特定の財産の買い替えで譲渡損失が発生した場合には、譲渡した年の翌年以降3年内の各年分（住民税の場合は、譲渡した年の翌々年度以後3年度間の各年度分）の総所得金額から、譲渡損失の金額を控除することができます。
また、当該譲渡資産の譲渡による所得以外の所得との通算及び翌年以降の繰越しを行うことも出来ます。
主な要件は下記の通りです。
居住用財産の譲渡で譲渡損失が発生した場合には、譲渡した年の翌年以後3年内の各年分（住民税の場合は、譲渡した年の翌々年度以後3年度間の各年度分）の総所得金額から、譲渡損失の金額を控除（住宅ローンの残高から譲渡価格を控除した残高が限度となります。）することができます。
また、当該譲渡資産の譲渡による所得以外の所得との通算及び翌年以降の繰越しを行うこともできます。
主な要件は以下のとおりです。
控除等については、弊社のホームページ内の『税金の基礎知識』にわかり易い表にまとめてありますので、下記のURLもしくはオフィシャルサイト（HP）から確認してみて下さい。
贈与税の基礎の基礎
以前、『知って得する税金の話』と題しまして、相続税と、贈与税について記載させて頂きましたが、知って得する話も大事だけれども、ベースになる基礎を教えて欲しいとの声を頂きましたので、相続税に続き、贈与税についても、記載させて頂きます。
贈与税とは・・・
贈与税とは、土地や家屋などの財産を個人からもらった場合に、もらった側にかかる税金です。
通常財産の贈与といえば、夫婦間、親子間というような親族の間で行われるのが普通です。
この場合、さまざまな問題になるのは、形式的な財産の名義変更や金銭の賃借があった場合または特別の経済的利益を受けた場合などで、実質的には贈与と変わりがない場合です。
実質的に贈与と変わらないときは、贈与があったものとみなされて、贈与税がかかります。
贈与税の計算方法
１．贈与税の課税価格
1月1日から12月31日までの1年間にもらった財産価格の合計額です。
また、本来の贈与によってもらった財産のほかに、贈与財産とみなされる「みなし贈与財産」も合計し、次のように計算します。
贈与税の課税価格＝贈与によって取得した財産の価額＋贈与によって取得したものとみなされる財産の価額－贈与税の非課税財産の価額
２．税額の計算
（課税価格－基礎控除〈110万円）)×税率－速算表の控除額＝贈与税額
●基礎控除
課税価格から、110万円を基礎控除として差し引きます。
したがって、課税価格が110万円以下であれば、贈与税はかかりません。
■贈与税の速算表
基礎控除後の課税価格 税率 速算控除額
200万円以下 10％ －
300万円以下 15％ 10万円
400万円以下 20％ 25万円
600万円以下 30％ 65万円
1,000万円以下 40％ 125万円
1,000万円超 50％ 225万円
申告期限と納税
贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日までに、贈与を受けた方の住所地を所轄する税務署に申告して納めます。
夫婦間の居住用不動産の贈与の特例
夫婦間の贈与で次の条件にあてはまる場合には、その年分の課税価格から基礎控除の110万円のほかに2,000万円を限度として差し引かれます。
※不動産取得税は課税されます
①贈与が行われたときにおける婚姻期間が20年以上であること。
②贈与された財産が、居住用不動産であるか、居住用不動産を取得するための金銭であること。
③贈与を受けた方が、贈与を受けた年の翌年の3月15日（贈与税の申告期限）までに贈与を受けた居住用不動産や贈与を受けた金銭で取得した居住用不動産を居住用として使用するとともに、その後も引き続いて居住する見込みであること。
④過去において同一の配偶者から配偶者控除の適用を受けていないこと。
⑤戸籍謄本、戸籍の附票の写し、居住用不動産の取得を証明する登記簿の謄本、住民票の写しなどを添付して贈与税の申告書を提出すること。
贈与税がかからない「土地の無償使用」とは
親が所有している土地を子供が無償で借りて家を建てた場合などの使用貸借による土地の使用権については、贈与税がかかりません。
また、親が借地している土地に子供が家を建てた場合などの使用貸借の場合も、その土地の使用権について贈与税はかかりません。
なお、後者の場合は、使用貸借による借受者、借地権者及び所有者（地主）の連署による「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署に提出することが必要です。
ただし、使用貸借している土地や借地権を、その後相続したり贈与されたときは、その土地や借地権は、所有者や借地権者が自己使用している場合と同様に評価することになります。
特別障害者に対する贈与税の非課税
