で　売　り　ま　す　！　！

などといった、過激な販売図面が、
1週間で何度かFAX届くようになりました。

そういった意味では、『買い手主導の市場になった』と言えます。

そんな話を、いろんなお客様にちらほらと話していますが、
本気で買いたい方は今がチャンス、大チャンスです。

　　今　が　大　チ　ャ　ン　ス　！　！
　　今　が　大　チ　ャ　ン　ス　！　！

当方としましても、思いっきり交渉しますので、
欲しい物件やもう少し下がれば買いたいなぁ・・・
と言う方、どしどしお知らせ下さい。

今出ている物件が終了し次第、
このチャンスは終わってしまいますので。

今がチャンスです。

都市銀行も最大の利益でもある住宅ローンを組む方が激減し、
体制を変えたり、組織替えをしている銀行も出てきております。

銀行も一人のお客様を奪い合う時期に突入しましたので、
今まで「自分はローンが組めないから・・・」と思っていた方も、
充分借りれる可能性が出てきましたので、
そんな方も今がチャンスです。
お気軽にお知らせ下さい。

【近況など】

昨年11月27日から続けていましたジョギングにより
体重は86キロから7キロ減り79キロました。
体が軽くなって、気力も充実してきました。
目標は68キロなので、あと11キロ。

走って走って走って走りまくりたいと思っています。

最初は1キロぐらいしか走れなかった私が、
今は6キロを35分で走れるようになりました。

目に見えて、成果が確認できる事って最高です。

さらに今年始めたフットサルも、右足の捻挫が完治し次第
復活したいと思っています。


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2008年01月10日

不動産売却における落とし穴①

おはようございます。松野です。

今年ももう10日が経ちましたが、
株価は一向に上げる気配がなく、
不動産相場も相変わらず低迷が続いており、
不動産を売却される方にとっては、
その売り方によって、売り出し方によって
損をするか、得をするかといった
大きく金額が変わる年になってます。

昨年の7月ぐらいまでは売れていた土地相場では
今年は太刀打ちできないエリアも昨年末より出てきましたし、
割安感の出ていない状態での物件については、
大方見向きをされていません。

相場とは需要と供給のバランスで決定されますが、
今は需要　<　供給の状態ですので、
そういった現状は否めませんが、
そこをブレイクスルーできる方法は無いわけではありません。

また昨年の12月13日の融資規制によって、
ついに銀行の取引に線引きが始まり、
ここ半年の間にこの信用の収縮によって、
不動産の下振れ状態が到来します。

そういった不安定な相場感が漂っておいますが、
弊社では、昨年より不動産の買取りも行うようになりました。

買取の場合は
①手数料が発生しない事と、
②物件を公開しないで、すぐに現金化できる事、
③イツ売れるかといった時間の制約を取り除ける。
など・・・

たくさんのメリットがあり、
買い替えや相続、離婚による売却の場合などの場合には
特にご利用頂いております。

また、一般の売却相談においても
どの時期が売り市場に適しているのか？など
エリアによっても異なりますので、
個別にお答えしますので、
お気軽にご相談下さいませ。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

『不動産の売却を検討される時に、
どの不動産会社に依頼すればよいか？』

売却アドバイザーの松野が、あなたにだけコッソリ教えます。

・・・・早期売却には重要なことがあります。・・・・・・・・

１．販売力（販売活動を積極的にしてくれる会社？！）

不動産の売却には、積極的な販売活動が一番重要な事項なのです。
が、しかし、その当然の販売活動を行わず、
一般市場に出しているふりをして、
物件をストップ（売りどめをしている）している会社が多くあります。

※価格を下げる為の、一種の時間稼ぎです。
もしくは、物件を独占し、自社のみで客付けをする為。

但しこのことは、ほとんど知らされていません。
つまり多くの方はその会社の大きさや名前を信用して、
また、不動産売却チラシを信用して、全く販売活動を行わない会社に
依頼されてしまっているのです。

われわれ、他の不動産会社に物件が出回る（紹介できる）のは、
1ヵ月後～2ヵ月後以降という事になります。当然その頃には、
物件情報が古くなってしまっています。
物件が古くなっているということは、

　ど　ん　な　に　良　い　物　件　で　も
　売　れ　な　い　物　件　に　変　わ　っ　て　い　る

ということです。


２．適正（売出しの価格が適正！？）

不動産の早期売却には、
適正な価格で売出す事（市場への登録）が重要です。
この適正価格のずれにより売れか売れ残るかどうか左右されます。


３．モラル（物件を預かる為に、価格をつり上げる？！）

会社によっては、お客さまからの売却依頼欲しさに、
実際の売れる金額より高い金額を提示する会社が多くあります。
あたかもその価格で売れるような話をします。

しかし、これが非常に危険です。
実際に高い金額で売れれば喜ばしい事ですが、
今は少しでも高いと売れません。
売れ残る可能性は非常に高く、さらに時間が経ってしまって、
タイミングを逃すと、希望の売却金額より下回る事さえあります。

この段階では、物件を預かることが最重要課題にされておりで、売れるか売れないかという事は度外視されています。

※会社の規模で判断される事も1つですが、その信用を逆手にされる事もあります。


４．市場特異性（市場相場の熟知）

地域の特性や、相場の特性をよく理解しないで、
アバウトな査定を行っておる会社が多くあります。
地域密着などと、その地域に密着したイメージを与えておりますが、
全ての社員が経験者であるとは限りません。

などなど、他にもたくさんありますが、さらに詳しく知りたい方、
また売れ残って困っている方、お気軽にご相談下さい。

売却依頼の最も重要なポイントは・・・

①積極的に販売活動を行ってくれるかの見極め。

②市場特異性を熟知している人に依頼しましょう。
　　※会社で判断してはダメです。
③査定依頼は何社依頼するとよいです。

④一般媒介でのご売却は出来るだけ避けましょう。
　　※他社にも依頼するという事で、販売活動に力を入れない場合が出てきます。
⑤売出しの価格は最重要です。

⑥リフォームなどの履歴をメモしておくとよいです。
　　※査定前に掃除などを行うと心象がよいです。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


補足
本当の現況を分かりやすく伝えるために、
あえて厳しい表現をしておりますが、他者様の非難では御座いません。

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投稿者: welworks 日時: 13:52| | コメント (0) | トラックバック (0)

2008年01月03日

『おかげさまで』と暮らしたい

あけましておめでとう御座います。松野です。

昨年はたくさんのお問い合わせを頂き、
また、たくさんの買取り相談も頂き、
本当にありがとう御座いました。
感謝感謝です。

また、お客さまからたくさんの本、ビデオ、ビジネスCDなども頂き、
この場を借りて、お礼をさせて頂きます。
ありがとう御座います。
たくさん勉強させて頂きます。

【『おかげさまで』と暮らしたい』】

昨年末に私なりに正月の過ごし方を決めてみました。
①読書はしない（頭を休ませる為）
②いつもの倍のジョギングをする（日課として足を鍛えています）
③だらだら過ごす（正月明け一気に加速する為）
④贅沢食いをしない（今年は質素にします）
⑤虚栄心を持たない（金森重樹氏の「回天の力学」の影響！？）

などなど・・・・

しかし、やはり１つだけ守れませんでした。
情けないです・・・・・・
たった正月の６日間なのに・・・・・

本を読んでしまいました。
しかも２ページだけ。
読んだ後に気がついてしまいました。

でもその中に、教訓をみつけてしまいました。
私にはぴったりだと思い、
今年１年の教訓にさせて頂きました。

･･･････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

夏がくると冬がいいという、
冬になると夏がいいという

太ると痩せたいという、
痩せると太りたいという

忙しいと閑（ひま）になりたいという、
閑になると忙しいほうがいいという

自分に都合のいい人は善い人だと誉め、
自分に都合が悪くなると悪い人だと貶す

借りた傘も雨があがれば邪魔になる、
金をもてば古びた女房が邪魔になる、
世帯をもてば親さえも邪魔になる

衣食住は昔に比べりゃ天国だが、
上を見て不平不満に明け暮れ、
隣を見ては愚痴ばかり、
どうして自分をみつめないか、
静かに考えてみるがいい
いったい自分とは何なのか

親のおかげ、
先生のおかげ、
世間様のおかげの塊が自分ではないのか、

つまらぬ自我妄執を捨てて、
得手勝手を慎んだら世の中はきっとよくなるだろう
おれがおれがを捨てて、
おかげさまでおかげさまでと暮らしたい

･････････････････････････････････････････････････････････・・・・


【買取り強化します】

明日より仕事開始致します。
今年は昨年の３倍以上の買取りを行いたいと思っています。

特に買換えの場合の中古マンション、戸建て、
再建築不可の土地、中古戸建てなど、
古アパート、古マンションなど特に積極的に購入したいと思います。

また、売却などの相談も明日より返答できますので、
どしどしお問い合わせ下さい。


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投稿者: welworks 日時: 21:41| | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年12月30日

今年の最後に！！

【はじめに】

こんばんは、松野です。
今年の仕事は、本日の案内業務で最終業務となりました。

今年は大変忙しく慌しく仕事をさせて頂き、
いろんな問題もありましたが、
何とかかんとか来年を迎える事が出来そうです。
ご相談いただいた方、携わった方などに大変感謝いたします。

来年もより一層『気持ちを込めて』従事して行きたいと思っております。
今年成約に至らなかった委任物件につきましても
来年早々には目処がたつよう対策を立てていきたいと思っておりますし、
より多くのコミュニケーションをとっていきたいと思います。

【近況など】

5歳の長男の早朝のスイミング強化スクール最終日（5日目）を終え、
やっと朝の早起きから開放されてほっとしております。

バタ足が出来なかった長男も
5日後にはバタ足で25ｍ泳げるようになり、
息継ぎも出来るようになりました。

その覚える順応性の高さには驚きました。
（※親ばかは自負しております）


【引き出しからプレゼント！】

本日釣具屋さんを探そうと思って、
タウンページを探していたところ、
何気なく開いたリビングの引き出しの奥に、
10年ぐらい前に何度も読んだ

ロバート・ハリスの「エグザイルズ～放浪者たち～」と
いう本が出てきました。

あまりの懐かしさに、目頭をあつくし、
当時を思い出しながらページをめくっていると、
ハジをおられたページ内に、
赤線が引かれている文をありました。

またまた目頭があつくなり、
当時の自分にフラッシュバックしてしまいました。

音楽で飯を食うという夢に破れ、
劣等感を感じながらも、食う為に
植木屋に引越しやの日雇いをし、
自分の行く末に焦燥感を感じ、
怠惰感の充満した狭いワンルームで、
もくもくとタバコの煙をたてて、
その日その日をやり過ごしていた日が
よみがえってきたのであります。

植木屋といっても、単なる公園の草刈程度の作業で、
夢に描いた自分とはあまりにもかけ離れた自分と
葛藤してもがいていた日々が
その言葉でリアルによみがえりました。

その言葉は
『we are all in the gutter,
but some of us are looking at the stars.」
　　　　　　　　　　　　　　　※原詩はオスカーワイルド

『オレ達はみんなドブの中のいる。
　　でもそこから星を見ている奴らだっているんだ』

という言葉です。

孤独の底をうろうろしていた僕に
大きな力と光（スター）を与えてくれた言葉でした。

今年の年末年始は読書をしないと決めていましたが、
これも「引き出しからのプレゼント」だと思って、
放浪者たち（夢探人）の旅を10年ぶり追ってみたいと思います。

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2007年12月18日

高価売却・高額買取り行っております。

【近況など】

こんにちは、松野です。

最近は、いろんな本を何種類か同時進行で
読める技術が身につきました。

朝風呂では、三井住友銀行の専務まで登りつめた
宿澤さんというラガーマンの本「運を支配した男」と
落合信彦の秀作「狼たちへの伝言」、

帰宅後リビングでは、藤原伊織さんの
遺作にして傑作と評される「名残り火」を

寝室では、現楽天の野村監督が数年前に書いた
「野村ノート」などを読んでいます。

最初の頃は飛び飛びになっているストーリーを繋げる為に、
前のページから読み直す事が多かったのですが、
最近は、数行前から読み直すだけで、
すんなりストーリーに入り込めるようになりました。

あきっぽいという事は否めませんが、
家の中の、いろんな所に本があるのが一番落ち着くし、
朝昼晩の気分にあわせて、いろんな本を読む事が
私にとっては、最高のリラックスです。


【高価売却・高額買取り行っております】

2007年は不動産市況においても
大きな変動の波があった1年になりました。

夏場あたりまで高沸した都心の土地も
ある一定のラインで頭打ちし、
不動産業者間で、つり上げられた偽装相場も
化けの皮がはがされ始めました。


好景気と煽られた市況とは反面、
サラリーマンの平均年収は9年連続減少し続け
年金問題では老後の不安を煽られ
ローン金利は上がり続けると煽られ、
住民税控除の廃止により、
倍額の税金納付が確定化し、
多くの国民が、悲鳴を上げている現状を
我々業界の多くが、察知できなかった愚かさがあげられ、

さらには、原油高の影響、
耐震偽装のシコリを孕んだ検査機関の法改正の遅れなど
さまざまな要因が重なり、
市場を活発化させる最も有効な不動産購入層の
大方が急ブレーキを踏んでしまった事が
この現象の最大の要因だろうと考えています。

簡単に言えば、『国民を甘く見た』結果だと思います。

そういった前提を踏まえると
売る側にとっても、買う側にとっても、
大きく揺れた1年だったのではなかったのかなぁと思います。


市況に冷静な方々は秋口までに高値で土地を売却されましたが、
さらに上がると見込んでいた方は、
あるいは見込んでいた業者は損を蒙ることになると思われます。

いつの時代も、
金融機関（市場）の動きを敏感に察知した方が優勢になり、
察知できなかった方は、劣勢に陥ると言う事だと思います。

常に『市況は金融機関（市場）により誘導される』という事になりますが、
前回のブログにも書かせてもらいました

･････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・
投げ売り物件が出て、安くて良い物件がある時には
物件相場が下落傾向にある為、
銀行はリスクを取りたがりませんので、
融資は出にくい状況にあります。

逆に言えば、安くて良い物件がない時には
物件相場は上昇傾向にありますので
融資はでますが、物件は無いという状況にあります。
･････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・

を踏まえても、現在がどの状況にあるかは一目瞭然です。

しかし、稀に高く売れるケースは存在してます。
それは、需要の偏りと、格差による相場の落差です。

いいのもは高くても買います。
おいしいものは高くても食べ、
評判のレストランには行列も出来ます。

今の人の視点として、「偽り（にせもの）」は見向きもされませんが、
「本物（良い物）」は探してでも買われている状態です。

つまり、物件もそういった現象が起きていますし、
さらにそういった市場になりつつあります。

但し、売り手が一方的に良いと判断していても
買い手は良いと判断していないケースもあります。

不動産を売却される方にも、
自己所有という事で、所有物件を過大評価をされる方がいます。

ラーメン屋さんで例えると、
「自分の所のスープは最高だ」と思い込み、
客観的判断をしないで、
「なぜお客が来ないんだ」と嘆いている現象と同じです。

売れる売れないは金額によっても変わりますが、
分析と調査によっても変わります。

今まで売れていたものが売れなくなる状態に突入した場合は、
さらなる分析と調査によって回避し、
売り出し方や、プレゼンテーションによって、
バリューをアップさせる手段をとらざるをえません。

平面のものを立体にみせる手段も必要ですし、
固体を液体に見せる方法論も不可欠になります。

もし、今後売却などお考えの方は
当社で、分析をかけますので、
一度お気軽にお問い合わせ頂ければと思いますし、
売却にお急ぎの方や買取りを希望の方は
高価買取りも行っておりますので、
お気軽にお問い合わせ下さばと思います。


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投稿者: welworks 日時: 10:06| | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年12月03日

感謝してます！ありがとう！

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【物件買います】

ファイナンスアレンジによって
収益物件（利回り）など、
買いたいと思っていますので、
売る事を検討されている方は、ご一報下さい。

つい数ヶ月前まで、フルローンで買えていた物件が
数ヵ月後の今は、数百万円～1千万円程度、現金を持ち出さないと、
金融機関からの借入が出来ない状況になりつつあります。

投げ売り物件が出て、安くて良い物件がある時には
物件相場が下落傾向にある為、
銀行はリスクを取りたがりませんので、
融資は出にくい状況にあります。

逆に言えば、安くて良い物件がない時には
物件相場は上昇傾向にありますので
融資はでますが、物件は無いという状況にあります。

現在は前者の状況にあります。
いつまでも、土地値が上がり続ける事は無い様に、
あっという間に、平成バブル神話はほぼ終焉の状況下にあります。

損というボディーブローが効いて、
足が止まってしまわない内に
売ってしまう事も、ひとつの勝利です。

勝利の追求をした挙句、
気がついた時には、立ち上がれない状況になってしまった
という事も多々あります。

地域によっては、すでに買って数ヵ月後に
値が下がって、損が大きく発生している地域もあります。

まずは、お気軽にお問い合わせ下さい。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【近況など】

こんにちは、松野です。
このところ、ばたばたしておりまして、
ブログ更新できずにいました。

ばたばたしていた理由は、
市場調査の為、各地に出向いたり
銀行の方と会ったり
違う業界の方たちと会ったり、
していた為です。

いつも「客観的に」を心がけていますが、
ついついひとつの事に集中してしまうと
周りが見えなくなってしまう性分なもので
ダメだなぁと思うこの頃ですが、
それを忘れない為にも、
いろんな業界の方と会って
話をすることで、また聞くことで
自分のポジショニングやミッションを再確認したりしています。


また、ひとつの物事を取ってみても、
いろんな視点からのいろんな意見が聞けるので、
こういう場には、すすんで出向きたいと思います。

誘われたら、必然だと思って、進んで会いに行く！
神様が私に『大切な出逢い』を与えてくれてるんだ！

と思うようにしています。

ベロンベロンに酔っ払って
気持ち悪くなって、
後悔する時も多々ありますが・・・・


先日、そんな中で、知人の紹介で会った登山家の方に、
ステキな言葉を頂いたので、紹介させて頂きます。

『視点を変える事で、全てが一変する事がある』

一見、聞き流せるほど、いつも聞いているような言葉ですけど、
含蓄のある言葉だと思いました。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【感謝してます！ありがとう！】

人との出逢いと言うものは、
ある一過性の偶発ではなくて、
運命的な必然性を孕んでいると思う事があります。

そういった意味では、
単なる「出逢い」が一生の付き合いになる事もありますし、
運命を左右する「出来事」としての「出逢い」にもなるという事です。。

普段私は「出逢い」について深く考えた事もなければ、
そう意図的に計算した事もなかったのですが、
本日、あまりにも嬉しいお手紙を頂いたので、
ちょっとだけ紹介（自慢！？）させていただきます。


★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆


まつのさま

・・・・・・・・・。
・・・・・・・・・・・・。

　『そ　の　時　の　出　逢　い　が
　　　　人　生　を　根　底　か　ら
　　　　　　変　え　る　こ　と　が　あ　る
　　　　　　　　よ　き　出　逢　い　を　！　』

私の大好きな相田みつをさまの文章です。

私達夫婦は松野さまと
　　　出逢いて本当に良かった。

感謝してます。
　　　ありがとう。


★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆

というものでした。

練馬区大泉学園町のO様からの手紙です。

私が、個人的な手紙を、
勝手にブログ内で公開するにあたりましての
無礼につきましては、お許し下さればと思っておりますが、

何しろ、こんな心のこもった手紙を頂くなんて
本当に有難い、その一言です。

こちらこそ、感謝感謝です。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

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投稿者: welworks 日時: 15:13| | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年11月19日

サラリーマン平均年収9年連続減少中！

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【近況など】

17日・18日の練馬区関町南3丁目のオープンハウスでは、
2日で8名のご来場を頂き、ありがとう御座いました。

天候も良く、抜群の日当り具合で、
気に入って頂いた方も数名いらっしゃいまして、
私としても、一生住むに値できる住宅を
販売できる事を嬉しく思ってますし、
住んで頂く方にも良いご提案が出来たのでは
ないかと思っております。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【サラリーマン平均年収9年連続減少中】
火だるま家計の現実！！

2006年のサラリーマンの平均年収は434万円

年収300万円以下のサラリーマンの比率は
1997年度は全体の32.3％
2006年度は全体の38.8％

なんとなんと9年間で300万円以下は269万人急増しています。

大卒の就職戦線は「バブル期依頼の売り手市場」などと
やたら景気のいい話が飛び交っていますが、
実際のところ、景気が回復していても、
サラリーマンの年収は毎年減少し続けています。

