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お客様の喜びの声

相続で兄弟が仲たがいしていたのですが、うまく取りまとめてくれて感謝してます。』
世田谷区 小山内様

『単身赴任中の離婚により家を売却。HPを見て安心して任せる気になりました。』
杉並区 高槻様

『体が不自由な母の為に、何から何まで動いて頂いて助かりました。』
武蔵野市 魚住様

『希望金額では売れないと言われていた土地でしたが少しのマイナスで売れて良かったです。』
渋谷区 遠藤様

お客様のお叱りの声

『一生懸命やって頂けるのは嬉しいけれど、夜中までオープンハウスをやらないで・・・』

調布市 大幡様


 

2007年03月18日

離婚による不動産の売却等今後の売却は松野さんにお任せします・・・・

こんにちは、松野です。

ここ数日風が強く、寒い日が続いていますが、
皆さん体調などの管理は大丈夫でしょうか。

さて、先日とあるクレームがきっかけで、とんでもないご褒美を頂きました。
私は、先月不動産を売却された方からの紹介で、
マンションを探す事になりました。

その方の条件は決してずれているわけではなかったのですが、
そのエリアはなかなか物件が出ないエリアで有名な場所でした。

待っていても、物件が出る可能性が低いのと、
万が一出ても、水面下で売れてしまうので、
当然、市場に情報として出てきません。

私は、待っている事があまり好きではないので、
すぐに行動にでることにしました。
作戦はいろいろあるんですが、やっぱりエリア限定の場合は
もうこれしか考えられません。

それは、直接、マンション所有者に物件を求める
『マンション 売り求む』のポスティングです。

何とか探してあげたい気持ちで、そのエリアのマンションに
しらみつぶしにポスティングをしました。

今までの経験上、必ず反響があると信じていましたので、
翌日期待して待っていました。

午前10時ごろ電話がなり、出たところ
なんと売りたい方からの問い合わせではなくて、
あるマンションの管理人からクレームの電話でした。


「○○○にある○○マンションの管理人ですが・・・」

「御社はチラシ投函禁止の張り紙があるのを知ってて、
ポスティングしたんですか?」

「当マンションにポスティングする場合、許可が必要です。
許可なきチラシ投函された場合は、1日保管料1000円頂きます。」

「保管料を持って、チラシを回収に来て下さい・・・・・」

私は、言われたとおり、あやまりにいきました。

注意をさんざん受け、そのマンションの管理体制の説明を受け、
管理人さんの考え方など、1時間程度話を聞いていたところ、

「松野さんは、誠意が感じられる・・・」
「今後このマンションの住民からの売却がある場合、
松野さんに依頼するよう伝えます。・・・・・・」
と断言してくれたのです。

なんと、今後その分譲マンション内のマンションを売りたい方があったら、
私に任せてくれるというんです。

今まで、クレームでチラシを回収したり、ポスト周りを掃除したりした事は
あったんですが、まさかこんな結果になるとは・・・・・・
夢にも思ってもいませんでした。

しかし、果たしてそんな事ができるのか?
マンションの管理人さんにそんな権限があるのか?
少し、不思議に感じていたんですが、
その後の話を聞いて、すっきりしました。


なんと、そのマンションはエレベーターの管理から、設備の管理、
植栽の手入れ、清掃などの全ての管理依頼の業者選びを
マンションの管理人さんが、行っている事がわかりました。

さらに、マンション内のリフォームや、各個人のリフォームの手配までも
行っているというんです。

まれに個人に任せる事もあるそうですが、このマンションに関しては、
この管理人さんが、全ての決済権を持っていて、
当然、マンションを売る際にも、その管理人が選んだ不動産会社に
売却を依頼するらしいのです。

つまり、私は、マンションを売却したい方の中で、
1人でも問いあわせがあればいいと思ってポスティングをした結果、
マンション全戸数の売却の際の専任契約に値するご褒美を頂いた訳です。

いやぁ~
こんな事があるんですね!

管理人さんに感謝ですね。
感謝!感謝!

早速、本日そのマンションの方から、
売却した際の税金の相談がありました。

近々、売却する可能性があるとの事でした。

  行 動 は 全 て を  可 能 に す る

僕が好きな言葉ですが、まさにぴったりの言葉ですね。

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投稿者: welworks 日時: 17:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2007年03月12日

離婚による不動産の売却等吉祥寺でマンションを探しています。

こんにちは、松野です。

最近ある有名人の方の家が売りに出ていました。
その方は以前よく、TVで家を買ったといっていた武蔵野市内の家です。
『有名人の家』という事で、物凄い豪邸というイメージを持って
見に行ってきたのですが、『有名人の家』という言葉だけで、
豪邸をイメージさせる、すごいイメージ暗示が
『有名人の家』にはあるんだな~と妙に納得させられるくらい
普通の家で驚きました。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ところで、ある方の依頼で、マンションを探しています。
場所は、武蔵野市吉祥寺北町の周辺です。

価格4000万円~4800万円程度で、2.3ヶ月以内に入居可能な
ファミリータイプのマンションです。
間取りは3LDK~4LDK、1階でも、北向きでも可能です。

すでに、他社に売却相談、査定依頼をされていらっしゃる方
私にもご一報下さい。

お客様が待っていますので、すぐに紹介出来ます。

希望とは違うなあ~というマンションのオーナー様も
一度、ご連絡頂けれると非常に有難いです。

時期的なものもありますが、お急ぎですので、
相場より高め査定による売却も可能かと思っております。

是非ご一報お願い致します。


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投稿者: welworks 日時: 11:46 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2007年03月02日

離婚による不動産の売却等売りたくても売れない!?