特別障害者が、特別障害者扶養信託契約に基づく信託受益権の贈与を受けた場合は、その信託財産（受益権）の価格のうち6,000万円までは贈与税がかかりません。
住宅取得資金の贈与の特例
平成13年1月1日から平成17年12月31日までに、父母や祖父母から自己の居住用家屋の新築や購入又は一定の増改築をするための資金の贈与を受けた場合、下記の条件等に該当すれば、1,500万円までの部分について贈与税の軽減を受けることができます。
なお、平成15年1月1日以降この特例の適用を受けた方は、贈与を受けた年以後5年間は、相続時精算課税制度を選択することはできません。
A．適用要件
①新築または購入する場合、贈与を受けた日の前5年以内に、自己または配偶者が所有する住宅に住んだことがないこと。
または、所有していた住宅を、贈与を受けた年の翌年12月31日までに譲渡し、かつ贈与を受けた年の翌年の合計所得金額が1,200万円以下であること。
②贈与を受けたその年の合計所得金額が1,200万円以下であること。
③贈与を受けた年の翌年3月15日までに新築や購入または増改築をした家屋を自分の住宅として使用すること。
または、住宅として使用することが確実なこと。
④取得した住宅が日本国内にあり、登記床面積が50㎡以上であること。
⑤中古住宅を購入する場合、耐火建築の場合には建築後25年以内、耐火建築以外の場合には、建築後20年以内のものであること。
⑥過去にこの特例の適用を受けたことがないこと。
B．5分5乗方式
贈与された金額のうち1,500万円までは、5年間に分けて贈与されたものとみなし、贈与金額を1/5として算出した税額を5倍にして、納付税額を算出します。
この方式で計算すると、基礎控除の110万円が5年分差し引かれますので、550万円までの贈与には贈与税が課税されません。
C．計算式
①贈与金額が、1,500万円以下の場合
税額=（贈与金額×1/5－110万円）×税率×5
②贈与金額が1,500万円を超える場合次のⅠとⅡの合計金額になります。
Ⅰ 1,500万円までの部分
（1,500万円×1/5－110万円）×税率（10％）×5＝95万円
Ⅱ 1,500万円を超える部分
{1,500万円×1/5＋（総贈与価額－1,500万円）－110万円}
×税率－速算控除額－19万円（Ⅰの金額×1/5）
税額＝Ⅰ＋Ⅱ
※この特例を受けた年の翌年以降の4年以内に他の贈与を受けた場合は、基礎控除がないので、110万円以下の贈与であっても、贈与税がかかることになります。
税額の早見票
贈与を受けた住宅取得資金の額 本則による税額 軽減措置による税額
200万円 9万円 0万円
300万円 19万円 0万円
400万円 33.5万円 0万円
550万円 67万円 0万円
600万円 82万円 5万円
700万円 112万円 15万円
800万円 151万円 25万円
900万円 191万円 35万円
1,000万円 231万円 45万円
1,100万円 271万円 55万円
1,200万円 320万円 65万円
1,300万円 370万円 75万円
1,400万円 420万円 85万円
1,500万円 470万円 95万円
1,600万円 520万円 109.5万円
2,000万円 720万円 227万円
3,000万円 1,220万円 696万円
なお、この軽減措置の適用期限は平成17年12月31日までの贈与です。
D．特例を受けるための手続き
この特例を受けるためには、申告書に特例の適用を受けようとする旨を記載し、必要書類を添付して税務署に申告してください。
相続時精算課税制度
生前贈与については、受贈者の選択により、贈与時に贈与財産に対する贈与税を支払い、その後の相続時に、その贈与財産と相続財産とを合計した価額を基に計算した相続税額から、既に支払った贈与税相当額を控除することにより、贈与税・相続税を通じた納税をすることができます。
①適用対象者
贈与者・・・・・・65歳以上の親
受贈者・・・・・・20歳以上の子
②適用対象財産等
贈与財産の種類・金額・贈与回数には、制限はありません。
③税額の計算
Ⅰ．贈与税額の計算
この制度を選択した場合、税額は、贈与者からの贈与財産の価額の合計額から、複数年にわたり利用できる2,500万円（非課税枠）を控除した後の金額に、一律20％の税率を乗じて算出します。
Ⅱ．相続税額の計算
贈与者からの相続時に、それまでの贈与財産と相続財産とを合算して計算した相続税額から、既に支払った贈与税相当額を控除します。
その際、相続税額から控除しきれない場合には、贈与税相当額の還付を受けることができます。
④住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度の特例