特に45歳以上からは給与が下がり続けるというデータがありますが、
今の不動産業界においても、
住宅市場が低迷し続ける大きな要因かもしれませんね。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

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2007年11月09日

離婚による不動産の売却の取材！


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

こんばんは、松野です。

近況です。

本意ではなかったのですが、
先日、取材を受けました。

題材は『離婚の裏側』です。

突然、とある方からの電話で始まった話なのですが、
ある雑誌の特集で、離婚に関する裏事情が聞きたいのと事でした。

私的には、あまり気がすすまなかったのですが、
「さわり程度」でいいとの事で、
条件付きで、取材を受けました。

１２月に発売予定の月刊誌です。

取材は結局のところ、深い部分まで、
質問や、事例の紹介などに及んだので、
途中で、お断りし、一般的な内容に終始したんですが、
やはり、読む方はその深い部分が面白いらしく、
『特別な』『異常な』『普通ではありえない』・・・・
そんな内容が売れる大きなポイントだそうです。

読む側の立場からすると当然！？
なのかもしれませんが・・・

昨今は離婚が一種の現代の象徴的な話題になっているようで、
芸能関係の話題も男女の話が多いように、
そんな「人の見えない部分」や「裏側」は
覗き見るような感覚があって、
いつの時代も、人間の一番興味がある部分だそうです。

しかしながら、私のあまりのそっけなさに、
２時間の取材が１時間２０分で切り上げられ
実際のところ、掲載されるかどうかはわかりません。

私に言わせれば、個人情報の中の
一番知られたくない部分を
そんな簡単に、教えられるか！！
と、いったところです。

「イニシャルで掲載しますから・・・」
と言われても、当然無理な話なので、
断固お断りしました。

恐らく掲載されても、
一般読者からすれば、
全然面白くも無い、当たり障りの無い話なので、
飛ばし読みされてしまいそうな感じがしてます。

そんな代わり映えのしない記事が
掲載されるとは思えませんが、
少しだけ期待して待ってみたいと思います。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【不動産高価買い取り致します】

さっそく、多数の売却相談を頂き、ありがとう御座います。
その中で、今月購入したい物件が幾つかあるので、
至急調査し、来週中には結論を出したいと思っています。

ちょっと売却希望価格も高めなのですが、
頑張って購入して、
フルリフォームをかけて、
販売をかけたいと思っています。
または、貸家でもいいかななどと考えています。

今年の夏から秋口にかけて（年末まで）、
ファミリータイプの賃貸マンションやアパート、
短期貸しの貸家、定期借家などの需要が多く、
低迷している売買を横目に、
賃貸がものすごく動いているというデータを仕入れました。
特にファミリータイプの動きがすごくて、
来年以降もそのような傾向が続くと思われます。
（ワンルームタイプはいまいちだそうです。）

今は、買い時？売り時？
などと、いろんな情報が飛び交っていますが、
世に出回っている情報などは、
メディアが仕掛けたプロパガンダなので、
実際、業務に携わっている私の知人・友人・提携先の
数十人程に聞くのが、一番よくわかります。

そういう訳でして、
多少高くても、購入して、
賃貸で保有しようかと思っておりますので、
引き続き、売却または、下取り、買取り希望の方は、
どしどし、ご連絡頂ければと思います。

マンションも、1棟アパートも、1棟マンションも同様、
購入しますので、お知らせ下さい。

また、査定だけの相談も受けてますので、
どうぞお気軽にご連絡下さいませ。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

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2007年11月02日

物件買います。再建築不可も買います。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

こんにちは、松野です。

原油高の影響がますます波及し、
私たちの生活にもかなり負担になってきています。

来年はガソリンが169円ぐらいまで上がるそうですし、
消費税も上がる気配がしますし、
一方で、平均所得は下がり続け、
金利は上がり続け、
住民税は負担増・・・・・

そんな、悲鳴をよそ目に原油に投資した投資家達は
原油高によるリターンを大きく得ています。

アメリカのバフェット氏という投資家は1日の投資利益が
30億～40億と言われています。

仕組みは我々が原油高の負担として払っているお金が
彼らの利益として、懐に流れている格好になっています。

つまり我々の負担が大きくなればなるほど、
彼らの利益も大きくなるという図式です。

投資目的であれ、一般市民の労働と汗が
お金持ちに吸い取られている現状に、
歯がゆさを感じて仕方ありません。

世の中の1割のお金持ち達が、
お金全体の8割を動かしていると言われますが、
なんとも寂しい世の中だなぁと感じます。
なんとも無常な世の中だなぁ・・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【物件買います。】

再建築不可の物件、
不適合接不動の物件、
マンション・・・・
買います。

古い建物が建っていて、
壊すにも一苦労の物件や、
道路持分の無い中古戸建て、
接道間口が２ｍ未満の土地・戸建て、
袋小路の突き当たりの土地・戸建て、

現在、利用されていない物件、
遠く離れた物件の売却など、
何でもご相談下さいませ。

買取りのご相談を頂いた物件は必ず拝見させて頂きます。
相場確認のご相談もお気軽にご相談下さいませ。

少しでも高く、買わせていただきます。

他社様とのあい見積もりも承ります。

まずはお問い合わせ下さい。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

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2007年10月28日

・・悲しみも苦しみもあって私が私になってゆく・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

こんばんは、松野です。

唐突ですが、詩を紹介したいと思います。

突然私の前に現れて、私の心をギュっと鷲掴みにした
星野富弘さんの作品です。

・･･･････････････････････････・・・・
冬があり夏があり
昼と夜があり
晴れた日と雨の日があって
ひとつの花が咲くように
悲しみも苦しみもあって
私が私になってゆく
･･･････････････・・・・・・・・・・・・・・・・

この詩には小手先の要領など通用しない
何の説明も必要としない強さを感じてしまいます。

20代半ばで手足の自由を失った彼が
口に筆を銜えて書いた、
いつも心を優しくしてくれる作品です。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【アマチュアがプロを凌駕する】

アマチュアと呼ばれる人の中でも、
プロの領域に達する人もいるし
プロと呼ばれる人の中でも、
プロでない人はたくさんいます。

私の中での大きな違いは、
そこでお金をいくら稼いでいるかではなく
いかに愚直に心熱を注いでいるか、
注ぎ込めるかだと思っています。

世間の一般の意味合いと私の定義は若干違います。

批判では無いですが、
「自分は不動産業界ではプロでサラブレッドだ」と
豪語し、自賛していたある会社の店長が
降格人事で降格したと聞きました。

椅子にふんぞって、私腹を肥やし、
職を利用して、裏金をもらっていたらしいのですが、
これは何のプロと言えるのでしょうか？

プロを育てる地位にいて、
自らがアマチュアにも満たない行為をし、
結果、その店の成績は・・・・・

ちょっと横道にそれましたが・・・・

地位は人育てるといいますが、
私も常に自分の立ち位置を確認し、
アマチュアであっても、プロを凌駕する勢いで、
感謝の気持ちを忘れず、邁進したいと思います。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


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2007年10月25日

思いが届かない！？

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

こんにちは、松野です。

近況です。

先日、時計の修理とオーバーホールをしようと思って
近くの店をネットで探していたのですが、
説明がよく分からないのと、
金額が表示されていないサイトが多く
結局また友人の小西君に相談しました。

小西君の紹介で、車で15分程のところにある
K時計店にいきました。

なんとベルトの取り付けと金具の調整、竜頭の調整など・・
2分程やってもらって、金額300円でした。

もう1つの時計のオーバーホールの見積もりは8000円でした。

ネットで調べた相場では計5万円程度でしたので、
5万円を持っていったのですが・・・・
5分の1以下で済みました。

思った以上に安い金額で、
なんだか恐縮しましたが、
やはり、思った以上に安いという点において、
これ以上のサービスは無いと痛感しました。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【サブプライムの恩賞！？】

この現象は実際のところ、
我々に何を伝え、何を与えたかったのかを考ると、

対極には、大儲けした人がいて、
さらに絵図を書いた人が存在する。

しかも今回の儲けは半端じゃないと判断できるし、
所詮、お金持ちがお金の流れをつくって、
お金の少ない所から吸い上げる。

何度と無く、こういう現象を見てきましたし、
今後も何度と無く繰り返される事は明らかですが、
人は痛みを知って繰り返さざるは如し・・

人間の欲とは何と果てしないものなのでしょうか・・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【思いが届かない！？】

何とかしてあげたい・・・
手伝ってあげたい・・・
相談を受けていると、何度と無くそういう思いにかられます。

しかし、幾ら親切丁寧に伝えても、
伝わらない事も多々あります。

騙されるんじゃないか・・・・
そんな気持ちも察しないわけではないですが、
言葉を選んでも選んでも伝わらない事があります。

顔をあわせて話をしても伝わらない事もありますし、
何年も付き合っていても、伝わらない事だってありますので、
私はそんな時、よくこんな事をいいます。

『そもそも顔もあわせた事もないですし、
信じられる事の方が不思議ですよ・・・』

さらに
『相談は無料で承っていますが、
無料相談で騙したって、私には何にも残りません・・・』

と、・・・・

はっきり申し上げて、相当数の無料相談を頂いていますが、
そのほとんどは、本当の相談のみです。

全てが、売却まで携われる訳ではありません。

透明性が乏しい業界だからこそ・・・・
そんな思いで相談者にはお答えしてます。

騙しても、私には何の得もありませんし、
そんな行為は「徳」を失います。


しかしながら、そういう方のお陰で、
私もさらに努力が必要な事や、
勉強が必要な事がわかりました。

これからもさらに勉強し、
少しでも、気持ちが伝えられるよう
相手の気持ちを察してあげれるよう
頑張っていきます。


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2007年10月14日

小さな会社だから心配！？

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

こんにちは、松野です。

このところ、いろんな方から紹介をたくさん頂き、
非常に感謝してます。
ありがとうございます。
この場を借りて、お礼をさせて頂きます。
お陰様で忙しく、働かせて頂いています。

しかし、私の会社はまだまだ社歴が浅く、
少人数でやっている為、心配だという方もいます。

不動産会社は弊社だけではありませんし、
何百人という体制で、やっている会社もたくさんあります。
会社の社歴や規模で、判断される場合も、それもありだと思いますので、
そういった方は、是非そちらに相談される事を勧めます。

もともと、不動産業は電話1台とFAXと情報があれば出来る商売であり、
決して大人数いないと出来ない商売ではありません。

皆さんも良く見かけると思いますが、
駅前で営んでいる昔ながらの不動産会社の多くは少人数です。

私の考えでは、不動産業とは、
「人と物件と人を繋ぐ商売」と思っていますので、
1人でも2人でも出来る商売と思っています。

大きな会社のほうが信用できると思っている方は
引き止めませんので、そうされたほうがいいと思います。

ただ、その信用を楯に、どういう結果になるかはわかりませんが・・・

弊社は規模も小さければ、社歴も浅い企業です。
大きな会社とは違って、まだまだ世間一般の信用も薄いです。

しかし、そういった世間に言われる信用を得るために
嘘のない、騙しのない、堅実な取引を心底心がけています。

ましてや、弊社には『楯』もありませんから・・・・

また、私のポリシーとして、
『去るものは追わず』ですので、追いかけませんので、ご安心下さい。

そうでなくても、困っている方が目の前にたくさんいて、
時間が足りないぐらいなので、
信用を得るためだけに、そんな無駄な時間を費やしたくもないです。


「当社は信用がありますよ・・・・」
と、謳う暇があえば、一人でも多くの相談に乗っていた方がいいですし、
そうやって広告などで、信用を謳う事は、経費がかかりますので、
その分、お客様からお金をもらわなければならない訳ですから、
行う行為は同じでも、それ以上にいろんな費用を請求されるわけです。


ちなみに、私は、ネットでよく買い物をしますが、
その多くは、1人か2人でやってらっしゃる会社です。

私と同じ環境で、頑張っている会社という事での応援もありますが、
しっかりとポリシーを持っている方が多いのも事実です。

大きな会社にも立派なポリシーがあると思いますが、
働いている皆が、そのポリシーを共有しているとは限りません。

偉そうな事を書かせて頂きましたが、
弊社は小さな会社ですが、
これからも、まぶしい光を、発し続けます。

今後とも宜しくお願いします。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

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2007年10月09日

『人に必要とされる生き方』

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【人に必要とされる生き方】

昨晩、
「～いのちの輝きスペシャル～小さな命を救いたい」
というドキュメンタリーを見ました。

医者がいない、非常に貧しい国行って
8,000万円もの私財をなげうって、病院を建て
その国の患者の命を救う男性医師。

また、発展途上の国行って
医者がいない、病院がない、薬がない
そんな国で、訪問介護医師をし、
今日食べるものもない、
仕事もない、
家もない人々を
助ける為に、
自らを犠牲に命を救う女性医師。

そんな日本人医師を、彼らは『必要不可欠な人』と
心からそう思い、助けを求め、よりどころにし、
明日へ命を繋ぐ。

また、それに必死に応えようとする医師のドキュメンタリーですが、
私は言葉ならない思いで、それを見ていました。

コメンテーターの男性は『自分にも何か出来る事は・・・・』
と、何度も連呼し、涙を流していました。


この瞬間は誰しも、そんな事を思うのでしょう。
私も、自分にも何か出来る事はないかと考えます。

しかし、そんな事は一瞬に消えて、
日々の現実に戻され、
高価なものを身につけ、
贅沢なものを口にし、
有り余った私財で、投資をし、
お金の為に奔走します。

決して悪い事ではありませんが、
人は良いも悪いもいろんな事を忘れます。

私は、そんな人を責めるつもりもありませんし、
戒めるつもりもありません。

ただ私は自分の財布の中のお金で、
一人でも多くの人の命が、繋がればいいと思っています。

口で言うのは簡単ですし、
こうやって書くのも簡単な事ですが、
実行する事はなかなか難しいものです。

そう思い私は私なりに
半年ほど前から、寄付という実行に移しました。

「私が出来る事」それは寄付と決めました。

最初はコンビニの透明の寄付ボックスに
千円札から始め、今は一万円札を月に数回入れています。

コンビニの店員さんはそんな私を
お金持ちもなのかと思っているかもしれません。
えっ！！という顔で見られます。

さらにNPO法人を通して寄付もしています。

決して、お金が有り余っているわけでも、
余裕があるわけでもありませんが、
私には仕事があり、働く事ができます。
多少お金に切迫したとしても、
この日本で、命まで無くす事はありません。
必死で働けばいいだけの事です。


私の周りには、病院もレストランも
水道も、トイレも、布団もあり、
恵まれた環境で、明日を夢見る事だってできます。

自分が彼らと同じ、
助けてくれる病院も、
お金を稼ぐ為の仕事も
自分の子供を救ってくれる薬も
明日を夢見る事もできない
境遇に産まれたとしたら・・・・・・


この月々の数万円は微々たるお金かもしれませんが、
彼らにとって必要不可欠なものだとしたら、
私は、すばらしい使命を受けたのだと思います。

さらに、仕事を通して、
『人に必要とされる人間』
なりたいと、心底思えた夜でした。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


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2007年10月01日

奇跡が起きます！！

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【思う事】

こんばんは、松野です。

『美しい国』が『背水の陣』へと変わりましたが、
結局、美しくもなく、背水でもなく、
親の七光り内閣でしかないということです。

そもそも視点が違っているということです。

そんな事を表立って報道するよりも、
もっと、地べたを這い蹲って一生懸命生きている人を
クローズアップするべきではないでしょうか。

じめっとした日陰に、光を当ててほしい
そんな思いで、みんなが力を併せたら
素晴らしく良い国になると思います。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【奇跡がおきます】

奇跡がおきます。

こんな事をいうと、胡散臭い感じがします。
また、私はサービス業（商売）をしておりますので、
何か、胡散臭い事を言って商売しているんじゃないかと
思われるかもしれませんが、
あえて言わせていただきます。

また奇跡というと、なんだか大げさで
とっぴおしもない感じがしますが、
10月は奇跡が起きそうな気がしてます。

なんと、9月度の相談件数は349件でした。
8月度は294件でした。
10月度400件を超える気がしてます。
まさにこの数字は奇跡です。

開業当初は一月に1件・2件だった相談件数が
今は数百件に達しました。

実際に売却まで全てこなせる訳ではないので、
現在、東京都、神奈川県、埼玉県に限定させて頂いていますが、
相談事態は全国から頂いています。
※場合によっては、他の県の物件も預かって販売かけます。

売却損で困っている人、
相続でもめている人、
不動産屋さんに騙されそうになった人、
手数料以上に、お金を請求された人、
離婚して家を売る人、
借地権で困っている人、
支払いが滞ってローンが払えない人、
他に借金があって、支払えない人、
他の不動産会社に依頼しているが一向に売れない、
相場を調べてほしい・・・・・などなど

いろんな人からの相談を受けます。
すぐにご返答できない内容もありますが、
出来るだけ詳細に、一生懸命返答しています。

私の知っていることを伝えて
私が経験してきた事を伝えて
皆様のお役にたてると言う事は
私とって、最高に幸せな事です。

さらに、それで毎日ご飯を食べていける。
本当に有難い事だと思っています。

最初は、みんなに
『金にならないから、やめた方がいい・・・』
『そんな事やる金があるんだったら、飲みにいった方がいい・・・』
などと、言われましたが、
今はそのみんなに、手伝ってもらったり、助けてもらったりしています。

この輪（和）がさらに強い輪（和）なって、
困った事が起こらない大きな輪（和）になればいいと思っています。

今月も、バシバシお答えしていきますので、
ドシドシご相談下さればと思います。

最近ちょっとだけ、返答にお時間頂く事もありますが、
100％必ず、お答えします。

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2007年09月20日

恐れずに突き進んで下さい。

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

こんばんは、松野です。

ちょっと余談になりますが、
先日、離婚を決断し、家を売却し
人生の再出発をされたお客様から
メールを頂きました。

内容を簡単にいいますと、
『お礼のお手紙風メール』です。

改まってお礼を言われると
恐縮してしまう私ですが、
この時ばかりは、感激してしまいました。


1年前、会社を設立したばかりの頃のお客様ですが、
最初は離婚して、家を売って清算し、
新たに出発することに非常に不安を感じていて、
どうしてよいか、わからずに、悩んだ末
私にメール相談を頂いたのです。


私の仕事は家を売る事ですので、
離婚相談や人生相談が出来る器量も経験も裁量もなく、
ただお話を聞いてあげる程度の事しか出来なかったのですが、
『不安』を感じているという事でしたので、
その『不安』とやらが何なのか、
まず探って見ることにしたのでした。

何日かメールのやり取りをしました。

離婚の原因はご主人の浮気だったのですが、
離婚するか、そのままとどまるか、
別居するか、そのまま同居するか
非常に迷っていました。

決して、売却を煽ったつもりもなかったし、
一年前私が言った事など、
本人の私ですら覚えてもいなかったのですが、
当時、私が言った一言で、全てがすっきりし、
家も希望額で売却する事もでき、
今は、また新しい環境で仕事が出来て感謝してます・・・・・

という内容（自慢話！？）でした。

私は、『決断』という言葉好きです。
常に私自身も『決断』をして生きています。

とりたてて『決断』といってしまうと、大げさですが
人は良いも悪いも全て、『決断』をして生きています。

『決断』とは
その字の通り、
『断つ事を、決める』
と書きます。

本当にそうなのか、わかりませんが
私はそう解釈しています。

さらに私の解釈こうです。

『過去を断って、未来を決める』
『過去を断たなければ、未来は決められない』

です。

私は宗教家でも哲学者でもないので、
本当の意味での解釈とは違うかもしれませんが、
私は、このように解釈しています。

当時、何とアドバイスして良いか迷った私が、
とっさに言った一言が『決断』の話でした。

ああそんな一言が、人の人生を左右するんだ・・・・

と、私自身感慨深く、読ませて頂きました。


　「あなたの人生に善き事が　
　　　なだれのようにおきますように！」

　
後日になって、当時送信した私のメールを発見し、
さらに臭い言葉が羅列されていて、
ちょっと照れくさくなりました。

しかし、人生は勝負です。

『恐れずに突き進んで下さい』

『過去を断つ事を恐れるな！突き進む者こそ扉は開かれる！』

　
◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【掲載依頼】

私は、今までも、書きたい事を書きたいように、
書かせて頂いておりまして、賛否も頂いております。

こんな私が、人様のサイトの内容について、
あれこれと言える立場でもないですし、
ましてや店頭公開されている企業様に対して、
私の意見・感想など書いてよいものだろうかと
思ってお断りしていたのですが、
内容について、批判的な内容でも、何でも結構ですとの事でしたので、
それならばと快く引き受けさせて頂きました。