いろんな経緯で、不動産を売りに出す事があるかと思いますが、そんな中現在売却依頼をしている方からの相談を受けました。

もう3ヶ月も前から売却依頼をしているのに、案内もほとんどなく、しかも売却希望の金額よりも800万円も安い金額で出しているにもかかわらず、売れなくて困っているのと事でした。

売却依頼をしたのは、近くの不動産会社だったそうです。知人の紹介もあり、いい方だったとのことで、即依頼したそうです。

その際に、「すぐに売れますからまかせて下さい」といわれ、期待していたそうですがなかなか売れず、問い合わせや案内の状況報告もなく、「金額が高いので金額を下げましょう」と何度も言われ、仕方なく何度か金額を下げたそうですが、このままではいつ売れるか、いくらで売れるのか心配で、インターネットで、相場や売り方等をいろいろ調べたいたところ、気になるホームページを発見したとのことでご連絡を頂きました。

その後私が調べた結果、物件はオープンにされていない事がわかりました。その不動産会社は自分で売りたいと思って、物件を公開していなかったと判断できますが、このことは不動産の業法上やってはいけないことになっており、禁止されております。

新聞の折込チラシは2回程度配布した形跡があり、あとはガラスにディスプレイとして、物件が掲載してあっただけだったのです。

委任内容は専任媒介といわれる依頼方法で、3ヶ月間は他の不動産会社に依頼できない方式になっております。よって通常はこの期間は他の不動産会社に依頼できません。

しかし、今回の件は例外です。

この専任媒介契約にて物件を預かる場合、いろんな制約があります。その制約をまもらなかった場合、途中での解約を出来る事例が多数あります。

しかも、今回業法上のルール違反もあり、当然解約出来る事を伝え、解約し、再度希望価格での販売を行うことを勧めました。

これは、よくある事例です。

長期間売れずに困っている方、無料相談承っておりますので、すぐにご連絡下さい。


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投稿者: welworks 日時: 12:27 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2007年02月21日

離婚による不動産の売却等・・・・お詫び・・・・

毎日、相続による売却相談、離婚後の自宅売却等のご相談をたくさん頂き、本当にありがとうございます。

また、売却にあたり当社をご利用頂き心より感謝しております。

私も、自分の時間がある限り、お客様とのご相談や、打ち合わせ、売却等の業務を行っておりますが、現在個人情報の漏洩を避ける事や、自分の目の届く範囲で、業務を行っていきたい為、そのほとんどをアシスタントと2人で行っておりますので、電話に出られない事が多くなり、お問い合わせ頂いたお客様にはご迷惑お掛けしております。

しかし、何度かご連絡して頂ければ、必ず電話には出ますので、こりずにご連絡頂ければ有難いです。

少しでも多くの方のご相談にもお答えしたいと思っておりますし、少しでも多くの方にお目にかかりたいと思っておりますので、今後共宜しくお願い申し上げます。


松野 誠治


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投稿者: welworks 日時: 19:28 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2007年02月20日

離婚による不動産の売却等遺産分割について②

先日、遺産分割の概要について記載しましたが、
本日は分割のやり方によって相続税を軽減できるというポイントをお伝えしていきます。
※全員が当てはまるわけではないので、詳細は税理士にご相談されると良いと思います。

1.配偶者が相続出来る割合については、一次相続だけではなくて、二次相続を通算して、その有利・不利について判定する。

2.配偶者は小規模宅地の評価減を受けない方が有利になります。子が受ける方が有利です。

3.1宅地(区画)の土地を別々の相続人で分割取得する事で、相続税を評価額を軽減できる場合があります。

4.自社株の評価は、遺産分割の方法、やり方によって、配当還元方式で軽減評価できる可能性もあります。

以上です。この他にもケースバイケースで、有利に出来る事もあります。


参考までに・・・・

●遺産の時価調査について・・・
遺産分割においての分割基準は、遺産の時価をもとに判断するのが通例です。しかし、実務上は相続税評価額を基準に遺産分割をする場合が多いようです。

そこで、その基準となる土地・建物の時価の分かりにくさについて、その時価の求め方を補足しておきます。

①土地
その不動産の付近の売買事例、不動産の店頭案内、新聞の折込チラシなどによって、1坪あたりの時価を推定します。万が一この方法が出来ない場合は、土地の相続税評価額(国税庁の通達)を求め、その金額を1.25倍にした価額を時価とみなします。
※一般的に相続税評価額は時価の約80%と言われています。
②建物
建物は固定資産税評価額を市・区役所等から入手し、この額を2.5倍にしたものが建物の時価と判断します。
※一般的には固定資産税評価額は時価の約40%といわれています。

③マンション
マンションの場合は土地と建物の相続税評価額を個別に求め、その合計額の2倍を時価とみなして判断します。
※相続税評価額の合計額の約50%と言われてます。

・・・・・次回は分割の方法についてお伝えします。・・・・・

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投稿者: welworks 日時: 09:53 | | コメント (0) | トラックバック (0)


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代表取締役:松野 誠治

経歴:
新宿区の賃貸会社勤務後店長へ。その後同区内不動産コンサルティング会社取締役営業部長、大手不動産売買仲介会社を経て、不動産コンサルティングオフィス・ウェルワークス株式会社を設立。

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