平成15年1月1日から平成17年12月31日までの間に、自己の居住の用に供する一定の家屋を取得する資金または自己の居住の用に供する家屋の一定の増改築のための資金の贈与を受ける場合に限り、65歳未満の親からの贈与にも、この制度が適用されます。
この場合、非課税枠は3,500万円です。
⑤制度の適用を受けるための手続き
受贈者は、適用の対象となる最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、住所地を所轄する税務署に申告することが必要です。
以上、贈与税につきましても、やや難しい表現になりましたが、相続税と同様、前もって予備知識を蓄えておかれることをお勧めします。
ただし、贈与税の場合は、申告時にご両親（贈与者）が健在の場合が多いので、熟知していなくても、よろしいかと思いますが、全く知らないのと、多少しっているのでは、全然違ってきますので、お時間の許すときにでも、一読してみてください。
住宅購入時などに、ご両親やご親族からの援助を受ける場合などに役に立つと思います。
また、ご不明点や、ご質問等ございましたら、下記の『お問い合わせ』からお問い合わせ頂ければと思います。
これからも、税金に関しての内容やコメントも記載してきたいと思っております。
少しでもお役にたてれば何よりです。
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不動産相続の基礎の基礎
このところ、不動産相続時の相続税に関するお問い合わせを多く頂きますので、まず相続税の基礎の基礎から、記載いたします。
相続税とは・・・・
まず、相続税とは、人の死亡によって残された財産を、相続や遺贈（遺言で財産を与えること）などによってもらった場合に、そのもらった方にかかる税金です。
ただし、相続などによってもらった財産であっても、課税価格の合計額が基礎控除を超えない場合には相続税はかかりません。
相続税の計算方法
A 課税価格の合計額の算出
B 課税遺産総額の算出
C 相続税の総額の算出
D 各相続人等の相続税計算
E 税額加算または F 税額控除
G 配偶者の税額軽減の算出
A～Gまでを計算し、納付税額を算出します。
Aの課税価格の算出方法 ※各人ごとに計算します。
①相続や遺贈により取得した財産の価額
②相続や遺贈により取得したとみなされる財産の価額
③非課税財産の価額
△相続時精算課税制度を選択する場合は贈与財産の価額
⑤債務や葬式費用の金額
⑥相続開始前３年以内に被相続人から贈与により取得した財産の価額
①＋②－③＋△－⑤＋⑥＝課税価格となります。
①相続や遺贈により取得した財産とは
金銭に見積もることができる経済的価値のある全てのものをいいます。
具体的には、被相続人（亡くなった方）が相続開始のときにもっていたもので、次のようなものがあります。
●土地・建物・借地権・株式・公社債・預貯金・現金・貴金属・書画骨董など。
●営業権・特許権・電話加入権などの無体財産権。
●貸付金債権・受取手形など。
があります。
②相続や遺贈により取得したとみなされる財産とは
●生命保険金・損害保険金。
●退職金・功労金・その他これに準ずる給与等。
●権利（生命保険契約に関する権利・定期金に関する権利・契約にもとづかない定期金に関する権利など）
があります。
③非課税財産とは ※相続税がかからない財産
●墓所・霊びょう・仏壇・祭具など。
●宗教、慈善、学術その他公益を目的とする事業を行うものが、相続や遺贈によりもらった財産で、その事業の用に供することが確実なもの。
●条例の規定により、地方公共団体が実施する心身障害者の共済制度にもとづいて支給される給付金を受ける権利。
●相続人が受け取った「生命保険金または損害保険金で死亡を原因とするもの」及び「退職手当金等」は、それぞれ法定相続人１人当たり５００万円までの金額
●相続税の申告期限までに国や地方公共団体などに寄付した相続財産
④債務や葬式費用の金額とは
●債務とは、被相続人の債務を相続人が継承したもので、相続開始の際に現実に存在し、確実と認められるものをいいます。
この債務には、一般債務のほかに公租公課も含まれます。
●葬式費用とは、葬式に関して、相続人が負担した費用で、社寺、葬儀屋などへの支払いのほか、通夜に要した費用などです。
※香典返しや法要、墓碑及び墓地の購入日などは対象となりません。
⑤被相続人からの３年以内の贈与財産の価額とは
●被相続人から相続開始前に３年以内に財産を贈与された場合には、原則として、贈与時点での価額を相続税のかかる財産に加算します。
Bの課税遺産総額の算出方法
①課税価格の合計額（各人の課税価格を合計したもの）
②遺産にかかる基礎控除額5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）