概略は・・・・・
今回、不動産の不動産の総合サイトを運営されている
株式会社ネクストさんが、9月4日にリニューアルされた
不動産の投資専門のサイト「投資HOMES」についての感想を・・・
ということでしたので、ざっくり書かせていただきます。

「投資HOME'S」http://toushi.homes.co.jp/


私にとって、投資用不動産いえば、
まず最初に思い浮かべるのは、
アパートです。

7・8年前でしょうか、私は新宿のとある雑居ビルで、
賃貸の客付けの営業をしていて、
契約した契約書をオーナーの元に届ける事が日常的にありました。

私の最初の先入観では、アパートのオーナーとは
「定年退職をした年配の人」
「お金に余裕のある人」
というイメージがありました。

しかし、私がお会いしたオーナーの大方が、
普通のサラリーマン、一般企業の管理職、
会社経営者などなど・・・・・
私が思っていたオーナー像とはかけ離れていました。

当時、どうしてこんな若い方が高額なアパートを所有しているのか
よく分からずにいました。

しかし、8年後の現在、私はそのオーナーになっていました。

不思議ですね。
環境が変われば何とか・・・と言いますが、
その気になって、気になる事を突き詰めると、
思っている人になるんですね。

そんな事を思い、リニューアル後のサイトを拝見しています。

しかしながら、この類のサイトには、
リスクの類がカテゴリーが無い事が
非常に気になります。

不動産投資とは、常に裏を返せば全てがリスクです。
昨今、新築ワンルームマンションの投資が
まだまだ活発に行われていますが、
新築ワンルームマンションの投資は、
私に言わせれば投資ではありません。

購入と同時マイナスが確定する負動産そのものです。

頭金なしで、利回り６%・・・
などという、その利回り６%のマンションをサラリーマンが購入し、
老後の為になどと、大義していますが、
あれは、ワンルーム業者が作り上げた嘘のロジックです。

本当に区分所有が儲かるんだったら、
不動産会社は、広告なんかやる必要があるんでしょうか？

私のお客様の中にも、ワンルームマンションの投資に失敗し、
オーバーローン状態で、抵当権が外せず、売ろうにも売れなく、
損が出続けるとわかっていても、抵当権抹消の資金もなく、
なくなく保有し続けています。

これが、投資？！と言わざるを得ない状況です。

今回の本旨とは関係ないので、ここまでにしておきますが・・・・


また、投資用というとインカムゲインのイメージがありますが、
本来投資とは、キャピタルゲインとインカムゲインの複合体であり、
市場の動向にあわせた対処方法の選択肢がある事が同時に、
必要視されてきます。

今回のサイトを拝見する限りにおきまして、
プロが教える・・・・・とありますが、書かれている内容が、
机上の勉強しかされていない方が書かれているように感じます。

本来投資のプロとは、『失敗の上に失敗を重ねて、富を得ている人』
だと思いますが、
その点において、内容に失敗談の記事が少なすぎると思われます。
投資においては、成功例よりも失敗例の方が、現実味が増しますし、
全ては身銭をきってこそ、全てが生かされ、成功への導きです。
生意気ですが・・・・・

また、レバレッジ効果を最大限効かせて、
年収５００万円のサラリーマンが１棟ものの不動産を購入し、
資産を数億円にさせた例なども、面白い内容になると思います。

さらに、突っ込んでいうと、
レバレッジを最大限効かせるために、
さまざまな対策をたてますが、
特に、借入をおこす際、金融機関がどういった計算を元に
貸し付けるかなど、あると興味引かれると思います。

例えば、収益還元法において、直接還元法とDCF法の違いなど・・・・

また、投資とは表面の利回りだけではなく、
不良少年を更正させる工程のように、
利回りの悪い、管理の悪い、物件を如何にして、
優良物件に更正させるかといった部分も重要です。

そのあたりのコメントなども、更新されると
『育てる不動産投資』といった側面も出てきて、
あるものをそのまま受けるのでははなく、
一生懸命育てていこうという、前向きな発想から、
不動産の投資という新たなチャレンジをされる投資家も、
増えてくるのではないでしょうか？

随分生意気な事も書かせて頂きましたが、
一投資家としての、私の考えです。

投資とは、その人それぞれの子育てみたいなものですので、
それぞれが、自分にあった投資をされる事を望んでいます。
そして、その不動産の投資サイト「HOMES」を利用されることによって
たくさんの富を得、たくさんの税金を払って、さらに活性化される事を
切望します。


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投稿者: welworks 日時: 18:53| | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年09月08日

【固定金利下落にみる土地値反転！下落傾向！】

こんばんは、松野です。

文芸春秋のスペシャルを読み終えました。

『仕事は戦いだ』と題した
作家の佐藤愛子さんと
ノンフィクション作家の上坂冬子さんが
対談している中で、よい記事がありましたので、
抜粋しました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
自分なんて探すのもじゃない。
つかむものでしょう。
振り回され、むしゃぶりつき、
その中で、これという仕事を自分でつかみとるものなのに。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

両名すでに70歳を超えた方です。

30代で彼女達の半分にもみたない私も
まだまだ振り回され足りず、
むしゃぶりつき足りない気分にさせられた記事でした。

◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


【固定金利下落にみる土地値反転！下落傾向！】

『賢者は最悪を想定しつつ、楽観的に行動する』
という言葉があります。

意味は字の通り、そのまんまです。

決して煽るつもりはありませんが、
不動産を売るなら今年中が良いと断言しておきます。

売るつもりのない方にとっては、
何の問題でもありませんので、
急ぐ必要なないでしょう。

売るかもしれない
また、売らなければならない方にとっては、
頭の置いておいて頂く必要があると思います。

信じられない方は信じなくてもいいですが・・・・


8月・9月固定金利が下がりました。

なぜか？？

不動産住宅系市場が冷え込んでいるから。


不動産購入層の需要の冷え込みが、
極端に見え始めたのは、今年の1月からでしたか・・・・

冷え込みの原因は明らかに、
土地値の上昇と金利の上昇によるものであり、
このことが金融機関への打撃になっています。
※住民税の問題や、その他不安視される要因もありますが。

家を買う人が様子見を始め、買い控えると
住宅ローンで生計を立てる銀行は痛手をおいます。

そうすると、各金融機関は金利を下げてでも、
少ない購入層を奪い合い
さらに金利を下げざるえない状況を生みます。

まさに、その状況が今です。

金融機関への住宅ローン打診・契約件数が
昨年の半数を下回っている現在、
打開策としての短絡的案として、
現在の金利下落の状況にあります。

さらに、突っ込んでいうと、
住宅ローンの打診案件が減ったということは、
「家や土地が売れない」とイコールです。

家や土地分譲が売れないということは、
大量に仕入れた物件が残るということであり、
業者にとっては、どうやって売っていくかが課題ですが、

その答えは1つしかありません。

『価格を下げて売り切る』

売り切る方法は「価格を下げる」事しかありませんので、
今残っている大量の戸建や分譲土地の価格を下げて
売るしかありません。

今年の春先以降、懸念されていた事が現実になった。
が私の感想ですが・・・・

大量に残った戸建、マンションが
今後値下げ競争をしていく事は避けられないでしょう。

値下げをしてでも売り切らなければならない状況下にある現在、
もちろん業者の仕入れは控えます。

仕入れを控える状況ということは、
今までみたいに、高い値段で仕入れが出来ないという事であり、
当然、市場の相場も下がります。


専門家は購入層はその価格が下がった段階で、
購入する可能性は出てくると言われていますが、
決して、そうともいえないと思っています。


私にとっては、現状をさらなるステップとして考えていますが、
今まで、預かった物件を高く売り切る為の策を考え続け、
講じてきましたが、今後はさらに対策を講じる必要が出てきました。

そのことを見込んで、既に対策は考えていましたが、
もう少し市場の様子を見極めて見たいと思っています。

恐らく、年末は今より土地値が下がっている事を想定しつつ・・・・

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2007年09月01日

決して『思い切って』はダメですよ！

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

こんばんは、松野です。

余談になりますが、
昨晩、ちょっとだけ『思い切って』みた事があります。

それは、

『サウナ＆冷水（水風呂）』です。

まず、1人なら絶対に行かないのですが、
いつもお世話になっている黒さんに誘われて・・・・・
（黒さんとは『兄さん』と呼んでいるほど尊敬している方）

つい行ってしまいました。

人には苦手なものがあるかと思いますが、
私にとっての苦手な事は極端に暑い事と、極端に寒い事でした。

その象徴がサウナ＆冷水（水風呂）と思っていましたので、
誰が好き好んで、お金まで払って・・・と思っていました。

しかし、先入観を持つ事とはなんと愚かな事か・・・

煮沸されそうなあつさと、とめどなく流れ出る汗と、
その汗をギュッと閉じ込めてしまうほどの冷水の中で、
血液が体内を駆け巡る音と、
胸を激しく打つ心臓の音を聞き、
いろんな意味で目を覚（醒）ます事ができました。

すごくすごく不思議な感覚でしたが、
生きてる鼓動を感じる事ができたのでした。

こんな覚醒する事が出来るんだったら、
もっと前に思い切らずに、試しておけばよかったです。


余談はここまで・・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【決して『思い切って』はダメですよ！】


『思い切って』何か新しい事を初めることは
すごくよい事だと思いますし、
とても立派な事だと思います。

しかし、全てにおいて『思い切って』が必要かといえば、
そうではなくて、思い切らなくても、良い事もあると思います。


『気軽に』・・・・をする。
『気楽に』・・・・をする。
『肩の力を抜いて』・・・・・をする。
　　　・
　　　・
　　　・

という事も、時には必要だと思いますし、
その方が、うまくいく事だってあると思います。


先日、ある方の売却相談の電話を受けた際の話ですが、

「ホームページに相談は無料！と書かれてあったので、
　　　　　　　　　　　　　　　思い切って、電話してみました・・・」

と、言われたのでした。

とっさに私は、
「相談は無料ですので、心置きなくお話頂いて結構ですよ。」
とソフトに返答したのですが、
ちょっとだけ、そのやりとりに違和感を感じていました。


「・・思い切って、電話をしてみました・・・・」
「・・思い切って、電話をしてみました・・・・」
「・・思い切って、電話をしてみました・・・・」


と、私の頭の中で、何度か繰り返し、
やっと、その違和感が落ち着き、整理出来かけた頃、

そんなに、思い切って頂かなくてもいいのになぁ・・・・


と、その違和感の正体がはっきりしたのでした。

しかし、見ず知らずの、誰かも分からない人に、
身の内を相談するのって、確かに『思い切る』のかなぁ・・・・
とも考えたりしていますが、

私に対しては、


　　決　し　て　『　思　い　切　ら　な　い　』　で　下　さ　い　。


他の人や他の会社はどうだか分かりませんが、
私に対しては、『気軽に』で結構です。

『気軽に』どんどんお電話下さい。

決して、思い切らないで下さいね。


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2007年08月26日

なぜ高く買取るのか？なぜ高く買取る会社があるのか？

【買取り・下取りも積極的に行っています】

売却相談を一日数十件無料で受けておりますが、
その中で、至急売りたいという方や、
離婚して、売りたい方、
倒産して、任意売却したい方、
買い替えの際の下取りなど、
弊社でも積極的に買取り・下取ります。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


７・8月買取り実施例
●埼玉県川口市・マンション
●杉並区上井草・戸建
●調布市調布ヶ丘・戸建
●渋谷区代々木・マンション
●中野区・土地
現在検討中数件・・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

多少難のあるような土地、狭い土地・不適合接道の土地、戸建、
相続土地などなど、お気軽にご相談下さい。

お客様の売却希望金額と弊社が買いたい金額との差が乖離していて、
折り合いがつかない場合もありますが、
その場合でも、高く買ってくれる会社はたくさん知ってますし、
提携している会社もありますので、
まずはお気軽にお問い合わせ頂ければと思います。

特に、社員をたくさん抱えている会社などは、
多少高くても買って、リフォームなどをして売って、
利益を出さないと会社が回らないので、間違いなく買います。
そんな会社が幾つもありますし、
幾つかの会社にあたれば、どこかで買ってくれます。


しかし、そんな高く買ってくれる会社（業者）は、サイトを持っていません。
高く買ってくれる会社（業者）に限って、サイトを持っていなかったりします。


なぜか？？？？


それは、

免許番号が古い会社で、経営者が年配だから！？
パソコンを使えないから！？

それもあります。

しかし、一番の問題は

　　情　報　が　集　ま　ら　な　い　か　ら

なのです。


情報が集まらず、物件を買えないということは
商売が成り立たないということ。

つまり会社が潰れてしまうという事なのです。
ジリ貧になってしまいます。

そういう会社は、情報が入ってこないということで、
たまに入ってくる情報を大事にするしかありません。
また、情報を紹介してくれた人を大事にしなければという心理も働きます。

そうなると、たまに入ってきた情報（物件）が多少高くても、
買わざるをえません。
（たとえ利益が薄くても・・・）

土地転売にしても、
リフォームをして売るにしても、
買って、売って利益を出さなければ会社は潰れます。

という訳で、弊社でどうしても買えない場合は、
そういう会社がありますので、出来るだけ高く買うよう
働きかけます。

お客様にとっても、どうせ売るなら1円でも高く売れた方がいいですし、
その方法も、材料もありますので、お気軽にお問い合わせ頂ければ、
出し惜しみ無く情報も出しますし、そのお手伝いもさせて頂きます。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


不動産とは、1つ目線を変える事によって、
また、隣地との交渉を行ったり、用途の転換によって、
資産価値（利回り等も）がものすごく変わるものです。

1つの視点だけで判断してしまうと、
評価が低い物件は、そのままの評価でしかありません。

しかし、人によっては、どうしても欲しいもの（不動産）かもしれませんし、
どうしても手に入れたいもの（不動産）かもしれません。

人によって、欲しい度合いは違います。
欲しい度合いが違えば、欲しい金額も変わります。

欲しくない人にその物件を勧めても、
低い評価どころか、見向きもしてくれないのと同じです。


不動産を高く売る一番のポイントは、

　　欲　し　が　っ　て　い　る　人　が　
　　　　　集　ま　っ　て　い　る　所　に
　　　　　　　　物　件　を　持　っ　て　い　く　
　
です。

欲しがっている人がいない場所では、
どんなにセールをしても
どんなに営業マンの腕がよくても売れません。

ポケットティッシュだって、駅前では受け取らなくても、
公衆トイレの前だったら、100円でも売れるのと同じです。

物件によって、何がメリットなのか
何がデメリットなのかは様々ですが、
その物件に最大限付加価値をつける事が
私たちサービス業（不動産業）の使命でもあります。

そういう意味でも、たくさんの方のお役に立てれば幸いです。

どうぞ、お気軽にお問い合わせ下さい。

※電話中や運転中などの場合もありますので、
　何度かご連絡頂ければ有難いです。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【近況・・・・】

夏の高校野球も終わりました。
私の地元九州の高校が優勝しました。

『守りきることが、チャンスを生み出す』
原動力になったような気がします。

今、そんな熱い球児たちの残像が残るテレビ画面には、
内閣予想番組の田原総一郎がちらついていて、
裏の空き地では、夏休み最後のお祭りの音、
元気な子供の声に、気を取られながらパソコンに向かっています。


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投稿者: welworks 日時: 11:04| | コメント (1) | トラックバック (0)

2007年08月24日

売却相談・買取り相談にはどんどんお答えします！

こんにちは、松野です。

先日『不動産業者に騙されない為に・・・』
『不動産業界の実情をお話します』
と題した記事を書かせて頂きましたが、
思わぬ所から、いろんなクレーム！？を頂きました。

あるお客様からは、
「あんな記事を書いて、反感かわないの？」
と、心配のお声を頂きました。


ある業者さんからは、
「あんまり裏側を暴露するなよ・・・」
など、この他にも、電話メールなどで、頂きました。

実際に、そんな形でいろんな業者さんから直接連絡いただく分には、
ありがたい感想やご意見として、対応をしておりますが、

中には悪質な無言電話や、架空のメール相談などがあります。
あからさまな場合は、それ相応の対処をしたいと思っていますが、
今後も叩かれても断固闘うつもりです。


なぜ？？？って言えば、

　本　当　の　実　情　だ　か　ら

です。

逆言えば

　本　当　の　実　情　だ　か　ら　
　　　　嫌　が　ら　せ　を　受　け　る。

本当の実情を知らない一般のお客様にとって、
その信用を逆手に取る行為は、有害だと断言できます。

今後も私は一般のお客様の為の有効な情報を出していくつもりですし、
取り返しのつかない騙し行為の被害にあって頂きたくない為に
どんどんいろんな相談にものっていきますし、
その為の調査を続行していくつもりです。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


【提携業者募集！？】


毎月、全国から不動産売却の依頼や査定依頼、
不動産売却に関する相談、トラブル相談等を頂いています。

実際の不動産の売却に関しては、
仲介手数料を頂戴して、売却を慣行しておりますが、

それ以外の相談は全て無料で行っております。

電話相談やメール相談、物件調査、販売に関する書類・図面作成、
契約行為などのほとんどを私が1人で行っています。

※不動産の売買に関して、ほとんどの工程が重要である為、
　　一部の調査以外は他人には任せられませんので・・・


私が現在売却依頼を受けているエリアは

東京都・神奈川県・埼玉県

です。

相談はこれまで同様全国対応しておりますが、
そんな中で、全国のいろんな不動産業者さんから、
提携の話を持ちかけられる事が多々あり、
また、サイト事態を買収したいお話を頂く事もあります。

提携は私にとっては、非常に有難い事ですし、
今後展開していきたい内容ではありますが、

問題は仕事の『質』です。

私は、業務に対しては非常に厳しい為、
その提携先が利益だけを追求する行為を行っていないか、
同じ『質』を追求出来ているか、
また、それを誰がチェックするか、
いろんな問題があります。

今後、その問題も解決に向かって
頑張っていきたいと思います。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

先日、ある本を読んでおりましたら
非常に良い言葉がありましたので、
ご紹介したいと思います。

『夢は逃げない！逃げるのはいつも自分！』

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【買取り・下取りも積極的に行っています】

売却相談を一日数十件無料で受けておりますが、
その中で、至急売りたいという方、
倒産して、任意売却したい方、
買い替えの場合の下取りなど、
そんな場合などは、弊社でも買取りを行っています。

７・8月買取り実施例
●埼玉県川口市・マンション
●杉並区上井草・戸建
●調布市調布ヶ丘・戸建
●渋谷区代々木・マンション
etc・・・・・・・

多少難のあるような土地、狭い土地・戸建など、
相続土地などなど、お気軽にご相談下さい。

1つ目線を変えたり、隣地との交渉を行う事で、
とんでもない資産価値が上がる可能性もあります。

どうせ売るなら高くうりましょう。
そのお手伝いをさせて頂きます。

※電話中や運転中などの場合もありますので、
　何度かご連絡頂ければ有難いです。


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投稿者: welworks 日時: 09:58| | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年08月20日

『転ばぬ先の家！？』

こんにちは、松野です。

昨日、私の友人（先輩）のSさんが、
久しぶりに会社に寄ってくれた時の話です。

私は『物』に対して、こだわりを持っていません。
（仕事にはこだわりを持っていますが・・・・・）

携帯電話なども、新商品が発売されると同時に購入される方がいますが、
私は、2年前の携帯を未だに大事に使っています。

携帯などの『物』に関して言えば、なぜ1つのものを長く使うかと言えば、
新しいものは綺麗で良いのですが、使い慣れるまでに時間がかかる
というのが理由です。


と言う訳で、私もその友人に新しいドコモの携帯を勧められました。
1つの携帯で、二つの電話番号と二つのメールアドレスが取得できて、
切り替えが出来るという優れものらしいのですが・・・

今のところ、私には必要ないかと思っています。

ちなみに妻は、どういう訳か、非常に興味を示しています・・・・・


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


今日は『転ばぬ先の家』のお話をします。

『転ばぬ先の杖』ではありません。

家の話です。

前もって用意しておきましょう！
前もって心構えをしておきましょう！

という事ですが、

何も、「家を前もって買っておきましょう」という単純なお話ではありません。

「すぐに、今すぐ至急に家を買いましょう」というお話です。


私が考える『家』とは、
単に資産とか、マイホームとか、家族が寛げる空間とか、
ステイタスとか、見栄とか、部屋が広くなるとか、
庭でガーデニングが出来るとか、そういった類のものではありません。


私が考える『家』とは、『保証』です。

家族を守る為の『恒久的な保証』です。

家の購入を考える際、
今後支払っていけるだろうか？
定年退職後もローンを払っていけるだろうか？
50歳を超えると年収が下がるかもしれない？
子供が増えた場合、支払いは大丈夫だろうか？

などと考える方がほとんどです。
（お気持ちはよくわかりますが・・・）

しかし、よく考えてみて下さい。

　家　を　購　入　し　な　く　て　も
　　家　賃　を　払　い　続　け　な　け　れ　ば　
　　　い　け　な　い　ん　で　す　よ

そんな事わかってるよ（怒）！！

と怒られるかもしれませんが・・・・

では、
万が一、収入を得ている旦那様が、働けなくなって
　　収入がなくなったらどうでしょう？？
万が一、交通事故にあって、働けなくなって
　　収入がなくなったらどうでしょう？？
万が一、病気で死んでしまって、
　　収入がなくなったらどうでしょう？？

みんな、俺は大丈夫！

と思っているかもしれませんが、
では、収入が無い状況で、
残された家族はどうやって生計を立てて生きていくのでしょうか？

ここが問題です。

うちは労働保険があるから大丈夫！
うちは生命保険に入っているから大丈夫！
うちは共済組合に入っているから大丈夫！

と反論されるかもしれませんが、それは大間違いです。

家の住宅ローンとは全く関係の無い保険です。
（中には、住宅ローン関連の保険商品もありますが。）


つまり、一時的に何らかの保険で当面の保証は確保できますが、
住宅ローンは長期です。

もし、旦那様が亡くなった場合、
残された奥様は、住宅ローンの他に、子供の教育費、生活費、
その他の費用を、働いて稼ぐしかないのです。

子供がもう成人している人ならまだしも、
幼稚園や小学校に通っている場合などはもう大変です。

いや、大変どころの騒ぎではありません。


そこで、家を買うのと、どう関係があるの？？

そこが重要です。

家を買うと必ず住宅ローン専用の生命保険に加入させられます。
通称「団体信用生命保険」といいますが、
この保険は月々の金利に組み込まれていますので、
別途保険料の支払いはありません。
（一部の商品、フラット35の場合を除きます）

つまり、旦那様が亡くなった場合、
この保険のお陰で、支払いをしなくてもすむようになるんです。
厳密に言うと、保険会社から残金が支払われるので、
負債を負うことはありません。


これがまさに『保証』なのです。
残されたものへの『保証』になる訳です。
愛する家族守る為の『保証』なのです。

だから、声高に言いたい！！

　何　を　躊　躇　な　ん　か　し　て　る　ん　で　す　か　？

　払　っ　て　い　け　な　い　不　安　と
　　　家　族　が　路　頭　に　迷　う　事　と
　　　　　ど　っ　ち　が　大　事　で　す　か　？　
　　

と言いたい。

これは、家族を養う者の使命だと思います。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

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2007年08月04日

【期待を思いっきり裏切られてしまいました】～真のサービス～

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


【期待を思いっきり裏切られてしまいました】～真のサービス～

仕事柄、知らない道を通ることが多く、
時には、行き止まりの路地に迷い込んでしまう事も多々あります。

車の運転には自信がありましたので、
その日も、狭い路地に入ってしまい通り抜けできそうもなかったので、
バックして出ようと、バックしていた時の事でした。

ゴ・ゴ・ゴツン・・・・
不意にも、後ろのバンパーと、ボディーをこすってしまったんです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

早速、修理をしなければと思い、
翌日、インターネットで、車を安く修理してくれる所を探しました。
しかし、思っていた以上に車の修理って費用がかかるんですね・・・・

12万～15万円と言われてしまったんです。

予想以上にかかるなぁ・・・などと思って迷っていた時、
そういえば、小西さんなら・・・

と思って、相談しました。

（※小西さんとは、建設会社の友人、車マニア）

その小西さんが、
『安いところあるよ・・』と教えてくれました。
『SモータースのNさんを尋ねるといいよ・・』ということでした。

Sモータースとは、花小金井という駅の南口5分程度のところにありました。

もうすでに傾きかけたトタン屋根の修理場と
もう何十年も洗っていないようなつなぎを着たNさんに会いました。

（一瞬大丈夫かな？？）
と思ったんですが・・・


Nさんはこすった私の車を見て、
『ちょっと（費用）かかるな・・・』と言われたので、

やっぱりかかるのかぁ・・・と・・・


私は、恐る恐る
『幾らぐらいかかりますか？・・』と尋ねると

Nさんは
『3万ぐらいかかるかなぁ・・・』

私・・『さっ！！さっ！！！さんまんですか！！？』

私・・『お願いまます。』と思わず言ってしまいました。


車を預け、よくよく考えると、
安すぎるなぁ・・・・安すぎるなぁ・・・・
と不安が何度もよぎりました。

しかも、代車はエアコンの効かない、
とても代車とは思えない軽の車だったし・・・

ちゃんと修理できるのかな？？？？？

などと、さらに心配になりました。

相場の4分の１の費用で、出来るなんて・・・・
そんな事を考えていると
さらに、不安にありました。

（翌日）

Nさんから電話があり、楽しみと不安と、不安と、不安で・・
預けた車と引き取りにいきました。

なんと、
なんと、
なんと、
あのへこんで、キズの入った車が新車同様になっていました。

私は、嬉しくて嬉しくて嬉しくて、何度もお礼を言いました。

しかし、嬉しかったのはそれでけではありませんでした。

Nさんは、私の汚れた車を、洗車して、磨いて、中のゴミを取って、
コンパウンドをかけていてくれたのでした。

さらに、小さなキズも磨いていてくれていたのでした。

さらに、へこんでいた底の部分も修理していてくれていました。

さ・さらに、中を雑巾で拭いていてくれていたのです。

さ・さ・さらに、タイヤの空気もいれてくれていました。

もう、感謝感謝です。

私は、いままで、サービス業に何年も携わってきましたが、
期待を裏切るサービスとは、
まさにこのことだなぁと痛感する瞬間でした。

サービス業の本を愛読している私ですが、
完全に期待を裏切られてしまいました。
感服です。

金額は、他店の半額以下で、
サービスは、他店の何倍も・・・・

私もNさんを目標にがんばろうと
決意する瞬間でした。


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2007年07月28日

『持ち家戸建の購入者の実態ランキング』

こんにちは、松野です。

不親切な事が多すぎです。

明日は参議院の選挙日ですが、
朝早くから予定がある為、
本日8時30分に期日前投票に行ってきました。

しかし、投票のブースに行っても、
立候補者の名前しか記載されていなくて、
候補者が何をやりたいかなどが一切書かれていません。

なんと不親切な・・・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


【36.9歳で3500万円が一戸建て購入者の平均像】

持ち家一戸建て購入時の平均年齢は36.9歳で、
一戸建て購入時期は30代に集中しているようです。

地域別では、関西地方の方が、比較的早い年齢で
購入している実態があります。

特に関東地方の平均年齢を押し上げているのは東京都で、
東京都のみの一戸建て購入時の年齢は38.3歳と、
調査対象県の中で、一番高いのです。

持ち家一戸建て全体の購入平均価格は3412万円で、
新築一戸建て購入の平均価格は3736万円です。
注文戸建てでは、土地所有者の平均購入価格は3161万円で、
新規土地購入者は4056万円です。

★購入時平均年齢

　新築戸建　35.9歳
　中古戸建　37.6歳
　注文戸建　38.0歳


★一戸建住宅購入時の世帯主年齢は・・・

　25～29歳・・・・・・・・・9.0％
　30～34歳・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・26.1％
　35～39歳・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・29.4％
　40～44歳・・・・・・・・・・・・・・・・15.7％
　45～49歳・・・・・・・・7.7％
　50～54歳・・・・・4.8％
　55～59歳・・・・4.0％
　60歳以上・・・3.1％


次回は『男性サラリーマン1000人の資産運用実態』なるのもを
書いてみたいと思います

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


【物件情報】

☆現在販売中です。

新築分譲住宅
価格5680万円～5980万円
3LDK＋グルニエ
西武新宿線「武蔵関」駅12分
中央線「吉祥寺」駅バス12分、徒歩5分

★南５ｍ道路接道
★静かな住宅街
★荻窪駅までのバスの多数あります。


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投稿者: welworks 日時: 17:15| | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年07月20日

若年離婚後の不動産売却・・・

こんにちは、松野です。

先日、あるビジネス雑誌の編集社の方から
掲載依頼がありました。

会社設立当初から、いろんな編集社から掲載の
依頼がありましたが、今回は承諾しました。

今までは、こちらがお金を払って、
掲載するような掲載依頼が多く、
なんの意味も無い為、
また、どんな雑誌かもよくわからない為、
断り続けていました。

同業のいろんな会社のサイトを見ていると、
『雑誌に掲載されました』・・・・
などと、掲載関連のページがあり、
あたかもメディアから選ばれた風の事が
記載されていていますが、
こちらからお金を払って、しかもランダムに選ばれる方式によって
営業に引っかかった会社が掲載されるという、
なんとも不思議な事が行われています。
私からみると、踊らされた感があってすごく苦手です。


しかし、一般のお客様から見れば、
「雑誌に掲載されている会社だから安心だ・・・」
「有名な会社なんだ・・・」
と、写りますので、一概にはなんとも言えませんが・・・・・


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【若年離婚とは・・・】

熟年離婚という言葉はここ数年
よく耳にすると思いますが、
若年離婚もその字の通り、
若年の離婚の事です。

若年離婚とは、通常婚姻後5年以内に離婚する事。
と言われています。

離婚専門の相談サイトを運営している友人の話では、
ここ数年はこの若年層の離婚が非常に増えているそうです。

5年を過ぎた頃から、夫婦も落ち着いてくるらしいです。

弊社への離婚後の不動産売却相談においても、
婚姻後2・3年の方からの相談が、
6割を超えています。

結婚と同時に・・・、
出産期にあわせて・・・、
子供が増えた・・・、
などなどの理由で、
家を購入し、
何かのすれ違いで、離婚し、家を売る。

しかし、若年離婚の場合の不動産の売却は
ちょっと難しいです。

持分の問題・・・
ローンの残高・・・
今後の支払い・・・
売れる金額・・・
離婚後の生活・・・
離婚後の養育・・・

などによって、
すぐに方向性を出すのは、困難な場合が多いです。

本当は、例題を出し、解決策を1つずつ記載出来れば
よいのですが、記載していくのも非常に困難な作業ですので、

個人的にご相談頂ければと思います。

相談は無料です。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


【物件情報】

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2007年07月06日

離婚前に売るか？離婚後に売るか？

こんにちは、松野です。

先日から体調を壊してました。
体調と言っても、そんな大げさなものではなく、
単なる腹痛ですが、
2日程早退させて頂きました。

お陰で、残業なしで帰宅する事ができ、
夜の大半を読書に費やす事が出来ました。

経済史、歴史物、エッセイなど読みましたが、
そこで、『円熟の境地』について、書かれていたもので、
感銘を受けた事柄があったので、
紹介しておきます。

『円熟の境地』にたどり着くには、
①本を読むこと
②人の話をよく聞く事
③旅をする事

だそうです。

人の話をよく聞いて、たくさん本を読んで、
時間をみつけて旅にでる・・・・・・

そういう人生を見つけてみたいです。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【離婚後に売るか？離婚前に売るか？】


自宅売却などの相談の中で、
よく受ける相談があります。

それは、
『離婚後に売るか？離婚前に売るか？』
という事です。

結論をいいますと、
スケジュール（流れ）の違いだけです。

離婚をして、家を売る
家を売って、離婚する

のどちらかです。

しかし、問題がひとつあります。

それは、持分が1人か2人（複数）か？
という問題です。

さらに、住宅ローンの借入が夫婦2人ある場合です。

詳細はケースバイケースですし、
慰謝料や養育費等のからみもありますので、
「こうだ！」と断言は出来ませんので、
個別に相談をして頂ければと思いますが、

ちょっと難しいので、よくよく流れを把握しておく必要があります。

【一般媒介にするか？専任媒介にするか？】


また、比較的多い相談は、
『一般媒介か？専任媒介か？』
という点です。

ちなみに弊社の場合は
物件をお預かりした際、アクセス、問い合わせを徹底的に
データ管理しております。

そして、その問い合わせ件数によって、

①どういった傾向にあるのか？

②売れるまでに最低どのくらいの日数が必要か？

③価格は適正か？

④需要層に適合した価格か？

などの物件の状態を把握して販売活動をしております。

売却依頼を複数依頼できる一般媒介契約ですと、
データが分散して、相場や価格などが
非常に読みづらい点があり、
弊社で売却物件をお預かりする際は、
『専任媒介契約』にてお預かりしております。

専属専任媒介までは必要ありません。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【物件情報】

☆本日発売です。

新築分譲住宅
価格5680万円～5980万円
3LDK＋グルニエ
西武新宿線「武蔵関」駅12分
中央線「吉祥寺」駅バス12分、徒歩5分

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★静かな住宅街
★荻窪駅までのバスの多数あります。


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2007年06月26日

話が違うじゃないか！！

こんにちは、松野です。

月末ということもあり、本日は都市銀行の担当者の方が
入れ替わりで、４行お越し頂きました。

どの銀行も口をそろえて

『新築戸建のローン案件が減った！！・・』

と言われていました。

確かに、最近頻繁に良くこんな話を聞きますが、
私が思う原因は

①所得（年収）が減った。
②住民税の負担が重くなった。
③金利があがった。
④土地値が上がった。

だと思います。

この状況を受け入れるまでには、
購入者にとって、時間が必要ですね。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

さて、昨日こんな事がありました。

中古物件を案内していた時の事でした。

まだ築10年ぐらいしか経っていない3ＬＤＫの某大手ハウスメーカーの
注文建築の物件で、お客様は外観をみるなり、ワァー！！キレイ！！と
つぶやくほど、立派で綺麗な物件でした。

売主側の仲介業者に立ち会って頂いての案内だったのですが、
私を見るなり売主が怪訝な顔をしたのでした。

その時は機嫌でも悪いんだろうと思って
あまり気にもしなかったのですが・・・・・・


この業界の慣習で、案内の際に買主側の仲介業者が、
直接売主に名刺を渡す事はタブーとされている為、
私はその売主に名刺を差し出すこともなく、挨拶だけして、
売主側の仲介業者の担当者に促されながら、
リビング、キッチン、トイレ、浴室・・・・を拝見したのでした。

当然、私もお客様を案内している為、アドヴァイス的な事や、
ポイント等を説明しながら、拝見していた訳ですが、
突然１階のキッチンで、売主と売主側の仲介業者の担当者とが、
なにやら口論をはじめたのです。

口論といっても、売主が一方的にまくしたてているような感じで、
一瞬にしてその場の雰囲気が悪くなってしまったのです。

私のお客様は物件、環境も気に入り、
あとは予算の調整をしようというところまで気に入っていたのですが、
そんな場面をみてしまった為に、物件購入に躊躇しはじめました。


案内が終わって、会社に戻った私は、
まずその仲介業者の担当者の携帯に連絡をいれました。

案内立会いのお礼と、口論の内容を確認する為でした。

もちろん価格の交渉もありましたが、
いきなり『すいません。売りやめになってしまいました・・・』と・・・・
　　　　※売りやめ・・とは売却を中止する事

私は納得が出来なくて、ルール違反を承知
（ルール違反といいましても、その時点では売りやめになっている為、
ルール違反でもなかったのですが）で、
先程拝見した家まで訪問し、直接話しをしたのでした。

私は、先程のお客様が物件を気に入っている事と、
なぜ売却を中止されたのかを単刀直入に聞いたところ、
なんとその理由は、

売主側の仲介業者に『ウソをつかれたから売るのをやめる』との事でした。


よくよく事情をきくと、もともと自宅無料査定というチラシを見て、
自宅の無料査定を依頼したところ、
『この家にあう、ぴったりのお客様がいます。
高く売りますからすぐにでも媒介契約を交わして欲しい』と
言われたそうです。
　　　　※媒介契約とは・・物件を預けるための契約


もともと、ご主人と2人で住んでいたらしいのですが、
昨年ご主人が亡くなり、
息子夫婦と同居することになっていたらしいのです。
早かれ遅かれ売らなければならなかった為、
まずは相談のつもりで、自宅無料査定をしたらしいのですが、
『相場より高く売ります』とか、『今、お客様がいますから』
という言葉を信用して、売却依頼をしたそうです。

その時、最初に怪訝な顔をされた理由がやっとわかりました。
ぴったりのお客様がいますと言いながら、
違う仲介業者の私が案内したからだったのです。


結局、今回は売却を中止される事になった訳ですが、
『次回売却する際は松野さん、お願いします』
という無期限の約束の言葉を頂き、
私も『その際は是非お願いします！』という事になりました。

今年、こんな事が何回かありましたが、
いつまでこんな事が続くのでしょうか？

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2007年06月10日

不動産業者に騙されない為に・・・

こんにちは、松野です。

最近私のブログが日記的になったというご指摘があったので、
言い訳をさせてもらいます。

また、私的には、法人のサイト上で、
暇つぶし程度にいわゆるブログ（日記）を
書くつもりもありませんし、
書いてるつもりはありません。

絵文字も使用しません。

私一個人の日記を書いたところで、
お客様は喜んでくれませんし、
見てくれているお客様にとって
失礼だと思っています。

また、見てくれているお客様は大切な時間を費やして、
必要な情報を手に入れようとしています。

そんな中で、探してたどり着いた法人のサイトのブログに
日常のくだらない日記などが書いてあったも、
誰が読むのでしょうか？

よっぽど新聞でも読んだ方が得だと思うのですが・・・

よく、いろんな不動産会社の管理職の方や社員の方が、
なにやら個人的な日常を書かれていますが、
お客様に何を伝えたいのでしょうか？

何を食べたとか、天気がいいとか
どこに行ったとか、体の調子がどうだとか

しかも写真までつけて・・・

（SEO対策では有効ですが・・・）

有名人のブログなら、読む人も多いでしょうが・・・・・・・・

法人のブログに対してはいろんな捕らえ方があります。
これはあくまでも私の考えです。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

『不動産業者に騙されない為に・・・』


先日、ある物件を預かり、広告を出したところ、
近所の方から、こんな電話がありました。

･･･・・・・・・・・・・・・・・・・・。

・・・・・・・・・・・・・・。

・・・・・・・・・・・・・・・・。

「こんな金額で売れますか？」
という質問でした。

「なぜですか？」
と問うと、

「１週間程まえに、ある業者に家を売る契約をしたんですが・・・
　　今回出されている物件より、坪35万円も安かったんですよ！」

なにやら不満そうな感じでしたので、
よくよく聞いてみると、
こういうことでした。


いつも入っているチラシを見て、
ある会社に売却の相談をしたところ、
『すぐに売れます。』
『お客さんいますよ。』
と担当の営業マンに言われ、
信用して、物件を預けたそうです。

そうしたら、何やら、2ヶ月ぐらい、
売れそうだ・・とか
もう少し安かったら・・・とか
いろんな理由で、引き伸ばされて
挙句の果てに、この金額だったら売れます。
と言われ、痺れを切らして、仕方なく、
その金額で売ったそうです。

そこで私は、確認の為に質問をしました。

「売却相談をしたのは1社だけですか？」と・・・

売ってしまった後に、よくこんな相談を受けますが、
これはある意味被害です。

しかも、依頼した会社は皆さんもご存知の会社です。

『私は常に、売却相談は数社に依頼しましょう』と
伝えていますが、
この被害を防ぐには、それ以外に方法はありません。

当社にこんな相談をたくさん頂きますが、
もう少し早く、相談頂きたかったです。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