③課税遺産総額
①－②＝③となります。
養子については、実子がある場合は1人を、ない場合は２人までを法定相続人の数に含めます。
C相続税の総額の算出方法とは
法定相続人ごとに、相続税の速算表をつかって、法定相続人それぞれが法定相続分で相続したと仮定した場合の税額を計算します。
各人の税額＝課税遺産総額×（※法定相続分）×税率－速算表の控除額
この各人の税額の合計が相続税の総額となります。
各人の税額の合計＝相続税の総額
※法定相続分とは、民法で定められている次の割合をいいます。
相続人 法定相続分
・配偶者・子供の場合 配偶者１／２ 子供１／２
・配偶者・直系尊属の場合 配偶者２／３ 直系尊属１／３
・配偶者・兄弟姉妹の場合 配偶者３／４ 兄弟姉妹１／４
・子・直系尊属または兄弟姉妹が 均等（摘出でない子がいる場合等は
２人以上の場合 例外あり）
■相続税の速算表
法定相続分に分けた額 税率 速算控除額
・1,000万円以下 10％ なし
・3,000万円以下 15％ 50万円
・5,000万円以下 20％ 200万円
・1億円以下 30％ 700万円
・3億円以下 40％ 1,700万円
・3億円超 50％ 4,700万円
Dの各相続人等に相続税額の計算方法とは
相続税の総額×各人の課税価格／課税価格の合計額＝各相続人等の相続税額
このように算出した相続税額にE～Gのような税額の加算や各税の税額控除を行って、各相続人等の納付税額を算出します。
Eの税額の2割加算とは
相続人等が被相続人の配偶者、親、子以外の場合、原則としてその人の相続税額の20％が加算されます。
Fの税額控除とは
相続人のうち次の該当する場合は、それぞれの金額が控除されます。
●贈与税額控除
被相続人から相続開始前3年以内に財産の贈与を受けている場合、次の金額
申告した贈与税額×相続税の課税価格に加算された贈与財産価額／申告した贈与財産価額の総額
●未成年控除
20歳に達するまでの年数に、6万円をかけた金額
●障害者控除
70歳に達するまでの年数に6万円（特別障害者は12万円）をかけた金額
●相次相続控除
被相続人が死亡前10年以内に、前の被相続人から相続した財産について
相続税が課税になっている場合は、前に納めた相続控除のうち一定の金額
Gの配偶者の税額軽減の計算方法
配偶者の相続税額－{相続税の総額×（「配偶者の法定相続分相当額」〈最低1億6,000万円〉または「配偶者の実際の課税価格」のいずれか少ない金額÷課税価格の合計額）}＝配偶者の税額軽減後の相続税額
したがって、配偶者の課税価格が1億6,000万円以下か、1億6,000万円を超えていても法定相続分相当額以下であれば、配偶者に相続税はかかりません。
【小規模宅地等の相続税の軽減】
被相続人又は被相続人と生計を一にしていた親族が事業の用又は居住の用に供していた宅地等、あるいは国の事業の用に供されていた宅地等を、相続又は遺贈により取得した場合には、次の表の限度面積までの部分について、通常の評価額から一定割合を減額して課税価格を計算します。
小規模宅地等の種類 適用面積 減額割合
特定事業用等宅地等 400㎡ 80％
特定居住用宅地等 240㎡ 80％
上記以外の小規模宅地等 200㎡ 50％
※上記のうちいずれか2つ以上の区分がある場合は、適用面積が調整されます。
【財産の評価】
相続税や贈与税の税額を算出するための財産の価額は、原則として、国税庁で定めた「財産評価基本通達」により評価することになっています。
●宅地の評価
宅地の利用単位となっている一画地ごとに評価します。
宅地の評価方法には次の二種類があります。
①路線価方式
・・・・市街地にある宅地は、原則として宅地が面する道路の路線価を基に評価額を算出します。
路線価は税務署に備えられています。
②倍率方式
・・・・路線価方式により評価する地域以外の宅地については、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価額を算出します。
●家屋の評価
家屋は一棟ごとに評価し、その評価額は固定資産税評価額と同じです。ただし、貸家の場合は、固定資産税評価額70％となります（東京国税局管内）。
【申告期限と納税】
相続税の申告は、被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から原則10ヶ月以内に、亡くなった方（被相続人）の住所地を所轄する税務署に申告書を提出して納税します。
以上、相続税に関する基礎の基礎を記載させて頂きましたが、わかりにくい表現もあり、なかなか理解しづらい内容もあるかと思いますが、何かご不明な点やご質問等ございましたら、下記の「お問い合わせ」からお問い合わせ頂ければと思います。