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2007年06月01日

不動産の実情をお話します。

おはようございます。松野です。

本日より6月です。

5月は政界もいろんな物議があり、賛否もあるようですが、
私は不動産業界ですので、その不動産業界の実情を
少しだけお話したいと思います。

物議が出ない程度に・・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

『不動産の売却を検討される時に、
どの不動産会社に依頼すればよいか？』

売却アドバイザーの松野が、あなたにだけコッソリ教えます。

・・・・早期売却には重要なことがあります。・・・・・・・・

１．販売力（販売活動を積極的にしてくれる会社？！）

不動産の売却には、積極的な販売活動が一番重要な事項なのです。
が、しかし、その当然の販売活動を行わず、
一般市場に出しているふりをして、
物件をストップ（売りどめをしている）している会社が多くあります。

※価格を下げる為の、一種の時間稼ぎです。
もしくは、物件を独占し、自社のみで客付けをする為。

但しこのことは、ほとんど知らされていません。
つまり多くの方はその会社の大きさや名前を信用して、
また、不動産売却チラシを信用して、全く販売活動を行わない会社に
依頼されてしまっているのです。

われわれ、他の不動産会社に物件が出回る（紹介できる）のは、
1ヵ月後～2ヵ月後以降という事になります。当然その頃には、
物件情報が古くなってしまっています。
物件が古くなっているということは、

　ど　ん　な　に　良　い　物　件　で　も
　売　れ　な　い　物　件　に　変　わ　っ　て　い　る

ということです。


２．適正（売出しの価格が適正！？）

不動産の早期売却には、
適正な価格で売出す事（市場への登録）が重要です。
この適正価格のずれにより売れか売れ残るかどうか左右されます。


３．モラル（物件を預かる為に、価格をつり上げる？！）

会社によっては、お客さまからの売却依頼欲しさに、
実際の売れる金額より高い金額を提示する会社が多くあります。
あたかもその価格で売れるような話をします。

しかし、これが非常に危険です。
実際に高い金額で売れれば喜ばしい事ですが、
今は少しでも高いと売れません。
売れ残る可能性は非常に高く、さらに時間が経ってしまって、
タイミングを逃すと、希望の売却金額より下回る事さえあります。

この段階では、物件を預かることが最重要課題にされておりで、売れるか売れないかという事は度外視されています。

※会社の規模で判断される事も1つですが、その信用を逆手にされる事もあります。


４．市場特異性（市場相場の熟知）

地域の特性や、相場の特性をよく理解しないで、
アバウトな査定を行っておる会社が多くあります。
地域密着などと、その地域に密着したイメージを与えておりますが、
全ての社員が経験者であるとは限りません。

などなど、他にもたくさんありますが、さらに詳しく知りたい方、
また売れ残って困っている方、お気軽にご相談下さい。

売却依頼の最も重要なポイントは・・・

①積極的に販売活動を行ってくれるかの見極め。

②市場特異性を熟知している人に依頼しましょう。
　　※会社で判断してはダメです。
③査定依頼は何社依頼するとよいです。

④一般媒介でのご売却は出来るだけ避けましょう。
　　※他社にも依頼するという事で、販売活動に力を入れない場合が出てきます。
⑤売出しの価格は最重要です。

⑥リフォームなどの履歴をメモしておくとよいです。
　　※査定前に掃除などを行うと心象がよいです。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


補足
本当の現況を分かりやすく伝えるために、
あえて厳しい表現をしておりますが、他者様の非難では御座いません。

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2007年05月18日

『買った時より高く売る』・・・秘訣とは

こんばんは、松野です。

ゴールデンウィークはあまりの忙しさに
休みを取る余裕がなかったので、
その代わりといっては何なのですが、
やっと今週連休を取りました。

ブーブー言っていた家族に、日頃の感謝を込めて
連休を取りました。

連休といっても、2連休ですが・・・・・・

お陰で仕事以上に疲れました・・・・・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【購入時より高く売る】

さて、ゴールデンウィーク忙しかったのは、
私が預かっていた物件が売れに売れた事が１つの原因でした。

決して安く売っている訳ではありません。

逆に、高いぐらいです。

今、少しでも高いと売れない時代に・・・・・
とお考えの方も多いですが、
決して住宅が売れてない訳ではありません。

売れる物件は売れています。

ちなみに、私の事例を挙げますと

①埼玉県さいたま市

　　１年前の購入時に新築戸建を諸経費込みで
　　本体3,200万円（税込）+諸経費220万円=3,420万円で購入

　　今回売却完了した金額は3,430万円で売れました。


②東京都練馬区

　　2年前の購入時に新築戸建を諸経費込みで
　　本体4,880万円（税込）+諸経費280万円=5,160万円で購入

　　今回売却完了した金額は5,050万円で売れました。
　※諸経費分まではカバーで出来ませんでした。


③東京都杉並区

　　3年前の購入時に新築戸建を諸経費込みで
　　本体7,280万円（税込）+諸経費350万円=7,630万円で購入

　　今回売却完了した金額は7,500万円で売れました。
　※諸経費分まではカバー出来ませんでした。


と、あくまでも事例の一部ですが・・・・・・

【私の喜びとは】

そこで、私にとって、一番の喜びの瞬間とは、
お客様が喜んでくれることに尽きます。

お客様の一番の喜びは何かといえば・・・・・・

それは

　　高　く　売　れ　る　こ　と　！　！　！　！　！

　　
　　少　し　で　も　高　く　売　れ　る　こ　と　！　！　！　！　！

に尽きると思います。


そして、高く売れるという事は、

　　私　の　報　酬　も　高　く　な　る


ということで、お互いWINWINの関係になれますし、
お互い良い結果になるということです。

つまり、

　　お　客　様　の　喜　び　＝　私　の　喜　び

ということ。

【高く売るポイントとは】


しかし、ただ市場に出せば売れるとも限りません。

ポイントは他の物件との違いを比較してあげるという事であり、
これは必要不可欠です。

また、絶好の比較資料である販売図面の工夫にあります。

これで、全てが決まるといっても過言ではありません。

（今まで、私がそうして売ってきましたので。。。）

【私が考える販売図面とは】


私は、物件をお預かりする際、
熟知している地域であっても、
最低2時間はその家の周りをうろうろしてます。

駅、コンビニ、スーパー、公園、公共施設などの他に
騒音、振動、臭いなどもチェックしています。


そんな無駄な・・・・・・

と言う人もいますが、私のとっては大事な作業の1つです。

そして、それを書ける範囲内で図面に書き込みます。

なぜかといえば
　
　　住　ん　だ　気　持　ち　に　な　っ　て、　街　を　歩　き

　　住　ん　だ　視　点　で、　お　客　様　に　伝　え　る

という事を最重要視点としているからです。

それが、購入者にとって、決断材料の最終チェック項目であることと
そのチェック項目を最初の検討時に与えてあげることにより、
布石となり、それを踏まえた上で、購入の検討に入れるという事に
なります。

次回はもっと具体的な話をしたいと思います。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

何ヶ月も売れないで、困っている方。

ほったらかしにされている方。

売りたい金額では売れないと言われた方。

お気軽に相談下さい。


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2007年05月08日

遺贈について

こんにちは、松野です。

ゴールデンウィークの休暇もひと段落し、
余韻を引きずりながら、仕事をしている方も多いと思います。

私は今年のゴールデンウィークは、
自宅の玄関と庭先、ウッドデッキの掃除を命じられていたので、
一日だけ休暇をもらって、汗をかきました。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

さて今日は遺贈について、お話したいと思います。

【遺贈】

遺贈とは、遺言によって財産を他人に無償であげることをいいます。

遺贈によって、利益を受ける者を「受贈者」といいますが、
受贈者は自分以外の第3者であれば、法定相続人でも、
それ以外の個人でも、法人でも構いません。

遺贈には、『包括遺贈』と『特定遺贈』の二つがあります。

『包括遺贈』とは・・・・・・・・・

財産全体に対する割合を示してあげることで、
たとえば、「全財産の3分の1をAに遺贈する」というようなことです。

これは相続人以外の人に対するものですが、
相続人に対し同じことをする場合は、
実質的に相続分の指定と同じことになります。

包括受贈者は、相続人と同じ権利義務を有します。
よって、相続人とともに遺産を共有し、
債務も継承することになります。

そこで、具体的に財産を取得するには、
遺産分割にも参加することになります。

また、遺贈を放棄する場合は、相続人と同じく、遺言者が死亡したこと、
自分に遺贈があることを知ったときから3ヶ月以内に家庭裁判所に
放棄の申請をしなければなりません。

この手続きをしないと承認したものとみなされます。


しかし、包括遺贈者は相続人と次の点が異なります。

①遺留分がない。

②代襲相続はない。
　（受贈者が被相続人より先に死亡すると、遺贈の効力は生じない。）

③共同相続人が相続を放棄したり、他の包括受贈者が放棄したときに、
相続分が増加するのは相続人だけで、包括受贈者の持分は増加しない。

④包括受贈者の持分については、登記がなければ、第3者に対する
対抗はできない。

『特定遺贈』とは・・・・・・・・・

「甲土地の4分の1をBに遺贈する」とか
「乙銀行の預金全部を遺贈する」

のように、特定の不動産や特定の金銭財産を示して遺贈することです。　　


『特定遺贈』は『包括遺贈』と異なり、特に遺言で指定が無い限り、
遺言者の債務を引き継ぐ事はありません。

また、遺贈を放棄する場合も、家庭裁判所に申請する必要はなく、
いつでも放棄することが出来ます。

但し、受贈者が遺贈を受けるのか放棄するのかをはっきり示さない場合
相続人は受贈者に対して、相当な期間を定め、承認するか放棄するか
催告することができます。

そして、その催告期間に受贈者がはっきりした態度を示さない場合には、
遺贈をうけるものとみなすことにしています。


次に、遺贈による所有権移転登記について、お話します。


①遺言書の文言が重要です。

特定遺贈の場合、「遺贈する」とあれば、相続人に対するものであっても、
「遺贈」を原因とする移転登記をすることになりますが、
相続人に対し、「相続させる」とあれば、
「相続」による所有権移転登記をすることになります。


②遺言者の死亡時の住所が登記簿上の住所と異なる場合、
　　所有権移転登記の前提として、住所変更の登記が必要です。


③遺言執行者が選任されている場合は、受贈者と遺言執行者の
　　共同申請によって、登記を行いますが、遺言執行者がいない場合、
　　登記の申請は、受贈者が権利者、遺言者の全員が義務者となって
　　行う必要があります。


④上記のとおり、受贈者と遺言執行者あるいは受贈者と
　　相続人全員不動産の共同申請になりますので、
　　義務者（遺言執行者または相続人全員）の印鑑証明書と
　　不動産の登記済権利書（登記識別情報）が必要になります。


⑤受贈者が遺言執行者に選任されている場合は、受贈者が
　　登記権利者兼登記義務者として登記手続きを行う事もできます。


⑥目的物が農地の場合は、特定遺贈であれば農地法3条の許可書が
　　必要ですが、包括遺贈あるいは相続の場合は不要となります。


ところで、・・・・

遺言によっては、相続人以外の者に全財産を包括遺贈することは、
原則として有効ですが、公序良俗に反するような包括遺贈
（例えば、妻以外の女性に全財産を遺贈する）は無効であるとする
判例もあるようです。

また、法定相続人の遺留分を侵害することはできないので、
法定相続人がいる場合、相続人から遺留分の減殺請求がなされる
可能性もあります。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

5月度は不動産の売却時の税金関連の相談が増えております。

実際の取引前に調べておくことは、必須事項ですので
お気軽にお問い合わせ下さい。

PS.電話中の場合もありますが、何度かご連絡下さればと思います。


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2007年05月01日

売るなら今がチャンス！？

こんにちは、松野です。

ゴールデンウェーク中の平日の中日ということで、
電話も少なく、多少ゆっくりと事務処理をしていたのですが、
妻が本日の夕食分として買った買い物袋を、
全て、どこかに置き忘れたらしく、
かなり落ち込んだ声で電話がきました。

確かに、置き忘れて、無くなった事は残念ですが、
置き忘れたものが魚でよかったです。
（財布だったらそこそこ大変ですから・・・・）

持って帰った誰かがおいしく食べてくれればいいと思います。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

さて、4月度も昨日で終わり、今日から5月ですが、
とにかく、4月は離婚による不動産の売却相談が多く、
売却も幾つか完了しました。

特に、東京都23区内から都下にかけて、公示地価や成約地価が
上がっているせいもあり、その効果もあったように思います。

人によっては、あと2、3年は地価が上がるという方もいますが、
実はあと数年上がる可能性があるのは、渋谷区、港区などの
商業地の一部です。

住宅地はもう上がりきってしまった感があり、
実際に業者もちの物件がかなり売れ残っています。
しかもかなり高い金額設定です。

その他のエリアのほとんどは上がっていませんし、
一見あがっているように見えますが、
一部の業者が価格をつり上げているだけで、
決まっている価格は、販売価格よりかなり指値を受けています。
（表面上は公表されていませんが）

つまり、住宅地を売却する時期としては、
一番最適な時期に突入したといえるでしょう。

弊社の場合は、積極的な地上げは行っておりませんので、
価格のつり上げも行いません。

売りたい方の物件を積極的に高価売却するだけですので
今までと何もかわりませんが、
業者が一度つり上げた価格が、いつどこでとまるのか、
少し静観してみようと思います。

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


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2007年04月23日

不動産の購入は第3者の介入をすすめます。

こんにちは、松野です。

このところ風が強い日が続いていまして、
店頭ののぼりが風に飛ばされないか、気になっていましたが
今日は、その心配はしなくて済みそうです。

のぼりがポールに絡まる事もなさそうだし・・・

◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆

【今時、違反建築の不動産広告が・・・】

家を探していた私の妻の友人の事なんですが、
先々週、不動産広告チラシを見ていたら、
近所に手頃の物件があり、早速問い合わせをしたそうなんです。

学校のそばで、南道路。
日当たりがよく、すごく気に入ったそうです。

そんなこんなで、私も気になり、広告ちらしを見せてもらいました。

なんと、土地22坪に建物25坪、建蔽率40％容積率80％
建築条件付売地、建物3階建て、車庫2台！！！
しかも第1種低層住居専用地域で！！！

ローンはみずほ銀行で100％ローンが組める・・・・・


私は、これはどういうことなんだろうと、一生懸命悩んだのですが、
何をどうしても、全てがおかしいと判断しました。

おせっかいだと思ったのですが、早速その事を妻に伝え、
伝言してもらいました。

私が書いた質問事項を全部、その業者に質問した結果
違反建築だったと、白状したらしいのですが・・・・・・

今時、まだそんな会社があるんですね！
しかも、建築業者と仲介業者はぐるだったそうです！！
（世田谷区のある会社！？）

怖い話ですね。

私は常々、不動産を購入する際は、ある程度大きな会社や
実績のある会社以外での直接の購入は避けた方がいいと
言っていますが、これは重要なポイントです。

その分、仲介手数料は発生してしまいますが、
利用価値や、保証の追従、トラブルの回避といった
第3者介入の価値があると思っていますし、
その金額は決して高い金額ではないと思ってます。

先程の場合だと、違反建築物件を買ってしまって、
売るときに半値ぐらでしか売れない・・・・
雨漏りなどの時に、業者が対応してくれない・・・
保証の対象外で、保証が適応できない・・・・
建蔽率／容積率オーバーで、住宅ローンが組みにくい・・・

など、そっちの費用の方がはるかにかかります。

今回、妻の友人も身をもって感じたと、言っていましたが、
不動産などの大きな買い物の場合は、
出来るだけ第3者を介入しましょう・・・

という話でした。


◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆◇◆


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2007年04月15日

売却依頼のポイント

こんにちは、松野です。

本日の午後の事です。
車のドアに右手中指を思いっきりはさんでしまいました。
もう、爪は黒くなるし、指先の甲は血が滲んでいるし、
非常に痛いです。
時間が経つにつれて、痛みが増してます。

今、ブログを書いているんですが、
何度も間違え訂正しながらキーを打っているせいか、
ちょっといらいらぎみです。

※もしかしたら誤字があるかもしれませんが、どうかお許し下さい。

いつも、当たり前に使えるものが、当たり前に使えなくなると、
こんなにも不憫なのかと、改めさせられた一日でした。

私が好きな斉藤ひとりさんも
『感謝とは、今あるものにするものだ』
と、言っていたんですが、まさにその通りですね。

指が普通に使えて、自由に動かせる事の有難さを
しみじみと実感させられてしまいました・・・・
･････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・

【売却依頼のポイント】

さて、改めて記事にする事もなかったのですが、
不動産の売却相談の際のポイントなるものを配布したところ、
思っていた以上にお問い合わせ頂きましたので、
この機会にお話します。

簡単な事なので、実行してみて下さい。

①相場や地域性を熟知した担当者をみつけましょう。　

　地域密着などと、その地域に密着したイメージを売りにしている会社も
　ありますが、社員の方全てがその地域を熟知しているとは限りません。


②一般媒介での依頼はなるべく避けましょう。

　一般媒介が一概に悪いとはいいませんが、一般媒介で依頼した場合、
　不動産の情報サイトに、複数の会社からの登録がなされます。

　その場合、一見ボリューム感がありそうに見えますが、それは逆で、
　何か問題があるのではないかと思い、その他の業者は紹介しにくく
　なります。

　また、各会社の見解や理解度の違いにより、非常に紹介
　しづらくなり、その物件は敬遠されがちになります。


③リフォームなどの履歴は、日付と箇所を明記しておきましょう。

　中古住宅の購入者にとっての、最も不安点は住んだ後の
　瑕疵担保であり、またしろありや、腐食、亀裂などです。

　そんな、購入者の不安点を初期段階から抹消する事が、早期高価売却
　につながります。


④売却査定依頼は数社に依頼しましょう。

　会社によっては、売却の依頼欲しさに、実際に売れる金額より高い金額
　を提示する会社が多く存在します。

　しかし、この言葉を信用すると危険です。

　また、「求む！不動産売却・・・」や「こんな方が探しています・・・・」風の
　広告はほぼ間違いなくうそですので、気をつけて下さい。

　そんなに探している方が多くいるのなら、
　公開している物件が、とっくに成約済みになっていても
　おかしくないと思いませんか？

　チラシをよく見てみて下さい。
　チラシに書かれている『求む物件』の条件にあう物件は
　周りにたくさん出ていますし、たくさん残っているではありませんか。

　すでにこのことに気づいている方も多いようですが、
　会社の規模や名前、知名度で信用される方も多いようです。

　つまり、

　　査　定　は　数　社　に　　　
　　　　　依　頼　は　１　社　に

　が、早期高価売却を実行している私の見解です。


⑤適正査定価格とは成約した価格です。

　不動産を高価で早期に売却する為には、
　適正な価格で物件を公開する必要が不可欠です。
　
　また、インターネットの売り物件情報や雑誌等に掲載されている
　物件価格は、あくまでも、売り手側の希望価格であり、実際に売れた
　金額ではない事に注意して下さい。
　
　ほとんどの物件は、売り出しの初期価格より低い金額で、
　成約されています。

　しかし、成約データが一般公開されていない為、その金額が
　確認できません。

　弊社は査定の際にそのデータをお教えしておりますが、まさに
　その成約に至った金額が真の適正相場（価格）です。

　データは口頭よりも的確で正確な売れる金額であることには
　間違いありませんので。

･･･････････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・

　これから、ドラッグストアで、湿布を買って
　右手中指をいつも以上に労わってあげようと思います。

　
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2007年04月08日

『市場で売れる金額』でしか預かりません。

こんにちは、松野です。
今日は東京都知事選挙の日ということで、
朝から選挙用紙なるものを妻から渡されました。

私としては、日曜日だし、忙しいし、誰が当選しても同じだし・・・・
行けなきゃ行けないでいいやと思っていたんですが、
そんな私の心を読んでいたのか、朝の出掛けに
「ちゃんと行ってよ！」
なんて言われてしまいました。

大人として投票に行く事は当然の事なんですが、
それより、気持ちを読まれている事がなんとなく微妙な感じです。

･･････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

さて、私の専門は不動産の売買業務とコンサルティング業務ですが、
このところ離婚による不動産の売却相談をたくさん受けるようになり
最近は離婚相談に近い相談までされるようになりました。

お陰様で、いろんなアドバイスや調停などの手続き関係も
お答えできるようになりました。

さらに、離婚届けを突きつけられる『男としての心境』などなども
聞かれる事もしばしばあります。

私は離婚の経験がありませんので、
『男としての心境』についてはお答えできませんが、
恐らく離婚による不動産の売却の成約事例数では
負けませんので、いろいろお答え出来ると思います。
（※個人情報に触れない程度に）

･･･････････････････････････････････････････････････････････････

今月売却物件を2件お預かりしました。

私は『一般市場で売れる金額』でしか物件を預かりません。
ポリシーと言ってしまうと大げさですが、
物件を預かる為に、他社の査定より高い金額（売れない）を提示して
とりあえず物件を預かって確保してしまうやり方は絶対にしません。

また、物件を売り止めにして、時間を掛けて価格を下げさせたり、
売却者の気持ちをじらしたりする事も絶対にしません。

また、あたかも探している人がいるような「売却求む」の広告や
ポスティングもやりません。

そんな事しても労力の無駄です。

今、不動産を購入される方は、シビアに価格を見極めて買っています。
インターネットで相場を調べたり、公示価格を調べたり、会社を調べたり、
無料でデータを集めたりしています。

そんな中で、高い金額で売り出しても、売れると思いますか？
自分が逆の立場だったらどうですか？

希望は希望として、また付加価値として金額の上乗せは結構ですが、
今、購入されるお客様は本当に価格にシビアです。
その現状をよく理解した上で、売出す価格を決める事は非常に大切です。

高い金額（売れない金額）で出した為に、売れ残り、さらし物件化し、
まわし物件にされてしまいます。

何度も言いますが、不動産の売却に際し、
適正価格というものが、どれだけ重要な割合を占めるか。

適正価格が全てです。

時価が上がっているからとか・・・
相場があがっているからとか・・・
周りに物件が出ていないからとか・・・
そういった言葉にどうか惑わされないようにして下さい。

『一番厳しい事を言ってくれる人を信用しなさい』
という言葉にもありますが、
物件を預かる際に、あまりいい事ばかりいう会社や、
自分が思っている以上の金額を提示する会社は、一見、良く思えますが、
私の経験上、あまりお付き合いしない方が良いかもしれません。

その見極めをする為には、1つの会社だけではなくて、
幾つかの会社に相場を相談される事もその1つですね。


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投稿者: welworks 日時: 18:57| | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年04月05日

鵜呑みにしてはいけません・・

こんにちは、松野です。
私の事務所周辺では先日まで桜が満開だったのですが、
あっという間に花びらが散り始めました。
桜って、すぐに散るからいとおしいといいますが、
まさに、その通りですね。

今年もゆっくり花見が出来なくて、さらに残念でしたが・・・・


このところ、不動産の売却相談者からのご相談に追われており、
なかなかブログが書けずにいました。

厚生年金の受給制度の改正の影響がかなり大きいようで、
それに絡んでの不動産の売却相談に追われてしまっていました。

特に団塊の世代の方の退職の問題もありまして、
退職と離婚と不動産の売却が重なった方もいました。

いろんな背景があるかと思いますが、
今年、来年は1つのネックの年になりそうですね。
･････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・

また大手不動産会社による、売却物件の囲い込みと、
物件売り止め、価格の操作で、被害を受けた方からの相談も、
非常に増えました。

他社に相談して売れなくて困っている方、
「ぴったりのお客さんがいます・・・」
「お客さんが待っていますから・・・」

そんな言葉を鵜呑みにしてしまった方、

また、
「そんな金額では売れません・・・・」
「この金額なら○○不動産が買いそうです・・・」

などと、じらされてじらされて、価格を下げさせられた方など、

まだ間に合います。
とにかく一度ご連絡下さい。

彼らは売却物件を預かることが仕事です。
各支店ごとに高いノルマが課せられています。
また、彼らの営業の特徴は、物件情報を公開しないことです。
（※表面上は公開しているふりをしていますが、全ての情報は売り止めになっており、場所など一切の情報が開示されない方式です）

今は情報化社会です。
不動産の業界においても情報の公開は義務づけられていますが、
それにもかかわらず、未だに、こんな行為が行われています。
それも、誰でも知っている会社でです。

手法については、軽く記載いたしましたが、
内情はかなり悲惨な現状です。
物件を預けた方は悲鳴を上げています。
本当に酷い行為が行われています。
※詳しくはお問い合わせ下されば、お教えします。

そんな状況から、1人でも多く救う事が出来ればと思っています。
･･････････････････････････････････････････････････････････････

先月は東京都以外の他県からのご相談が多く頂きました。
電話相談などは、無償で行っておりますので、
お気軽にご相談下さい。
また、お電話下さった方、本当にありがとう御座いました。
この場を借りて、お礼させて頂きます。


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投稿者: welworks 日時: 15:14| | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年03月24日

地価について

こんにちは、松野です。
私が住んでいる東京が今後どうなっていくのかについて
最近しばしば考える事があります。

少子化の問題や、福祉の問題、教育の問題など
たくさんありますが、最近では地価の問題が気になるところです。

16年ぶりに地価公示価格が上がりましたが、
なぜこんなに上がっているんでしょうか？
ファンドに引っ張られているという専門家もいますが、
私はそうとは思いません。

昨日ニュースを見ていましたら銀座４丁目の山野楽器の付近の
１坪単価が１億円を超えるらしいです。
すごい事になっていますが、
がしかし、そんな価格がどうやってはじき出されたのでしょうか？

取引事例でもあるんでしょうか？

ちなみに地価とは・・・・
１．地価公示（公示価格）
２．地価調査（標準価格）
３．相続税路線価
４．固定資産税評価額
を総称してますが、
日本にはこんなにたくさんの地価があるんです。

一般的に良く使う地価とは公示価格の事ですが、
それぞれにちゃんとした基準があり、それぞれに用途も違います。

この半年ぐらい、商業用地のビルや、テナントビル、ラブホテル、
レジャーホテル、ゴルフ場、スーパー銭湯など収益性の高い
物件がないかという問い合わせを多くいただく様になりました。
景気の上昇とともに数年後の値上がりと、収益物件の需要を
見込んでいるようです。

という訳で、上記のような売り物件、売りビル等ありましたら
ご一報頂ければと思います。
･････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・

また、相続による不動産の売却、離婚による不動産の売却、
買い替えによる不動産売却もお気軽にご相談下さい。

都心の土地の値上がりによりで、物件が不足しており、
都心の業者が郊外まで手を伸ばしてきました。
多少価格が高い場合でも、持ち込みますので、
情報お待ちしております。


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2007年03月18日

今後の売却は松野さんにお任せします・・・・

こんにちは、松野です。

ここ数日風が強く、寒い日が続いていますが、
皆さん体調などの管理は大丈夫でしょうか。

さて、先日とあるクレームがきっかけで、とんでもないご褒美を頂きました。
私は、先月不動産を売却された方からの紹介で、
マンションを探す事になりました。

その方の条件は決してずれているわけではなかったのですが、
そのエリアはなかなか物件が出ないエリアで有名な場所でした。

待っていても、物件が出る可能性が低いのと、
万が一出ても、水面下で売れてしまうので、
当然、市場に情報として出てきません。

私は、待っている事があまり好きではないので、
すぐに行動にでることにしました。
作戦はいろいろあるんですが、やっぱりエリア限定の場合は
もうこれしか考えられません。

それは、直接、マンション所有者に物件を求める
『マンション　売り求む』のポスティングです。

何とか探してあげたい気持ちで、そのエリアのマンションに
しらみつぶしにポスティングをしました。

今までの経験上、必ず反響があると信じていましたので、
翌日期待して待っていました。

午前10時ごろ電話がなり、出たところ
なんと売りたい方からの問い合わせではなくて、
あるマンションの管理人からクレームの電話でした。


「○○○にある○○マンションの管理人ですが・・・」

「御社はチラシ投函禁止の張り紙があるのを知ってて、
ポスティングしたんですか？」

「当マンションにポスティングする場合、許可が必要です。
許可なきチラシ投函された場合は、1日保管料1000円頂きます。」

「保管料を持って、チラシを回収に来て下さい・・・・・」

私は、言われたとおり、あやまりにいきました。

注意をさんざん受け、そのマンションの管理体制の説明を受け、
管理人さんの考え方など、1時間程度話を聞いていたところ、

「松野さんは、誠意が感じられる・・・」
「今後このマンションの住民からの売却がある場合、
松野さんに依頼するよう伝えます。・・・・・・」
と断言してくれたのです。

なんと、今後その分譲マンション内のマンションを売りたい方があったら、
私に任せてくれるというんです。

今まで、クレームでチラシを回収したり、ポスト周りを掃除したりした事は
あったんですが、まさかこんな結果になるとは・・・・・・
夢にも思ってもいませんでした。

しかし、果たしてそんな事ができるのか？
マンションの管理人さんにそんな権限があるのか？
少し、不思議に感じていたんですが、
その後の話を聞いて、すっきりしました。


なんと、そのマンションはエレベーターの管理から、設備の管理、
植栽の手入れ、清掃などの全ての管理依頼の業者選びを
マンションの管理人さんが、行っている事がわかりました。

さらに、マンション内のリフォームや、各個人のリフォームの手配までも
行っているというんです。

まれに個人に任せる事もあるそうですが、このマンションに関しては、
この管理人さんが、全ての決済権を持っていて、
当然、マンションを売る際にも、その管理人が選んだ不動産会社に
売却を依頼するらしいのです。

つまり、私は、マンションを売却したい方の中で、
1人でも問いあわせがあればいいと思ってポスティングをした結果、
マンション全戸数の売却の際の専任契約に値するご褒美を頂いた訳です。

いやぁ～
こんな事があるんですね！

管理人さんに感謝ですね。
感謝！感謝！

早速、本日そのマンションの方から、
売却した際の税金の相談がありました。

近々、売却する可能性があるとの事でした。

　　行　動　は　全　て　を　　可　能　に　す　る

僕が好きな言葉ですが、まさにぴったりの言葉ですね。

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2007年03月12日

吉祥寺でマンションを探しています。

こんにちは、松野です。

最近ある有名人の方の家が売りに出ていました。
その方は以前よく、TVで家を買ったといっていた武蔵野市内の家です。
『有名人の家』という事で、物凄い豪邸というイメージを持って
見に行ってきたのですが、『有名人の家』という言葉だけで、
豪邸をイメージさせる、すごいイメージ暗示が
『有名人の家』にはあるんだな～と妙に納得させられるくらい
普通の家で驚きました。
･･････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・

ところで、ある方の依頼で、マンションを探しています。
場所は、武蔵野市吉祥寺北町の周辺です。

価格4000万円～4800万円程度で、2.3ヶ月以内に入居可能な
ファミリータイプのマンションです。
間取りは３LDK～４LDK、1階でも、北向きでも可能です。

すでに、他社に売却相談、査定依頼をされていらっしゃる方
私にもご一報下さい。

お客様が待っていますので、すぐに紹介出来ます。

希望とは違うなあ～というマンションのオーナー様も
一度、ご連絡頂けれると非常に有難いです。

時期的なものもありますが、お急ぎですので、
相場より高め査定による売却も可能かと思っております。

是非ご一報お願い致します。


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2007年03月02日

売りたくても売れない！？

いろんな経緯で、不動産を売りに出す事があるかと思いますが、そんな中現在売却依頼をしている方からの相談を受けました。

もう３ヶ月も前から売却依頼をしているのに、案内もほとんどなく、しかも売却希望の金額よりも８００万円も安い金額で出しているにもかかわらず、売れなくて困っているのと事でした。

売却依頼をしたのは、近くの不動産会社だったそうです。知人の紹介もあり、いい方だったとのことで、即依頼したそうです。

その際に、「すぐに売れますからまかせて下さい」といわれ、期待していたそうですがなかなか売れず、問い合わせや案内の状況報告もなく、「金額が高いので金額を下げましょう」と何度も言われ、仕方なく何度か金額を下げたそうですが、このままではいつ売れるか、いくらで売れるのか心配で、インターネットで、相場や売り方等をいろいろ調べたいたところ、気になるホームページを発見したとのことでご連絡を頂きました。

その後私が調べた結果、物件はオープンにされていない事がわかりました。その不動産会社は自分で売りたいと思って、物件を公開していなかったと判断できますが、このことは不動産の業法上やってはいけないことになっており、禁止されております。

新聞の折込チラシは２回程度配布した形跡があり、あとはガラスにディスプレイとして、物件が掲載してあっただけだったのです。

委任内容は専任媒介といわれる依頼方法で、３ヶ月間は他の不動産会社に依頼できない方式になっております。よって通常はこの期間は他の不動産会社に依頼できません。

しかし、今回の件は例外です。

この専任媒介契約にて物件を預かる場合、いろんな制約があります。その制約をまもらなかった場合、途中での解約を出来る事例が多数あります。

しかも、今回業法上のルール違反もあり、当然解約出来る事を伝え、解約し、再度希望価格での販売を行うことを勧めました。

これは、よくある事例です。

長期間売れずに困っている方、無料相談承っておりますので、すぐにご連絡下さい。


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2007年02月21日

・・・・お詫び・・・・

毎日、相続による売却相談、離婚後の自宅売却等のご相談をたくさん頂き、本当にありがとうございます。

また、売却にあたり当社をご利用頂き心より感謝しております。

私も、自分の時間がある限り、お客様とのご相談や、打ち合わせ、売却等の業務を行っておりますが、現在個人情報の漏洩を避ける事や、自分の目の届く範囲で、業務を行っていきたい為、そのほとんどをアシスタントと2人で行っておりますので、電話に出られない事が多くなり、お問い合わせ頂いたお客様にはご迷惑お掛けしております。

しかし、何度かご連絡して頂ければ、必ず電話には出ますので、こりずにご連絡頂ければ有難いです。

少しでも多くの方のご相談にもお答えしたいと思っておりますし、少しでも多くの方にお目にかかりたいと思っておりますので、今後共宜しくお願い申し上げます。


松野　誠治


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2007年02月20日

遺産分割について②

先日、遺産分割の概要について記載しましたが、
本日は分割のやり方によって相続税を軽減できるというポイントをお伝えしていきます。
※全員が当てはまるわけではないので、詳細は税理士にご相談されると良いと思います。

１．配偶者が相続出来る割合については、一次相続だけではなくて、二次相続を通算して、その有利・不利について判定する。

２．配偶者は小規模宅地の評価減を受けない方が有利になります。子が受ける方が有利です。

３．１宅地（区画）の土地を別々の相続人で分割取得する事で、相続税を評価額を軽減できる場合があります。

４．自社株の評価は、遺産分割の方法、やり方によって、配当還元方式で軽減評価できる可能性もあります。

以上です。この他にもケースバイケースで、有利に出来る事もあります。


参考までに・・・・

●遺産の時価調査について・・・
遺産分割においての分割基準は、遺産の時価をもとに判断するのが通例です。しかし、実務上は相続税評価額を基準に遺産分割をする場合が多いようです。

そこで、その基準となる土地・建物の時価の分かりにくさについて、その時価の求め方を補足しておきます。

①土地
その不動産の付近の売買事例、不動産の店頭案内、新聞の折込チラシなどによって、１坪あたりの時価を推定します。万が一この方法が出来ない場合は、土地の相続税評価額（国税庁の通達）を求め、その金額を1.25倍にした価額を時価とみなします。
※一般的に相続税評価額は時価の約80％と言われています。
②建物
建物は固定資産税評価額を市・区役所等から入手し、この額を2.5倍にしたものが建物の時価と判断します。
※一般的には固定資産税評価額は時価の約40％といわれています。

③マンション
マンションの場合は土地と建物の相続税評価額を個別に求め、その合計額の2倍を時価とみなして判断します。
※相続税評価額の合計額の約50％と言われてます。

・・・・・次回は分割の方法についてお伝えします。・・・・・

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2007年02月18日

遺産分割について

このところ、遺産分割についての質問を多く頂きますので、まずその概要から簡単にお伝えします。

まず、遺産分割の対象は、有形無形を問わず、故人が実質所有をしていた財産が対象になります。

但し、死亡保険金や死亡退職金は指定された受取人が受け取れますので、遺産分割の対象からは外れます。また、その場合の指定受取人が法定相続人になっていれば、協議によって、受け取り分を決定します。

①遺産分割協議
　遺産分割にあたり、以下の項目に留意する。
１．遺言書で各人の取得財産が指定してある場合は、それに準ずる。
２．遺言書が無い場合は、相続人間での話し合いで決めます。
３．相続人間に未成年がいる場合は、その者の特別代理人を専任しなければなりません。（家庭裁判所に申し立てます）
４．故人の資産財産の維持や増加に特別の寄与を行った相続人は、その行為に見合う格別の配慮を請求できます。
５．葬儀や、法要、遺産調査などの特に苦労した相続人は、その行為に対して、見合う配慮をするのが望ましい。
６．死亡保険金、死亡退職金は遺産分割の対象外ですが、公平な遺産分割を行うには、これらを遺産に上乗せし、その上で各自の法定相続分を試算する事が望ましい。
７．相続人の全員が同意すれば、法定相続分を無視した分割も可能です。
８．協議にあたり、成立しない場合は、家庭裁判所の調停や審判をうけます。
９．８でうまくいかなければ、裁判で決めます。

遺産分割は相続人同士の協議で決定するものですが、分割の方法次第では相続税を軽減できる場合もあります。

・・・・次回その重要ポイントをお伝えします。・・・・・・

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2007年02月13日

早速、『買取り』物件のご紹介、ありがとうございます。

昨日より、不動産の『買取り』を始める内容のお話をしましたところ、
早速、お問い合わせを頂きました。

ありがとうございます。
感謝感謝です。

当社の事情と、お客様の事情とタイミングがぴったりだったので、
即決しました。

引き続き、売却検討中の皆様、
お気軽に、ご連絡下さい。


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2007年02月12日

『不動産の買取り』を始めました。

この度、皆様のお声におこたえして、
通常の不動産売却業務に関連した業務として、
『不動産の買取り』『下取り』を始めました。

※エリアは東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県

買い替えや、早期売却の際にご利用頂ければと思います。
また、その他ご事情がある物件につきましても購入します。

即現金がご入用の場合もお知らせ下さい。
物件によっては、契約日から7日以内での残代金のお支払いも可能です。

再建築不可や、不適合接道の土地建物、商業地のマンション、
アパート、畑、訳有り物件等、市場相場にて購入いたします。

・・・・・・流れ・・・・・・

●売却相談　―＞机上査定　―＞現地調査　―＞役所調査（その他）　

　―＞打ち合わせ　―＞　購入（買取り）　―＞　残代金の支払い


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2007年02月10日

自宅の魅力を引き出して下さい。

今は、物件を出せば売れる時代ではなくなりました。

それは、物件情報の独占と、
インターネット上に氾濫する物件情報の数によって、
何が真実か見極めが難しくなってしまった事にあります。

価格が極端に安ければ別ですが・・・・・

しかし、価格でしか売れないかというと、そうではありません。

また、ある程度時間をかければ、ほとんどの物件は相場で売れます。
これは、どの会社に頼んでも同じ結果になります。

そこで、そんな氾濫している物件情報の状況の中でも、
少しでも高く、早く売る方法があります。

今日はその1つをお伝えしたいと思います。

それは
　　自　宅　の　魅　力　を　引　き　出　す

これに限ります。

　　物　件　の　良　さ　を　充　分　に　理　解　し、
　　　　物　件　の　魅　力　や　個　性　を　最　大　限　演　出　す　る

つまり、そんな会社、担当者に出会えるかが、
不動産売却における成功の一番の鍵といえます。


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2007年02月03日

無料相談！？無料査定！？

日々の私の仕事のほとんどは、
不動産の売却相談を受ける事に始まり、
査定、調査、契約事項、処理などに終わります。

いろんなお悩みの相談相手にもなりますし、
時には、売却しないで済む方法なども教えてます。

しかし、ご相談の中には税金のすり抜けや、
裏工作の方法を質問される事もあります。

但し、私は人を騙したり、やってはいけない行為をしてまで、
お金が欲しいとは思っていませんし、
そんなことをするくらいなら、潰れてもいいと思っていますので、
そういったご相談については、お受けできない旨を伝えてます。

「無料相談だろ！！」
と言われる事もありますし、

「ただで、何でも教えてくれるんだろ！」
と言われる事もあります。

確かに、現在は相談も査定も調査も無料で行っておりますが、
私が、この会社を作った趣旨は、

困　っ　て　い　る　人　の　相　談　に　の　る　事。
　　少　し　で　も　高　く　売　れ　る　方　法　を　教　え　る　事。
　　　　少　し　で　も　高　く　売　る　コ　ツ　を　教　え　る　事。
　　　　　　少　し　で　も　高　く　売　る　事。　　　
です。