不動産の売却時になって、あわてて理解されるよりも、前もって予備知識として少しでも理解されておくほうが、より深く理解できるかと思いますので、『お気に入り』に保存して、ちょくちょく勉強して頂くことをお勧めします。
次回は贈与税について、記載させて頂きます。
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投稿者: welworks 日時: 11:06| パーマリンク
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2006年07月31日
知って得する税金の話（相続・贈与）
相続税、贈与税の納付義務を負う者が税を納付しなかった場合、相続税法により、同一の被相続人から相続または遺贈により財産を取得した者、あるいは贈与者が連帯納付の責任を負うことになっています。
１．相続税の連帯納付義務
同一の被相続人から相続等により財産を取得した者は、相続等により受けた利益の価額を限度として、互いに相続税の連帯納付義務を負います。
「相続等により受けた利益の価額」とは、相続等（相続時精算課税制度の適用を受ける財産に係る贈与を含む）により取得した財産（非課税財産を含む）の価額から債務控除の額、相続税額および登録免許税を控除した金額をいいます。
２．贈与税の連帯納付義務
財産を贈与した者は、受贈者の財産を取得した年分の贈与税額の中で、贈与した財産の価額を占める割合に応じて連帯納付義務を負います。
この時、贈与した財産が、相続時精算課税制度の適用を受けている財産であれば、相続時精算課税適用財産について課税された贈与税額が連帯納付義務に係る価額となります。
また、相続時精算課税制度の適用をうけていない財産の場合は、計算式①により算出します。
ただし、贈与税額、その者が贈与した財産の価額および課税価格を算定する際には、相続時精算課税制度の適用を受けたそれぞれの金額を除きます。
３．相続等また贈与により財産を取得した者から、贈与、遺贈または寄付行為により財産を取得した者の連帯納付義務
相続、遺贈または贈与により取得した者の、相続税または贈与税の課税価格の計算の基礎となった財産を、贈与、遺贈により取得した者、あるいはその者の寄付行為により設立された法人は、計算式②により算出した額を限度として連帯納付義務を負います。
なお、連帯納付義務による納付があったとき、相続等により財産を取得した者が、その財産を費消するなどにより資力を喪失して相続税または贈与税を納付することが困難である場合を除き、連帯納付義務者がその求償権を放棄したときは、その額が贈与税の課税対象になります。
計算式①
連帯納付義務限度額＝贈与税額×その者が贈与した財産の価額／贈与税の課税価格
計算式②
連帯納付義務限度額＝相続税額（贈与税額）×相続税（贈与税）の課税された財産のうち、贈与、遺贈または寄付行為により移転した財産の価額／相続税（贈与税）の課税価格
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2006年07月24日
相続相談の続き①
１０日ほど前受けました相続相談に進展がありました。
相続人５人に対して、ご実家の売却に際して、５人全員の確認が必要だったのですが、ようやく２人の方と話し合いが出来ました。
兄弟とはいえ、それぞれの考え方があり、既に違った環境で生活している為、話がまとまって進行できるまでには、かなり時間が必要です。
今回、２人と話し合いが進んでおりますが、売却に関して、その相続割合については、いろんな意見が出てますので、その部分については、弁護士さんにもお願いして進めていければと考えてます。
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投稿者: welworks 日時: 18:11| パーマリンク
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2006年07月13日
相続相談
本日、相続についての相談を受けました。具体的詳細につきましては後日会ってからとのことでしたが、どうやら相続人が５人。仲が悪く話し合いが出来ない状況との事でした。
税金等についても幾つか質問を受けましたので、レポートさせていただきました。
お電話頂いたのが、ご長男様の奥様ということでしたので、次回はご本人様からお話をお聞かせ頂くことで、今回は概要のみのお話でした。
相続人が５人ということで、まず５人の考えを確認させて頂く事が最優先事項ですが、なかなか皆様の意見が合わないのが実情です。今後は詳細を確認させて頂き、うまく調整をとっていければと思っております。
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