決して、法のすり抜け方を教えている訳ではありませんので、
ご理解下さい。


その為、出来るだけ個人情報が漏洩しないよう、
自分の目の届く範囲で、全ての作業を1人で行っておりますし、
全てお客様が納得するところまでのアドバイスも、行っております。

電話中や運転中で電話に出られない事も多々あり、
ご迷惑をおかけすることもありますが、
その際は何回かご連絡頂ければ、必ず電話にも出ますので、
懲りずに、連絡下さい。


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2007年01月30日

高級新築売りアパート【未公開】

高級新築売りアパート【未公開】

新築の売りアパートの家主さまを本日より募集します。

【概要】
利用駅
①大江戸線『新江古田』駅徒歩2分
②西武池袋線『江古田』駅徒歩6分

土地123.89㎡（整形地）
全8部屋（全ロフト付）・・洋室６帖.バストイレ別

価格10980万円
年間収入約7,968,000円
想定利回り7.25％
※詳細はご連絡頂ければ送付します。

★駅近希少物件
★コンビニ至近
★女性向き

どしどしご連絡下さい。

※お問い合わせ頂いた際に、成約済みの場合は、申し訳ございません。


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2007年01月25日

不動産相場は天井か？

昨年末から今年にかけて、
住居系の不動産の売れ行きが、芳しくありません。

都心の相場の上昇を牽引してきた不動産の投資ファンドも
昨年とはちょっと違っています。

相場の上がり方も、ある幾つかのエリアだけで、
利回りも落ちてきている状況はいなめません。

つまり、良い物件（エリア）だけが相場が上がっている傾向がある為、
売り方や、売るタイミングを間違えてしまうと、
大きくマイナスを生んでしまうかもしれないということです。

予測や判断が難しいので、よくよく見極めなければなりませんが・・・

ちなみに私の今年の不動産市況は
売れ残る物件が多く出てくると予測しています。

かなりの確立でそうなると、確信しておりますが、
あまり公言してしまうと、苦情を頂きそうなので、控えておきます。

今後も、金利等も含めて、市況を見守っていきたいと思います。


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2007年01月20日

人生には『リハーサル』がありません。

私も10数年前、取り返しの付かない失敗を経験した事があります。
精神的に立ち上がれない程の、ひどい目にあった事もあります。
取り返しが付けば、と何度も後悔をしましたが、
100％の学習能力が無く、完璧な人間ではありませんので、
未だに、反省をする事が多々あります。

しかし、その取り返しの付かない何度かの失敗のお陰で、
今は、致命傷には至らずに、かすり傷程度で済んでいます。

『リハーサル』があれば、何度も繰り返しをして、
本番で失敗しない確立を高める事が出来ますが、
幸か不幸か、人生には『リハーサル』がありません。

ただ一度だけの本番しかないのです。

だからこそ真剣に生きる事が出来る。
こう解釈する前向きさが、常に必要になってきますが、
取り返しがつかないと言っても、
取り返しがつく物が多いのも事実です。

例えば、『お金』・『洋服』・『車』・『不動産』・・・・・
といった『動かないもの』は、工夫と努力をすれば、
いずれ取り返す事ができるものもあります。

とは言っても、「手遅れ」という場合もあります。

しかし、『時間』・『人』・・・
といった『動くもの』『流れるもの』は、どんなに工夫や努力しても
取り返す事がでいません。

あの時に戻れたら・・・・
なんて事は現実化しません。


私はこの不動産の売却相談をしている中で、
多くの相談者のいろんな相談に真正面から取り組み、
私も、日々いろんな事を教わってる事に感謝をしておりますが、

最近、
「もう10日早く相談して頂ければ・・・・」
「先にご相談頂ければ・・・・・」
といった相談内容が非常に多いことが、残念でなりません。

取引をしてしまった後では、取り返しがつきません。
「あと数千万高く売れたのに・・・・」
なんて事が、ここ最近非常に多く、本当に残念です。
※ご本人には伝えておりませんが・・・

どうか、手遅れになる前に、一度私にご相談下さい。
相談は無料です。

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2007年01月19日

相談は思い切って下さい。

こんばんは！松野です。

今年19年度に入りまして、
ますます離婚による不動産の売却相談が増えて、大忙しです。
と、いうより忙しくして頂いて、私にとっては感謝感謝です。

しかし、私がこんな発言をしてしまいますと、
誤解される事もありますので、補足しておきます。

･･･････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
私は単に離婚して家を売却される方を対象にした
お金儲けの手段だと喜んでいる訳ではありません。
また離婚イコール不幸という側面だけを見ているわけでもありません。
全ては幸せの始まりという観点で見ております。

つまり、誰しもがぶち当たるかもしれない大きな壁を
不幸という思いを背負い込んで、苦しんで進むのではなくて、
幸せを掴み取る思いで、潔く進んで頂きたいという気持ちをこめてます。
･･･････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

最近テレビやニュースなどで毎日のように
熟年離婚や離婚後の問題などが出ていますので、
そういった相談もたくさん頂いてます。

というのも、やはり今年4月から施工される年金法の改正が
大きな波になって、どっと押し寄せているのは事実です。

厚生年金の半分が奥様に支給される事になれば、
奥様1人でも生活が成り立つ現状を作ってしまいます。

この現状が良いとか悪いとかといった話ではありません。

但し、この年金法の改正が決定した事によって、
今までの夫婦間のバランスが大きく変わった事も事実です。

簡単にいえば、
　
　　夫　よ　り　も
　　　妻　が　強　くな　っ　た


1つバランスが崩れることによって、
いろんな所に影響が出てくるのは、夫婦間に限った事ではありません。

昨年まで、私のところに相談される方の比率は
奥様が圧倒的に多かったのですが、
今年に入ってからは、ご主人奥様半々といったところです。

『居心地が良かった我が家が、この日を機会に
居心地の悪い我が家になってしまった・・・・』

『最近妻が冷たくなった・・・』

『会話に優しさがなくなった・・・』

『突然離婚の話を切り出された・・・』

など、どちらかといえばだんな様からの相談が増えました。
直接、不動産を売却する話に至るケースもありますが、
直接、不動産を売却するに至らない場合でも結構です。

まずはお気軽に相談下さい。

1人で悩んでいるより、誰かに話した方が気が楽ですし、
私にご相談頂ければ、対処法や対防法もあります。
最悪の場合を想定した相談でも結構です。

思い切ってご相談下さい。

きっとあなたのお役に立てるはずです。


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2007年01月05日

あけましておめでとうございます。

あけまして、おめでとうございます。

2006年度は大変お世話になりました。
本年度もよろしくお願い致します。

さて、私にとっての2006年はどうだったかといいますと、
非常に非常に良い年でした。

感謝！感謝！です。

その中でも、
いろんな方に出会えた事、
新しい事にトライ出来た事、
たくさん勉強出来た事、
新しい目標が見えた事、
です。

漠然としちゃって、申し訳ないですが、
細かい部分はおいおい書いていこうと思いますので、
お許し下さい。

また、2006年度は不動産業界は大きく変動した年でした。
景気の上昇よる金利の上昇、
土地価格の上昇、
耐震偽装の問題、
・・・・・・・

ありました。

このような、景気が上向きの時は、
人間の体も心も不安定になると言われてます。

というわけで、今年は健康に最大の注意をして
頑張っていきたいと思います。

何卒宜しくお願い致します。

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2006年12月24日

なぜ土地は非課税で、建物は課税なのか？

また、消費税が上がりそうな気配をみせています。

消費税が１５％に上がる事によって、
住宅取得時にどのくらいの金額がかわってくるのでしょうか？

と・・・・

それを考える前に、
住宅取得時の課税はどこにかかってくるのでしょうか？

皆さんあんまりこういった事を考える機会がないかと思いますので、
ちょっと考えてみましょう。

例えば、
5000万円の新築一戸建てを購入した場合・・・
内訳
土地3500万円
建物1500万円（税込み）

つまり消費税は建物にしかかかりません。

なぜでしょうか？

それは
　
　土　地　は　消　費　し　な　い

という発送が根底にあるからです。

しかし、そもそも土地と建物を個別の不動産として扱う事自体、
日本独自の慣習であり、国際的には稀です。

海外では、住宅用の土地あれば、
課税される国が多いのです。

さらに、不動産取得時には、建物の消費税以外に
仲介手数料の消費税
登記費用の消費税
・・・・

とかかってきます。


現在の消費時５％が今後１５％に上がった場合、
今までよりも、約300万円ぐらい変わってきます。

まあ、しかし、消費税が上がる事は予測してましたが、
私が注目しているのは、日本のXデー？？？？

　　土　地　が　課　税　に
　　　　　な　る　日　が　
　　　　　　　　い　つ　く　る　の　か　？
　

という事です。

現在、転換期にある住宅政策と、整合性が取れなくなりつつあることに
気がつかなければならない。

つまり、建物が課税対象にあるということは、
建物が消費するという概念があるということです。

「ロングライフ住宅」を掲げるストック重視の住宅政策に
逆行しているともとれます。

今年6月には住生活基本法が施工され、より住宅の『質』が
求められてきている昨今、あたかも建物を『使い捨てにする感覚』が
そのまま残されたままです。

このこと自体が大問題です。

諸外国の中では来年から税率が上がる国があります。

そんな中日本の住宅市場はどこへ向かっていくのでしょうか？？

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2006年12月10日

売れればそれでいいんですか？

家族にはそれぞれ歴史があります。
また、その家には家族みんなの思い出がいっぱい詰まっています。

決して楽しい思い出ばかりとは限りませんが、
誰しも楽しい思い出はあるはずです。

どんな経緯でその家を売るに至ったかは、さまざまですが、
例えば離婚をして家を売る事になった場合どうでしょう？

われわれこの仕事に携わっておりますと、
その家族のいろんな部分を知ることも多いですが、
逆の教わる事の方が多いかもしれません。

離婚とは、家族がばらばらになる事であり、
一度離婚したら、例外的な場合を除き、
また同じ家で過ごす事はありません。

また、離婚してその家を売却するということになれば、
なおさら戻ることは出来ません。

われわれはその家を売るお手伝いをして、
その見返りの報酬として、手数料を頂くことができる訳ですが、
最近は、その売却行為の数値な物に固執し、
営利思考ばかりが優先されている事を強く感じる時があります。

決して、”手数料をもらうな”と言っている訳ではありません。
なぜなら、われわれにとって手数料は生命線だからです。

当然、生活をしていくために、
家族を養っていくために、
きちんとした仕事をして、手数料を頂く。
その事自体は、非常に生産性があり、
社会に貢献する重要な部分でもあります。

今、『手数料半額』とか『手数料なし』といった会社も増えてきまして、
一見、すごくメリットがあるように思われると思いますが、
お客様の為に行っている行為では無く、
大手強豪不動産会社に対抗する為に、
「手数料を安くする」という最後の切り札を使って
お客様を獲得しているように、私は感じてなりません。

その事自体はその会社の方針ですので、
干渉するつもりはありませんが。

私は、
お金を頂かないで、スキル（知識や経験や情報）を提供する事ではなくて、
お金を頂いて思いやりを提供する気持ちの方が
はるかに大切なように感じます。

逆に言えば、快く手数料を払って頂けるような間柄を築くこと、
その事に時間を惜しまず、手を抜かないことだと思います。


慌しい毎日を送っておりますと、忘れがちになりますが、
今後も思いやりの気持ちを忘れずに、
新たな出会いを求めて、
日々頑張っていきたいと思います。


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2006年12月07日

不動産売却時の相続問題の心構え

「うちの両親には資産なんかないから、相続なんて関係ないわ」

と、思っている人もかなり多いと思います。

相続税がかかってこなければ、問題ないというのでしょうか？
しかし、必ずしも相続税があるなしには関係はありません。

例えば、父親が亡くなった場合のことを考えてみましょう。
相続人は、母親、長男、次男。

長男夫婦は両親と同居している。
次男は賃貸マンションに住んでいる。

父親はこの家以外に財産はないとします。

その場合、相続人は3人です。（母親、長男、次男）
この3人でこの一軒家のを遺産分割する訳ですが、
この場合、売却しないと分割ができませんし（きっちり分割できない）、
割ることができません。

しかし、この家を売却していまえば、
母親も長男夫婦も住む所がなくなってしまいます。

次男が相続放棄（遺産放棄）をするのであれば、問題はありませんが、
売却しなければ、次男に遺産を分けることができません。

こうした相続の遺産分割を巡っての、問題は決して避ける事はできません。
また、この問題を巡って、相続争いも珍しくありません。

特に、相続財産が多ければ多いほどこういった争いが多いものです。
相続財産だけではなくて、相続人が多い場合も同様に、
話し合いがまとまらなくて、喧嘩騒動も起こりえます。

特にお金がからんできますので、
相続人が多ければ多いほどです。

相続人もそれぞれ自分の考えがありますし、
結婚して家庭を抱えている場合にはなおさら、
お金が欲しいものです。


誰にでも起こりえるこの相続問題を乗り越える秘訣は
常に誰にでも直面するという心構えを持つ事だと思います。

家族がバラバラにならない為にも、この事を忘れないようにしましょう。

うちの家族はお金の問題なんかで、と思っている方が一番危険です。


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2006年12月03日

雑草・不法投棄に困ってませんか？

不動産売買業務に関連しまして、
地域の皆様に感謝の気持ちを込めて、
当社は『遊休･空き地・空き家の管理』
のサービスを行っております。

この『遊休・空き地・空き家の管理』とは、
既に、お住まいになられていない戸建や、
現在お使いになられていない土地をお持ちの方からの
たくさんのお悩みや苦情をもとに、
弊社スタッフがご依頼を受けた土地、家に対して
草刈・除草、不法投棄等の管理を安価で行うものです。

現在、多くの方に喜んで頂いておりますが、
もっと多くの土地の所有者様に「喜んで頂きたい」と思い、
さらに、今回100名様限定で、受け付けてます。

『草刈・除草』
『不法投棄によるトラブル』
『空地で子供達が遊んで、怪我をした』
『空き家に放火されそうになった』
などなど・・・・

ご心配やお困りの方が本当に多いんです。


『遠方の方』はもとより、
『ご高齢の方』『仕事が忙しい方』
『草むしりがおっくうで・・・といわれる方』
お気兼ねなく、ご連絡下さい。

※今まで月額800円で承っておりましたが、
たくさんのお客様より安すぎるとのお声を頂き、
前回より月額1,000円に変更させて頂いております。
また今回100名様限定とさせて頂きます。


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2006年11月28日

平成19年4月以降の離婚と年金分割

夫がサラリーマン（第2号保険者）で、妻が専業主婦（第3号被保険者）の場合に、今までは妻の年金受給額が多い人でも年間70万円～80万円程度でした。

そこでの問題点として、夫と妻とを比べた場合の受給額の格差がありました。

それをふまえて、平成16年の年金法改正によって、婚姻期間中の夫の厚生年金の一部を妻が受け取れるようになりました。

但し、対象は平成19年4月以降に離婚が成立した場合。

また、分割に関しては夫婦間の同意が必要になります。
※同意が得られない場合は裁判所に申し立てを行って下さい。

さらに、被扶養者が、離婚成立後2年以内に請求しなければなりません。

結果、夫婦が婚姻期間中に納めた保険料の合計の5割（半分が上限です。）

補足・・合意が得られれば、共稼ぎ期間中も分割が可能です。


平成20年4月以降の年金分割

平成20年4月以降は夫婦の合意を必要としません。
つまり、被保険者が請求さえすれば、分割されるようになります。


当然離婚ということになりますと、相手方との合意が必要です。
但し、その合意を得る事が一番の難関でもあるでしょう。

永く連れ添った夫婦が1つ返事で、合意が得られるとも思えません。
しかし、平成20年4月はその合意が必要なくなります。

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2006年11月24日

ウソをついてまで・・・

先日、土地を預かったんです。

今は100円パーキングとして、稼動している土地なんですが、
どうも、におうんです。
（くさい臭いのほうではありません）

売主いわく、
「幹線道路に近くて、音がうるさいので、静かな住宅街を探して、
10年前に移り住んだ為、もうその土地は必要なくなった・・・・」
ということだったんです。

「そんなにうるさくなさそうですが・・・」
と尋ねると

「まあ・・いろいろあるんですよ・・・」
と・・・

「当時、貸家として、貸すことも考えたんだが・・・・」
と・・・


人には、それぞれ価値観がありますので、
とやかく詮索するのも、やぶへびかと思ったんですが、
やはりにおうんです。
何か違う事情があるのでは？？？

（こういう時の感は以外とあたるものです。）

そんな時の鉄則は、まず近隣の方に聞く事。

早速、今度、売る事になった旨を近隣の方々に伝え、
世間話を始めたところ、いろいろ事情がわかってきました。

近所の奥様はいろいろ良く知ってます！！


何と、10年前火事があって、人が亡くなっているらしいのです。

しかし、その時既に、この土地をある方に紹介していて、
買う事もほぼ決まりかけていたんです。

私は悩みました。

10年前か・・・

1･2年前なら伝えなきゃいけませんが、
10年前となると・・・

しかし、知ってしまった以上伝える義務がありますし、
ウソをついてまで、という気持ちもありました。

う～ん・・・・


結論。
事実を伝えました。


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2006年11月21日

事実をありのままに伝える。

『事実』とは辞書でひくと
１．実際に起こった事柄
２．現実に存在する事柄
と出てます。

「事実をありのままに伝える」

とは

現実に存在する事柄をありのままに伝える。

ということです。

一見、当然かつ公然で、あたかも道理の通った内容に響きますが、
本当にそうなのでしょうか？


例えば、対『人』の場合はどうでしょう？

ありのまま思った事をありのままに伝えてしまうと、
相手に不愉快は思いをさせてしまいます。

親しい間柄であっても、親しき仲にも・・・・・で、
相手が不愉快に思ってしまう事だってあります。

相手が、初対面だった場合はどうでしょう。

ありのまま思った事をありのままに伝えてしまうと、
殴り合いの喧嘩になる可能性だってあります。

つまり、ありのままをありのままに伝えることによって、
決して、良い判断とは言えない状況というのもあります。

その状況とは、対『人』に対しての場合です。


逆に、対『物』、対『商品』に対してはどうでしょう？
それが、営利目的だった場合は？

この場合、全てが『事実をありのままに伝える』事は、
前提条件でなければなりません。

「当たり前でしょ！！」
って事です。

これが当たり前じゃなければ、
安心して、ものなど買えません。

例えば
食品の内容表示、
機械のスペック
洋服の繊維内容
薬品の成分表示

なんかで、表示に偽りがあったりすると、
怖くて買えません。

「本当にこの商品大丈夫？」
って事になってしまいます。


しかし、不動産の場合はどうでしょう？

不動産とは、唯一無二、二つと同じものが存在しません。

そんな中で、本当に「事実をありのままに伝える」事が
行われているのでしょうか？

あまり、この部分を私個人が追求してしまうと、
この業界の方々から、クレームがあるかもしれませんので、
恐る恐るソフトな言葉で表現します。

この不動産業界の現状とは
『曖昧』な表現と、『演出』そのものを売る業界。

つまり、購入者にとって、不動産とは
最も重要である価格、商品価値の妥当性を見極めにくい商品であり、
情報の信憑性に乏しく、情報の不透明性を感じる商品でもあります。

（逆言えば、それが故に、この商売の”うまみ”を知って、
この商売を、止められない方も多くいます。）

購入する方にとって、”一生のうちで一番高い買い物”であるならばこそ、
事実をありのままに伝える事は必須だと思うのですが・・・

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2006年11月18日

「家に困って・・・」

住む家が無くて、困っている人で、家を購入する人などいません。


一般的に、家を購入する方の中で、
住む家が無くて、困ってしまって、家を買おうという人は、
まず、いません。

住む家が無くて、困っている方は、
まず、賃貸物件を探すでしょう。


つまり、家を購入する人は、少なからず今幸せな人だということがわかります。

仕事も安定し、夫婦の仲も良く、ある程度貯金も出来て・・・・
など、将来向けて、明るい『光』が見えている人が、家を購入します。

逆に、仕事は不安定で、収入も安定していない、夫婦の仲もあまり・・・・
と、いう人は恐らく、家を買って住もうという気にはならないでしょう。
※投資の場合は別です。


以前、私は賃貸営業をやっておりましたが、賃貸の場合はよく
「家に困って・・・」

という方がいました。
いましたというより、かなり多かったのです。

「更新期限がせまっていて・・」
「大家さんに出て行けって言われて・・・」
「ストーカーにあって・・・」
「彼氏と別れて・・・」
「家賃が高くて、払えなくて・・・」

など、こんな相談は毎日のようにありました。

中には数年間で、1回ではなくて、2回も3回も
と、いう方もいます。

私も、10年間の賃貸住まいの中で、
6回も引越しをしましたので、
人の事をとやかく言えた柄ではありませんが・・・

私の場合は
最初は風呂無しのアパートから
シャワー付きのアパート、
ワンルームマンション、
広めのオートロックマンション
1LDKのパルテノン神殿風の豪華なマンション
２LDKのマンション

今は一戸建てです。

私は家に困ったと事など1回もありませんが、
家に困っている人って意外に多いんです。

都内の賃貸住まいの方で、
何らかの不満を抱えて引越しをしたい人の割合は
全体の7割以上というデータもあります。

みんな不満だらけなんでしょうか？
それとも『欲』なんでしょうか？
それとも『見栄』なんでしょうか？

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2006年11月16日

売却相談は1社じゃダメ！！

売却の相談は1社じゃダメです。

売却の相談は1社じゃダメです。

1社だと、売れる相場を操作されてしまいますよ！

どんなに有名な会社だろうと、信用しないで下さい！

相手の営業マンは百戦錬磨のプロです。

あなたがどういう人かを一瞬で見抜き、
対応を変えて、せめてきます。

あっ、この人ちょろいな！
と感じたら、良いことバッカリ言って、
何とか、他社に相談させないような、
話術を持っています。

あっ、この人知ってるな！
と感じたら、本当に攻め方を変えるんです。

本当ですよ！！


なぜ？そんなこと知ってるの？

なぜって、それを言ってしまうと、
東京の不動産会社からクレームがくるので、
本当は避けたい所ですが、

しかし、そこを、あえて、言います。

実は、私自身が、この1年間で80社以上の
不動産会社に足を運んで、実際に検証した結果だからです。

お客さんのふりをして・・・

※店頭に行く際は、帽子をかぶって、めがねを変えて行きます。

まだ、こんな会社あるの？？
というぐらいの会社から、

すごく丁寧な会社もありました。

一番感じが悪かったのは、今でも鮮明に覚えてます。
新宿の会社でしたが、私が入店するなり、

「何？」

です。

「何」はないだろう！

と思って、

「いやー、家を売りたいんですが、どのくらいで売れるかと思って・・・」

と尋ねると

「そんな事、インターネットみれば、わかるでしょ！」

だって！（怒）

びっくりしました。
よくこれで、営業やってるな！！
と。

横道にそれてしまいましたが、

つまり、1社にダケ相談して、そのまま信用して
任せてはダメだって事を言いたかったんです。

その理由の一番は
『査定金額の、差』

これです。

これ程違うのか？

と、驚くほどです。

しかも、たまにじゃないんです。


私が、いろんな会社に売却相談のふりをして、歩き回って感じた事は、
この他にまだまだたくさんあるんですが、
今回は、これぐらいにしておきましょう。

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2006年11月12日

失敗しないように！！が逆効果！？

「人は失敗しないように！」

と、小さい頃から教育を受けてきます。

でも、それが本当に正しいのでしょうか？


私がいるこの不動産業界でも
「失敗しない不動産の○○！！」
「不動産購入で失敗しない○○！！」
などという本がたくさん出版されています。

それも、一般の住宅購入者向けの本です。

またか！

と思って、立ち読みするんですが、中身はほとんど同じ内容です。

内容は、失敗しない為のいろんな方法や、
良い営業マンを見分ける方法など、
書かれていますが、

そもそも、失敗ってなんでしょうか？

不動産における失敗ってなんでしょうか？

判断ミス？！　騙された？！


そもそも、不動産を購入する時において、
お金があまってあまって仕方がない人、
また、投資の目的で購入される方以外の、
自分（家族）の住まいとして、住宅を購入する方は、
何かを妥協して、購入する方がほとんどなのです。

（※日経の調査では、9割以上の方が何かを妥協して、不動産を購入したというデータが出ています）

つまり、100％満足できる物件を購入している人なんて、
ほんのわずかしかいないという事なんです。


家を購入する時に

予算をあげれば、あの物件が買えるのになぁ～。
本当はあの物件が欲しいんだけど、値段がなぁ～。

と、考えた方は少なくないはずです。

じゃぁ、お金があれば、理想の住宅が購入できるんですか？

それも、違います。

お金があれば、また理想が膨らむんです。
もっと良い（高い）ものが欲しくなってしまうんです。


つまり、不動産を購入する時において、

失敗などという事自体がおかしな話なんです。

自分で、自分に見合った物件を、少しだけ背伸びして買う人もいれば、
背伸びしないで、買う人もいます。

それはその人が考える価値観ですので、
人が失敗などという事自体ナンセンスであり、
まったく失礼な話という事になります。


私が考える不動産で失敗したとは、

投資用としてを不動産を購入し、利回りを得ようとしたが、
管理は思った以上に大変で、家賃滞納も多く、全然儲からない場合や

値上がりしそうな土地を買ったはいいが、逆に下がってしまった場合、

建築会社が建売住宅を販売し、利益を得ようとしたが、
なかなか売れずに、価格下げないと売れなかった場合などは

失敗と言えるかもしれません。


しかし、『失敗しないように！』
などと、あまり意識しない方が、いいと思います。

『失敗』という言葉が持つ力が、
潜在的に働くかもしれませんので・・・

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投稿者: welworks 日時: 17:25| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月11日

脱！「終の棲家」という発想②

私は結婚の相手選びも住宅選びも同じだと考えています。
（あくまでも考え方です。）

なぜ？？

かと言いますと、

人というのは、
『一生一緒にいなければならない！』（結婚）
『一生勤め上げなければならない！』（会社）
『一生面倒を見なければならない！』（両親等）
『一生所有しなければばらない！』（不動産）

いわゆる
『一生手放してはいけない！！』

と、思考し始めると、人というのは苦しくなってしまう生き物だからです。


苦しくなって苦しくなって、身動きがとれなくなってしまいます。
怖くなって怖くなって、前に進めなくなってしまうんです。

そうすると、どういう行動に出るのかといいますと、

『一生一緒にいなければならない』の場合は
　もっと自分にはふさわしい人が現れるかもしれない・・・・
　もっと綺麗な素敵な人が現れるかもしれない・・・・

などと、考え始め、結婚が出来なくなってしまいます。


『一生勤め上げなければならない』場合も同じように
　上司に媚を売って、会社に忠誠を尽くさなければ・・・・・

と、考え、神経をすり減らしたはいいが、リストラに怯える日々を送り
また、のびのびと仕事が出来なくなってしまいます。


『一生面倒を見なければならない』場合も同じです。


『一生所有しなければならない』場合も同じです。
　もっと、良い土地が、もっと良いマンションが、もっと良い戸建が
　あるかもしれない・・・・・
　もう少し待てば、自分の理想の物件に出会えるかもしれない・・・・・

と、考え始めると、もう買えなくなってしまうんです。


私のお客様の中にも、そういった方がたくさんいますし、
友人の中にも、親戚の中にも、知人の中にもたくさんいます。


つまり、何が言いたいかといいますと、

　　も　っ　と　も　っ　と　を　
　　　自　分　の　外　に　求　め　て　し　ま　う　と、
　　　　そ　の　も　の　が　逃　げ　て　し　ま　う！


　　も　っ　と　も　っ　と　を
　　　自　分　の　中　に　求　め　る　と
　　　　そ　の　も　の　が　近　づ　い　て　く　る！

ということなんです。
（※注　私は宗教家でも哲学者でもありません。）


前置きが長くなってしまいましたが、

つまり、
一度購入した家には一生住まなければならない

などと、先の事を考えてしまうと、一生家が買えなくなってしまいます。

先の事など誰もわからないのに・・・
一年後どうなっているか？
10年後子供はどう成長しているか？
20年後どうなっているのか？

明日の事さえ誰もわかならいんですよ！！！


まさに、「終の棲家」などと考えてしまうと、
恐ろしくなって、怖くなって、びびってしまって、
家族の幸せどころか、自分の幸せさえも手に入れることはできないんですよ！！


『もの』とは、自分にとって完璧なものなど存在しません。


そう思って楽な気持ちで、その呪縛をときましょう。

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2006年11月10日

不動産の『真の価値』とは何なのか？②

①の続き


近年、年功序列や終身雇用といった就労の形態が崩され、
人材の流動化が進んでいます。

ようやく来年から段階的に定年退職を迎えようとしている
団塊の世代は、会社最優先で頑張り、自分を押し殺して
職場に尽くし、係長、課長、部長のポストを手に入れてきました。

この日本が世界のトップに仲間入りできたのも、この団塊の世代が
身を削ってきたからにほかなりません。

ところが、『人材』という観点から団塊の世代をみると、
肩書きこそ立派だが、ほかの会社ではどの程度、
発揮できる能力があるのかは、全くわかりません。

人生の大半を過ごしたその会社のことについては熟知していて、
当然、仕事もできる状況にありますが、
はたして、他の企業で通用するかは、未知数です。

一生涯、同じ勤務先という限られた職場環境で
年功序列により人材の価値を高めていったものの、
人材市場からみると、多少見劣りしてしまいます。

一方、団塊世代の子供達（団塊ジュニア）は、
こうした封建的な企業中心会社から解放され、
親世代に比べれば、転職や企業の障壁も低い。

また企業に頼らない就労形態が浸透したことで、
働き方の自由を手にし、雇用流動化の時代を自由に生きるようになった。

しかし、企業に頼らない反面、実力で生きていかなければなりません。

絶えず、第三者に評価判断され、自分の価値を意識する事を、
訴求され、自己評価も欠かせなくなりました。


前置きが長くなりましたが、
こうした団塊ジュニア世代の人材評価は近年しばしば耳にする
『売りやすい』『買いやすい』という現在の不動産価値と似ています。

バブル崩壊以前のマンション価値は、所有しているだけで、
何もしないでも、自然に価格（価値）が上がる事が期待できました。

高度経済成長の波に乗り、経済全体が底上げされたため、
不動産をどう運用していくかなど、考える必要もなく、
ただ、保有していれば、それなりに価値を生み出す事ができました。

このサークルは毎日会社に出勤し、日常業務をこなしてさえいれば、
昇進も昇格も手にいれられた、まさに団塊の世代の就労とそっくりです。

団塊ジュニアの人材評価と現在の不動産価値が似ているのは、
ジュニア世代が自己責任、自助努力を強いられる実力主義で、
「収益」や「利回り」という結果や成果によって評価されるようになった点です。

まさに、市場と向き合いながら「結果」を追求する構図がどちらも共通しています。

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2006年11月09日

不動産の『真の価値』とは何なのか？①

不動産とは『売りやすい』『買いやすい』ことが、
その価値として考えられるようになっています。

不動産の鑑定評価が収益還元による手法へと
変化してきたことがその背景にありそうです。

日本はバブル崩壊という苦い経験を味わい、
その経験からこういう流れになるのは、
ある意味自然なことかもしれません。

しかし、不動産の『価値』とは、それほど単純なものではありません。

なぜなら、不動産とは私的財産であると同時に社会資本であるからです。


社会資本とは日本の財産といってもいいぐらい、
非常に大切な財産です。

バブルの崩壊と同時に日本の土地神話も崩壊し、
日本は今までに経験したことのない資産デフレに突入しました。

そこで、改めてその不動産の活用が、その不動産価値として、
常に『収益を生む』『収益を意識する』ことが、
社会全体に求められてきました。

いわゆる、バブルを経験した為の財産ともいえるでしょう。

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投稿者: welworks 日時: 15:20| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月07日

不動産の売却は慎重に！！

不動産の売却は慎重に考えて下さい。

急いで、慌てて売る事は決してありません。

「お客さんがいるから、すぐに売りましょう」とか
「今だったら、こんな方が欲しがってますよ」とか

よく言われるかと思いますが、

　そ　ん　な　話　は
　　９　９　％　う　そ　で　す。
　　
作り話です。
　

また、よく自宅のポストに投函してある『～な方が探してます』
なんていうチラシも
　
　９　９　％　う　そ　で　す。

私も以前勤めていましたから、よくわかっていますが、

あれはエリア戦略という広告戦略の一つです。


○○町○丁目限定・・・・・・

などど、書いてある広告です。

そうです。　皆さんも一度は見られたことのある広告です。


しかも、あれはご年配の方をターゲットにした広告です。

特に、ご年配の方が、あのチラシをみて、電話をされるんです。

チラシの内容は
例えば・・
上場企業の寮として、土地○○坪、金額○○万円・・・・

例えば・・
大手銀行にお勤めの方が、二世帯住宅を建てる為の土地を・・・・

などの広告を見て、あれっ！
「うちなんかピッタリじゃない！」
「そんな方が探しているんだったら、ちょうどよかったわ」
・・・・・・
「うちも、そろそろ買い替えようかと思ってたのよ」
・・・・・

といった具合に、ひっかかりやすく作られた広告なのです。

※他社様の批判、営業方法の批判をしているのではありません。

不動産会社は1つではありません。
売却をされる際は、是非いろんな会社を比較し、相談されてから、
コミニュケーションがとれそうな会社にお願いすると良いと思います。


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築20年以上マンション、修繕積立金「不足43％」！！

分譲から数十年経過したマンションの多くが、修繕積立金の不足に直面しているというんです。
この度、日本経済新聞が全国の築20年以上のマンション管理組合を対象に調査したところ、なんと43％が「修繕積立金が不足している」と回答。

（修繕積立金とは、建物の劣化を抑える為、建築後10年～15年の周期で外壁塗装やタイル等、給排水管の工事をする際にあてられる積立金）

今回全国初として、築20年以上のマンションを対象に調査したらしいのですが、43％という数字は想定外だったと思います。


しかし、そもそもそれを踏まえての積立金ではなかったのでしょうか？

マンションを購入すると、その本体の支払い以外に
①駐車場費用
②管理費
③修繕積立金
④駐輪場使用料（ない場合もあります）
⑤専用庭使用料（1階で庭付きの場合）

が必要です。

支払い以外に

　　こ　ん　な　に　も　
　　　か　か　る　ん　で　す　よ　！！！

駐車場が3万円とした場合、年間36万円、35年間で1260万円

都内のマンションの場合、①②③を足しただけでも、最低5万円以上かかります。35年間払い続けると1750万円になります。


さらにこの流れでいきますと、修繕積立金の上乗せか、臨時に積立金増加なんてことも考えられます。
※一部のマンションでは既に、積立金の臨時支払いのマンションも出てきてます。

購入する方にとって、購入する際は、実際に住んだ後の楽しい生活のイメージが強く印象付けられるような営業トークで、物件を勧められる為、月々の支払い総額だけで、判断しがちになります。

あとで、落とし穴に気がついても、もう遅いのです。

また、一生懸命働いて、住宅ローンの支払いが終わったとしても、この①②③④⑤は死ぬまで払い続けなければなりません。

なんだよ！！と、ならない為にも、よくよく考えて購入決断をしましょう。


さらにマンション購入する際のちょっとしたチェックポイントがありますので、
紹介しておきます。


〈マンション購入時の確認ポイント〉

①修繕積立金の利用頻度、箇所、年数、（その場合の費用の概算や例）
②構造計算等の確認
③偽装が発覚した場合の措置
④施工会社の実績や保証内容
　　その施工会社が以前施工した物件を実際に見て、確認（必須）
　　※より慎重な方は、実際に住んでいる方に確認するのも良いでしょう。
⑤第3者機構の保証の有無
⑥管理会社（会社概要、資本内容、管理状況）の確認

これは最低確認するようにしましょう。
※あまりしつこくなると、営業担当に嫌われるかもしれませんが、
　将来の安心の為に、頑張って聞きましょう。


　　家族を守る為に、
　　　　楽しい生活が送れるように、
　　　　　　将来の安心を確保する為に


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2006年11月06日

建て替えるか？売るか？リフォームか？という選択！！

建て替えるか？売るか？リフォームをするか？

家をお持ちの方であれば、一度はお考えになった事があることだと思いますが、これが以外に真剣に悩んじゃう方が多いんです。

しかし、ちょっとだけ条件を整理すると、すっきりできる方法があります。
簡単なので、紹介しておきます。


（先週も私のところにもこういった相談がありました。）
※この相談主は私から家を買って頂いた方のお母さん。

「今の家が古くて狭くて、日当たりが悪いので、リフォームを考えているんだけど・・・・」
との相談でした。

「リフォームですか？」

「そう！住友の何とかさん！？というチラシを見て、問い合わせをしたんだけど、どうかしら？」


そこで、私からの回答です。

①家が古い・・・・
　リフォームで対応できます。

②家が狭い・・・
　リフォームだけでは対応出来ない場合が多いです。
　理由・・・建築基準法で決められたケンペイ率／容積率
　　　　　　がある為、今より大きくは建てられない。（この方の場合）
　　　　　　但し、間取りや配置によっては、広く感じる事もありますが、
　　　　　　物理的に広くする事はできません。
　　　　　　

③日当たりが悪い
　リフォームだけでは対応出来ない場合が多いです。　
　理由・・・土地の大きさが限られていて、更に建物が狭いとなれば、
　　　　　　今の土地の大きさで日当たりを確保するのは難しい。
　　　　　　

この場合、私からの提案は、建て替えでもなくて、リフォームでもなく、買い替えです。
※あくまでも上記の条件をクリアする事を前提とした場合です。資金的な部分は別として。


中には、広さは我慢できるが日当たりは我慢できない！
日当たりは我慢できるが、広さは我慢できない！
など、悩んでいる方はさまざまですが、①②③のような感じで、
整理してみて下さい。


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2006年11月02日

フラット35、11月の平均金利3.26％に上昇！

住宅金融公庫は最長35年の長期固定ローン「フラット35」の11月の適用金利を発表しました。

取り扱い315機関の平均は3.260％で、前月より0.167％引上げとなりました。

平均金利が上昇するのは3ヶ月ぶりで、2004年9月（3.370％）以来、約2年2ヶ月ぶりの高水準となりました。


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2006年10月30日

定年後の自由な暮らし

「主人の休日の生活が一変しました」

と、家を売却された方から、手紙を頂きました。

東京の暮らしでは、主人は休日になると家でゴロゴロ・・・・
寝てばかりで外出も付き合いもしませんでした。

二人の趣味は海外旅行。
子供がいなかった事もあり、それが唯一の趣味だったそうです。

「いつか、こんな綺麗なところに住んでみたいと思っていた憧れが、
現実になってしまいました。」

「今、主人は朝晩の散歩に、畑での農作業を日課にしています。」

「自分から自然に体が動くんだそうです。しかも積極的に。」

「心配していた老後の生き方にも自信がもてるになりました。」

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投稿者: welworks 日時: 23:31| | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月23日

10月の離婚に伴う不動産売却相談件数は・・・

10月度の離婚に伴う、不動産の売却相談件数は15件です。
先月の合計件数より、もう既に6件を超えています。


数年前より、日本での離婚件数は減少傾向にあります。
厳密には若年離婚は増えています。
逆に熟年離婚は減っています。
全体的にはやや減少しています。

しかし、このことろの報道等では、熟年離婚が増加傾向にあるとか、雑誌等でも離婚の特集がくまれ、あたかも熟年離婚が増えているような、言われ方をしているのに、なぜ全体の離婚件数が減少しているんでしょうか？

その原因の1つは年金法の改正です。
年金法の改正により、厚生年金の受給額の最大1／2が妻に支給される事になります。
その実施がもうせまっています。
（平成19年4月より）

このことが、熟年離婚の減少傾向に影響を与えている事は一目瞭然です。


来年4月以降に備えて、離婚の準備（決意）をしている方が、非常に増えているということです。
これは、私が受ける相談の中でも、明らかに感じる部分です。

私は、離婚相談ではなくて、それに伴っての不動産の売却相談が専門ですが、やはり、熟年離婚については、そのほとんどが潜伏状態にあると判断してます。

その中で、どういった形で売却していくか？
売却後はどういった税金が発生するのか？
等々さまざまなご相談を受けます。

ここでは、あまり詳細内容はお伝えできませんが・・・・

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